Залог недвижимого имущества (ипотека)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Санкт-Петербургский государственный морской технический университет»
(СПбГМТУ)

Факультет естественнонаучного и гуманитарного образования

Кафедра гражданского и коммерческого права

Направление подготовки 40.03.01 «Юриспруденция»

Курсовая работа

По дисциплине «Гражданское право»

Тема:

Залог недвижимого имущества (ипотека)

 

Студента 2 курса 7263 группы
Очного отделения
Богатырева Кирилла Егоровича

 

Работу проверил:

Доцент
Чекмарев Николай Иванович

Оценка «_______________________»

____________ «____» ___________»

_{(подпись) (дата проверки)}

Санкт-Петербург

 

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………...3

 

Глава I Способы обеспечения исполнения обязательств……………………… 4

 

1.1 Общие положения о способах обеспечения исполнения обязательств……4

 

Глава II Исследования правового регулирования в области ипотечного кредитования……………………………………………………………………… 6

 

2.1 История становления проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………………………………………….6

 

2.2 Проблемные аспекты регулирования залога недвижимости (ипотеки)……8

 

2.3 Проблемы взыскания единственного жилого помещения как предмета ипотеки…………………………………………………………………………….10

Глава III Судебная практика, основные проблемы правового регулирования и предложения по устранению некоторых проблем………………………………….12

3.1. Судебная практика…………………………………………………………..........15

3.2. Выявление недостатков правового регулирования. Выработка предложений по устранению некоторых недостатков…………………………………………………21

Заключение…………………………………………………………………………….23

Список использованной литературы…………………………………………………26

 

Введение

 

Предметом моей работы является общественные отношения возникающие по поводу залога недвижимости.

Актуальность выбранной мною темы заключается в том, что регулирование общественных отношений в области ипотечного кредитования не лишено своих недостатков. Одними из которых является использование заложенных земельных участков не по назначению. Так же на основании п.1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище[1]. В связи с этим существует проблема взыскания удовлетворения по кредитным обязательствам из единственного места жительства, что ставит субъектов правоотношений в заведомо неравные условия.

Целью моей курсовой работы является выявление недостатков общественных отношений возникающих по поводу залога недвижимости и выработка предложений устранению некоторых недостатков.

Для достижения поставленной цели необходимо решение ряда задач:

1. Рассмотреть общие положения о способах обеспечения исполнения обязательств

2. Рассмотреть история становления проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

3. Проанализировать и выявить проблемные аспекты регулирования залога недвижимости (ипотеки)

4. Проанализировать и выявить проблемы взыскания единственного жилого помещения как предмета ипотеки

5. Проанализировать судебную практику

6. Выявить недостатки правового регулирования. Выработать предложений по устранению некоторых недостатков

Методы, применяемые в курсовой работе: 1)метод сравнительно-правового анализа 2) метод Асинхронный (исторический) 3)Синхронный метод

Глава I Способы обеспечения исполнения обязательств

 

1.Общие положения о способах обеспечения исполнения обязательств

 

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором[2].

Под обеспечением обязательства и принято понимать такие принимаемые к его исполнению меры, которые носят не всеобщий, а специальный, дополнительный характер и применяются не ко всем, а лишь к тем обязательствам, для которых они особо установлены законом или соглашением сторон[3].

1. Обеспечение исполнения обязательств (далее – обеспечение обязательств) есть использование установленных законом или договором обеспечительных мер (способов) имущественного характера, существующих в виде акцессорных (дополнительных) обязательств, стимулирующих должника к исполнению обязательства и (или) иным образом гарантирующих защиту имущественного интереса кредитора в случае неисправности должника.

2. Обеспечение обязательства создает между кредитором по этому обязательству и лицом, обеспечивающим обязательство, обязательственное отношение, дополнительное (акцессорное) по отношению к главному (основному обеспечиваемому) обязательству. Недействительность соглашения об обеспечении обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства). И наоборот, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего обязательства (общее правило), если иное не установлено законом. В частности, общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция – восстановление сторон в первоначальном положении (возврат сторонами друг другу всего полученного во исполнение сделки). Однако при недействительности основного (обеспечиваемого) обязательства акцессорные обязательства сохраняют силу в определенной части: они обеспечивают реституционные обязательства.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего обязательства. Иное может предусматриваться законом или договором.

3. Установление любого способа обеспечения обязательства означает возможность наступления имущественных последствий. Они могут наступить только при неисправности должника (неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства).

Обязательства могут обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК).

В качестве примера способа обеспечения, не предусмотренного законом, но устанавливаемого договором, можно назвать так называемую товарную неустойку – в случае нарушения обязательства должник обязан передать кредитору определенную вещь (товар).

