Оглавление
Введение
. Понятие земельного рынка
. Основные проблемы правового регулирования в сфере формирования рынка земли. Коллизии законодательства РФ
. Пути совершенствования земельного рынка
Заключение
Список литературы
Введение
Выбранная мною тема актуальна в наше время. После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальнейшая необходимость реформирования механизмов земельных отношений. В России уже более 16 лет идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны. Несовершенство самого законодательства еще усугубляется необходимыми переменами с изменениями экономической политики. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли. Целью написания этой работы является проанализировать земельный рынок в современной России, выявить его проблемы и перспективы развития.
Задачи:
Описать этапы формирования земельного рынка.
Проанализировать состояние современного земельного оборота в РФ.
Изучить структуру сделок с земельными участками и их рыночную оценку.
Описать государственную кадастровую оценку земель.
Показать необходимость использования земель сельскохозяйственного назначения.
Выявить пути совершенствования земельного рынка.
Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли А. Гольцблат, Н.В.Комов, Н Шагайда, В.Р Беленький, С.И.Сай. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить фундаментальные работы В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.Р.Дорожкина, В.Н.Зарубина, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и развитие земельного рынка отражены в трудах В.П.Гринева и В.В.Куценко.
Понятие земельного рынка
Земельный рынок в Российской Федерации начал формироваться в 90-е гг. ХХ века. Земельные рынки - неотъемлемая часть рыночной экономики, в том числе российской. В нашей стране понятие земельных рынков появилось в начале 1990-х гг., но практически земельные рынки начали участвовать в формировании финансовых активов предприятий только после принятия Земельного кодекса 2000 г.
Объектами земельного рынка являются земельные участки и их части, субъектами - юридические и физические лица. Некоторые специалисты включают в понятие объектов земельного рынка имущественные права и земельные финансовые инструменты. Если оценивать эту позицию с точки зрения гражданского и земельного права, то имущественные права следовало бы отнести к области гражданско-правовых отношений, связанных с земельными участками и их частями, а земельные финансовые инструменты - к области гражданско-правовых отношений, связанных с инфраструктурой земельного рынка. Таким образом, под объектами земельного рынка мы будем понимать только земельные участки и их части.
Земельные рынки (то есть специализированные рынки земельных участков - земель сельхоз назначения, земель поселений, земель промышленности) являются неотъемлемой частью рынка земельно-имущественных комплексов. Как отмечалось выше, свидетельства собственности на земельные участки и на здания и сооружения выдаются органами государственной регистрации отдельно, единые земельно-имущественные комплексы и единые объекты недвижимости не регистрируются. Необходимо дополнить существующее законодательство нормативно-правовыми актами, позволяющими реализовать провозглашенное в Земельном кодексе единство земельных участков и возведенных на них зданий и сооружений, объединить их в полноценную недвижимость.
Виды и категории сделок, совершаемых субъектами земельных рынков в отношении земельных участков и их частей, подробно рассмотрены в научных публикациях МИИГАиКа. Совершенно справедливо рынки разделяются не только по категориям земель, но и делятся на первичный и вторичный.
Под первичным рынком понимается вся совокупность сделок, связанных с приватизацией (разгосударствлением) земельных участков. К таким сделкам относятся:
· выкуп в собственность земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими предприятиями, также приватизация земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании сельхоз предприятий (это редко встречающаяся ситуация, но реально существующая);
· продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на торгах;
· мена;
· безвозмездная передача объектов недвижимости (при передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации и муниципалитетов);
· аренда.
Сделки безвозмездного пользования, рассматриваемые специалистами МИИГАиКа как сделки первичного рынка при использовании земельных участков государственными и бюджетными органами, после 01.01.2006 г. не могут включаться в сделки первичного рынка, поскольку с введением гл. 38, ч. II Налогового кодекса РФ государственные и бюджетные организации исключены из числа льготников и обязаны осуществлять земельные платежи как все другие землепользователи. Таким образом, сделки безвозмездного пользования должны исчезнуть из практики. Коммерческая концессия относится скорее к проблемам недропользования, чем к земельным отношениям.
Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс 2000 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю. Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами в нашей экономике, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является перевод реальных активов в финансовые. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие.
Безусловно, законодательство является несовершенным, противоречивым, «дырявым»; необходимо его совершенствование, проведение пилотных проектов в рамках действующего законодательства и в рамках разработок ведущих ученых. Особые проблемы возникают при вовлечении в оборот сельскохозяйственных земель. В этом отношении Московская область является своеобразным полигоном развития земельного рынка, в том числе земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью подмосковного земельного рынка является ориентация его на изменение целевого назначения земель, перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС или в дачное строительство (изменение разрешенного использования). С известной точки зрения эти процессы целесообразны, поскольку земли под ИЖС и дачным строительством стоят многократно больше земель традиционного сельскохозяйственного назначения, приносят больше земельных платежей, строительство сопровождается пополнением местных бюджетов, что кардинально меняет уровень развития экономики региона. В этих условиях происходит спекулятивный рост цен на земельные участки, в том числе сельскохозяйственные, создается высококонкурентная среда, в которой выживают только высокоэффективные, технологичные сельскохозяйственные предприятия.
Аналитики рынка сельскохозяйственных земель в Московской области отмечают высокую рентабельность спекулятивных операций на земельном рынке, его активизацию. С введением ипотечных механизмов ожидается удвоение цен - из-за увеличения спроса при ограниченном предложении. С точки зрения государственной политики необходимо развитие законодательства, не тормозящего развитие рынка, а позволяющее государству регулировать эти процессы и создать базу для пополнения местных и региональных бюджетов.
Здесь целесообразно вспомнить законопроект о прогрессивной шкале налогообложения оборота земельных участков в зависимости от времени сосредоточения земельных ресурсов в руках одного собственника, в соответствии с которым на продажу земельных участков в течение первого года покупки она составляет до 70% стоимости, при сроке перепродажи до 5 лет - 30%, свыше 5 лет - 18% (ставка НДС).