Б. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МКД: ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА

а) это юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы) или индивидуальный предприниматель (см. ч.4.2 ст.20 ЖК);

б) законодатель предусмотрел необходимость получения управляющими организациями лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД; порядок лицензирования определен в гл.19 ЖК (в частности, лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории соответствующего субъекта РФ);

в) в ряде случаев управляющая организация определяется по итогам открытого конкурса – см. части 4 и 13 ст.161, ч.2 ст.163 ЖК;

г) в силу ч.10 ст.161 ЖК, она обязана обеспечить свободный доступ к информации:

· об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности,

· об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания (выполнения),

· о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, -

в соответствии со Стандартом раскрытия информации…, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731;

2) другая сторона (ЖК не дает ей названия), в качестве которой выступают:

Ö собственники помещений в МКД (поэтому, например, наниматели по договору социального найма не могут быть субъектами договора – см. определение Верховного Суда РФ от 1 марта 2011 г. № 86-Впр10-9), или

Ö лица, принявшие помещения от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (в случае, предусмотренном ч.13 ст.161 ЖК), или

Ö ТСЖ (либо специализированный потребительский кооператив). В данном случае управление осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК (например, в части компетенции органов управления); или

Ö застройщик (в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 ЖК).

Форма договора – письменная или электронная (с использованием системы), причем путем составления одного документа, подписанного сторонами. Важно учитывать, что:

- при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений договор заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении собрания; при этом собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора[1] (ч.1 ст.162 ЖК);

- в случае, предусмотренном ч.13 ст.161 ЖК договор заключается с каждым лицом, принявшим помещение от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию; при этом данные лица выступают в качестве одной стороны, но при условии, что они составляют более чем 50 % от общего числа таких лиц (ч.1.1 ст.162 ЖК);

- в иных случаях составляется один договор с ТСЖ (специализированным потребительским кооперативом, застройщиком).

Информация о наличии и содержании договора управления носит открытый характер: заключенный в установленном порядке договор подлежит размещению управляющей организацией в системе (см. ч.2.1 ст.162 ЖК).

Содержание договора. В силу ч.3 ст.162 ЖК в договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

1) состав общего имущества МКД и адрес МКД;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (за некоторыми исключениями).

!!! Здесь «имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеются ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОССП» (постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. № 6464/10);

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее договорных обязательств.

Из ч.2 ст.162 ЖК также вытекает, что существенным условием является и условие о сроке, причем договор (кроме «временного» договора с застройщиком – ч.14 ст.161 ЖК) заключается:

- по общему правилу - на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;

- при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч.ч.4, 13 ст.161 ЖК) – на срок не менее чем 1 год и не более чем 3 года;

- при заключении договора застройщиком в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 ЖК, - на срок не более чем 3 месяца (ч.5 ст.162 ЖК).

Истечение срока при отсутствии соответствующего заявления одной из сторон не влечет прекращении договора: такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч.6 ст.162 ЖК).

!!! Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений (ч.4 ст.162 ЖК) (хотя публичным договор законодателем и не называется).

Обязанности сторон:

1) обязанности управляющей организации:

а) оказывать услуги и выполнять работы по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (см. ч.2 ст.162 ЖК); управляющая организация обязана приступить к исполнению договора с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления МКД (ч.7 ст.162 ЖК);

б) если иное не установлено договором, ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора за предыдущий год, а равно размещать данный отчет в системе (ч.11 ст.162 ЖК);

в) в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от общих помещений, электронные коды доступа и т.п.:

· вновь выбранной управляющей организации,

· ТСЖ либо специализированному потребительскому кооперативу,

· в случае непосредственного управления – одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников помещений, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме (ч.10 ст.162 ЖК).

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на МКД, установлен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Поскольку ЖК не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно (письмо Минрегионразвития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом»).

При отсутствии или утрате документации организация обязана восстановить ее за свой счет и передать кредитору (постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09);