Сдача недвижимости в аренду, как физлицо
Если вы сдаёте жильё или нежилое помещение, находящиеся у вас в собственности, за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами.
1. Платить НДФЛ 13% как физическое лицо
Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира или другое помещение, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре – подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.
Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора – например, причинён вред имуществу.
Сколько платить?
Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи недвижимости вам надо заплатить НДФЛ 30%.
Когда и как подавать декларацию?
Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.
Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации.
К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет.
Чего точно не стоит делать владельцам недвижимости, так это неофициально сдавать его в аренду в статусе физлица.
Во-первых, если сей факт станет известен налоговикам, то они могут усмотреть в этом фактическое ведение предпринимательской деятельности (Письмо Минфина от 26.10.2017 № 03-04-05/70443) и предъявить налоговые претензии.
Предприниматели, не заявлявшие в ИФНС о применении спецрежима, должны платить не только НДФЛ, но и НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ).
Если владельца недвижимости признают предпринимателем, то налоговики выделят НДС расчетным путем исходя из размера арендной платы (п.17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 №33). Кроме того, они начислят пени и штраф за неуплату НДС (ст.122 НК РФ), а также штраф за неподачу деклараций по этому налогу (п.1 ст.119 НК РФ).
!! Внимание
При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаются (п. 12 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23).
А во-вторых, какой смысл отдавать в бюджет 13% НДФЛ, при этом рискуя навлечь на себя налоговые неприятности, если можно совершенно легально платить с дохода в виде арендной платы, к примеру, 6% как ИП на «доходной» УСН или как самозанятый?
Платить налог, как самозанятый
С начала 2019 года в России введен «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан, который будут уплачивать лица, имеющие статус самозанятых.
Налоговая ставка ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
Закон действует только в 4 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.
Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет - какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).
Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.
В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ, как налоговый агент.