4. Классификация способов обеспечения обязательств может производиться по различным основаниям. Так, бывают способы личные – субъект принимает на себя определенную обязанность (неустойка, поручительство) и вещные – передается или выделяется определенное имущество для кредитора (залог, задаток).

В зависимости от функционального назначения (направленности) способы обеспечения обязательств можно подразделить на призванные:

стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательств (неустойка, задаток);

защитить интересы кредитора при нарушении обязательства должником (поручительство, независимая гарантия);

стимулировать должника к надлежащему исполнению обязанностей, а при их нарушении – защитить интересы кредитора (залог, удержание имущества должника, обеспечительный платеж).

Вновь появляющиеся способы обеспечения обязательств (в законе или в договорах) имеют такую же функциональную направленность[4].

 

 

Глава II Исследования правового регулирования в области ипотечного кредитования

 

2.1 История становления проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Одним из путей решения этой проблемы является ипотечное жилищное кредитование.

Первые упоминания о закладе имущества в России относятся к XIII веку. Намного позже, в XV веке уже появляются первые упоминания о мошенничестве на рынке ипотеки, в связи с чем, появляются оговорки о невозможности перезакладывать вторично собственность и вводятся бумажные уведомления о том, что «имение заложено в другие руки».

Ипотека в России до середины XVII века, в отличие от большинства стран Западной Европы, не регулировалась законодательно. Более конкретно данным вопросом в России стали заниматься при правлении императрицы Елизаветы Петровны. При её царствовании были открыты первые банки в Санкт-Петербурге и Москве. Благодаря этому российская ипотека была четко сформирована и готова для дальнейшего равномерного развития. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

С первой половины XX века основным центром реализации ипотечных программ становится Московский народный банк. Так же большой популярностью продолжали пользоваться ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В третьем десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика у домовладельцев закладывать свои строения в Московском городском кредитном обществе. Получаемые деньги позволяли расширять владения и строить новые дома, квартиры.

Начиная с 1991 года, основные усилия всех участников российского рынка ипотечного кредитования (банков, инвестиционных, строительных, страховых и девелоперских компаний) были, в первую очередь, направлены на изменение законотворчества в данной сфере. Было ясно, что развитие современного ипотечного кредитования возможно только при создании, соответствующей времени, законодательной базы.

В современной правовой доктрине различают два вида ипотечного кредитования. Первое – ипотечное кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья. Второе - ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит на строительство или приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог.

За период реформ 1990 – 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Главным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Так же увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. Доля жилья, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов. Основным положительным моментом реформ стал существенный рост (примерно в три раза) доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, и достигла 39,4 процента общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сегодня именно жилищная проблема, является одной из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По оценкам независимых экспертов, более 58% населения нашей страны нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

По данным за 2005 год по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте составила лишь 0,6%, в то время как в странах Центральной и Восточной Европы этот показатель был на уровне 5%, а в странах Европейского союза – 34%. Это в очередной раз доказывает, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнему находится на начальной стадии своего развития. Шаги, предпринимаемые правительством, по улучшению ситуации, реализуемые на базе «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», ожидаемых, существенных результатов в этой области не дали. Данные ипотечные программы и проекты, в своей основе ориентируются лишь на узкую категорию граждан (льготники) и предоставление им дотаций и субсидий в целях улучшения их жилищных условий. Ярким представителем таких программ является, национальный проект «Доступное и комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблем молодых семей и молодых специалистов на селе.

В последнее время, динамика выдачи ипотечных кредитов в России показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается. В количественном выражении за десять месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

В 2010 году крупнейшие российские банки стали снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, что, несомненно, поспособствовало увеличению их количества. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение октября, понизились на 0,5 п.п. по сравнению с уровнем предыдущего месяца, и составили 12,7%.

Общие перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам IV квартала 2012 года выглядят довольно расплывчато. Можно отчетливо выделить лишь снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам. Оценив же остальные, не менее важные составляющие ипотеки можно говорить об отсутствии глобальных изменений. Стоит надеяться, что в I квартале 2013 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Предпосылками для благоприятного прогноза является: экономическая стабильность в стране, наличие у банков достаточных средств и необходимость форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, снижение ставок по жилищным кредитам за последние полгода, а также появление займов с минимальным первоначальным взносом или даже без него.

Таким образом, несмотря на довольно длительную историю ипотечного кредитования в Российской Федерации современное состояние решения данной проблемы является ключевым вопросом в рамках формирования стабильной и крепкой экономике в стране[5].

