ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Общее имущество в МКД имеет вспомогательное, обслуживающее значение, т.е. «не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в доме» (постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П).Само по себе оно не является объектом капитального строительства; в связи с этим государственный технический учет и техническая инвентаризация могут быть осуществлены лишь в отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в МКД (отдельных помещений) (письмо Минэкономразвития России от 05 ноября 2009 г. № Д23-3624 «О формах технических паспортов объектов капитального строительства»).
Состав общего имущества в МКД закреплен в ч.1 ст.36 ЖК:
1) помещения в МКД, которые:
Ö во-первых, не являются частями квартир и,
Ö во-вторых, предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД (в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы));
2) иные помещения в МКД, которые:
Ö во-первых, не принадлежат отдельным собственникам и,
Ö во-вторых, предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в МКД (в т.ч. помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий).
Данные положения (внесенные в ЖК Федеральным законом от 04 июня 2011 г.) учитывают позицию Конституционного Суда РФ о том, что «помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в МКД, в МКД могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК» (Определение КС РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О-О). Стоит учитывать, что арбитражные суды исходят из того, что режим общей долевой собственности не возникает на помещение, которое предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами; при этом не имело и не имеет значения наличие инженерных коммуникаций, т.к. они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 02 марта 2010 г. № 13391/09);
3) крыши, ограждающие несущие (плиты перекрытий, балконные плиты и др.) и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери) конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (в т.ч. для доступа инвалидов к помещениям в МКД), находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские площадки и др.).
Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом в настоящее время законодательством не исключена возможность нахождения на одном земельном участке нескольких МКД, хотя в таком случае «механизм управления …значительно усложнен в отличие от ситуации, когда осуществлен раздел земельного участка по числу расположенных на нем МКД» (письмо Минэкономразвития РФ от 27 сентября 2011 г. № д23-4059).
В существующей застройке поселений соответствующий земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений. Вводный закон (ст.16) предусматривает ряд переходных положений, допуская два варианта для существующих МКД:
1) земельный участок был сформирован до 01 марта 2005 г. и в отношении него проведен государственный кадастровый учет Þ такой участок автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность. Право долевой собственности считается возникшим (в силу закона!)с момента введения в действие ЖК (п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; письмо Федерального агентства кадастра недвижимости от 20 июня 2008 г. № ВК/2657);
2) земельный участок не был сформирован до 01 марта 2005 г. Þ он также автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность, но только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
!!! Вводный закон (ч.3 ст.16) определяет, что на основании решения ОССП любое уполномоченное собранием лицо может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. Данная норма в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в МКД, не уполномоченному на то ОССП, обратиться во властные органы с заявлением о формировании земельного участка, признана не соответствующей Конституции РФ; впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы с заявлениями (постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П).
!!! Пока земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе:
à владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;
à в силу ст.305 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также защиты своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п.67 постановления…№ 10/22).
!!! Итак, приобретение права общей долевой собственности на земельный участок не требует:
- ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка;
- ни государственной регистрации права; последняя носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер (постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П; письмо Минфина РФ от 17 мая 2006 г. № 03-06-02-02/65, письмо Минрегионразвития РФ от 16 октября 2009 г. № Д23-3410).
МКД, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК, должны приниматься приемочной комиссией только при установлении размеров и границ, на которых расположены МКД (ст.16 Вводного закона).
Важной гарантией прав собственника является положение, в соответствии с которым при разрушении (в т.ч. случайной гибели), сносе МКД собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на участке, исходя из доли в праве на момент разрушения (сноса) дома. Причем владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ч.6 ст.36 ЖК).
Следует учитывать, что при возложении на одного из собственников обязанности освободить помещение, относящееся к общему имуществу и занятое им без согласия остальных собственников, на него может быть также возложена обязанность привести это помещение в первоначальное состояние (п. 23 Обзора судебной практики… № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.).