Дореволюционный период:
Свод гражданских законов 1900 г. «постановил о разных родах
имущества», то есть провел классификацию имущества по различным основаниям. Исходя из свойств вещей, составляющих имущество, оно делилось на движимое и недвижимое. Далее давалось описательное определение недвижимости. К ней относили «землю и угодья, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового. Под недвижимостью понимали и водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава гражданского судопроизводства). Сенат относил к этому разряду «сокровенные в недрах земли ископаемые».
Налицо отсутствие единого подхода к определению недвижимости. Г.Ф. Шершеневич, приводя в пример переносные торговые палатки, указывал на то, что далеко не всякое строение является недвижимостью3.
В начале XX в. разработчиками Гражданского уложения предпринимались попытки вместо перечисления объектов недвижимости указать их качественные характеристики. В ст. 32 проекта упоминались земля, строения, сооружения, «неподвижно к земле прикрепленные». Но проект в силу так и не вступил.
Советский период:
В первые годы советской власти понятие «недвижимость» еще использовалось, но недолго. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. отказался отделения вещей по признаку недвижимости. В примечании к ст. 21 говорилось: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое имущество упразднено». Данное положение просуществовало в отечественном законодательстве довольно длительное время.
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. определения недвижимости не было. Но даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости.
Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Их правовой режим, порядок отчуждения жестко регламентировались Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. (ст. 105-110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций, профсоюзных и иных общественных организаций (гл. 9, 10 ГК РСФСР 1964 г.). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось. В государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд (гл. 8 ГК РСФСР 1964 г.).
После принятия Закона СССР от 19 ноября 1986 г. об индивидуальной трудовой деятельности и Закона СССР от 26 мая 1983 г. о кооперации возникла необходимость в кардинальном изменении подхода к вопросам собственности.
Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», принятый 24 декабря 1990 г.2, учитывая произошедшие в экономике преобразования, конкретным образом изменил существовавшие в нашей стране представления о собственности. В п. 3 ст. 7 Закона использовался термин «недвижимое имущество», хотя легального определения еще не давалось. Часть 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала перечень объектов права собственности среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки.
Основные положения данного Закона были последовательно развиты в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., где четко проводилось деление имущества на движимое и недвижимое. В.А. Дозорцев отметил, что раньше наш закон оперировал экономическими категориями основных и оборотных фондов. С юридической точки зрения эти категории не могут считаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категории определялось меняющейся экономической функцией вещи.
Движимость и недвижимость — это достаточно стабильные категории, которые могут быть связаны с вполне определенным правовым режимом. И, следовательно, заключает В.А. Дозорцев, введение этих категорий, апробированных мировой практикой, является существенным шагом вперед, необходимым в условиях четких рыночных отношений.
В п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. впервые закреплен критерий для определения недвижимости: прочная связь с землей, невозможность перемещения без существенного ущерба ее назначению (естественно, что земля также была отнесена к этой категории). Как отмечает Е.А. Дорожинская, дальше факта деления имущества Основы не пошли, так как в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимости. Такая неопределенность в отношении режима недвижимых вещей объясняется тем, что Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятые Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 г., не признавали право частной собственности на землю, а, следовательно, и включение земли в гражданский оборот.