 

2.2 Проблемные аспекты регулирования залога недвижимости (ипотеки)

 

Рассматривая существующие проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки), нужно заметить, что согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель с разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

Идентичное положение содержится и в п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при использовании земельного участка следует учитывать его целевое назначение. Статья 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) говорит лишь о праве (а не обязанности) залогодателя использовать заложенное имущество в соответствии с его целевым назначением, не допуская при этом ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что считается нормальным износом. Кроме того, п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке закрепляет правило, согласно которому залогодатель с согласия залогодержателя вправе предоставить в пользование третьим лицам заложенное имущество для целей, не соответствующих назначению имущества. Таким образом, позиция законодателя по этому вопросу идет вразрез с положениями Земельного кодекса РФ.

Можно отметить еще одно противоречие. Согласно п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если следовать данной трактовке, то можно сделать вывод о коллизии рассматриваемой нормы с некоторыми положениями гражданского законодательства о земельных участках. Так, согласно ст. 12 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее - Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве) минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для КФХ, которые согласно практике зачастую меньше минимального размера, определѐнного нормативными актами РФ и нормативными актами органов местного самоуправлении, в соответствии с п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке не могут быть предметом ипотеки.

Чтобы заложить часть земельного участка, необходимо его индивидуализировать, что включает в себя межевание, постановку на кадастровый учет и регистрацию в органах государственной регистрации на права на недвижимое имущество и сделок с ним. После всей процедуры часть земельного участка становится самостоятельным земельным участком, т.е. объектом гражданского оборота.

 

Кроме того, в ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя; ст. 69 указанного Закона допускает ипотеку здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Наконец, согласно абз. 6 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Следует согласиться с Д.Б. Раднаевой, по мнению которой в настоящее время «единая судьба» земельных участков и зданий порождает неопределенность и целый ряд проблем, в том числе в случаях, когда у залогодателя отсутствует оформленное право на земельный участок или данное право оспаривается, при залоге здания, расположенного на земельном участке, который арендован на основании незарегистрированного краткосрочного договора аренды, а также при решении вопроса о возможности залога унитарным предприятием здания, расположенного на арендованном земельном участке, который находится в собственности.

Возникает вопрос: как реализовывать принцип «единого объекта недвижимости», если расположенные на земельном участке объекты принадлежат разным субъектам? В целях соблюдения справедливого баланса интересов таких правообладателей представляется необходимым закрепить

на законодательном уровне порядок правового регулирования пропорционального «разделения земельных прав» в отношении разных собственников сооружений или зданий, расположенных на заложенном земельном участке.

Законодатель уже сделал определенные шаги в закреплении в законодательстве идеи «единого объекта» (земля и расположенная на ней недвижимость). В рамках Концепции развития гражданского законодательства РФ принят проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому предлагается дополнить ГК РФ отдельными статьями (ст. 303.5 «Ипотека здания» и ст. 303.6 «Ипотека земельного участка»), которые детально регулируют залог земельных участков с расположенными на ними объектами недвижимости вне зависимости от того, какая вещь является главенствующей при предоставлении обеспечения – земельный участок либо расположенная на нем недвижимость[6].

 

2.3 Проблемы взыскания единственного жилого помещения как предмета ипотеки

 

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом[7]. Исходя из этой формулировки кредитор может получить удовлетворение из стоимости любого заложенного имущества. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[8]. На основании этого предметом ипотеки может быть в частности единственное жилое помещение. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;[9].Данная статья указывает, на то что единственное жилое помещение, не может быть обращено взыскание. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена[10].Исходя из анализа этих норм, по-прежнему на единственное жилое помещение, не может быть обращено взыскание. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры[11]. Исход из этой нормы можно сделать вывод, что взыскание может быть обращено только при целевом кредите или ипотеке в силу закона.

 

Глава III Судебная практика, основные проблемы правового регулирования и предложения по устранению некоторых проблем.

3.1. Судебная практика

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Дело № А14-4007/2009/127/32

Между Коммерческим банком «АКРОПОЛЬ» закрытым акционерным обществом (залогодержателем) и индивидуальным предпринимателем Лаптиевой Е.А. (залогодателем) 11.10.2007 заключен договор ипотеки №2007-048/И в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «ЛЕГАТ-АВТО» перед банком по договору кредитной линии № 2007/048 от 08.10.2007.

16.10.2007 между банком и ИП Лаптиевой Е.А. заключен договор последующего залога недвижимости (ипотеки) №2007-049/И в целях обеспечения исполнения обязательств ИП Лаптиевой Е.А. перед Коммерческим банком «АКРОПОЛЬ» по договору кредитной линии №2007-049 от 16.10.2007.

Залогодатель передал в залог земельный участок, предоставленный под нежилое здание, принадлежащий индивидуальному предпринимателю Лаптиевой Е.А. на праве собственности.

 

В силу договоров залога недвижимости (ипотеки) в соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости)» право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя, принадлежащие залогодателю на праве собственности; на любое здание или сооружение, которое возводится или будет возведено на земельном участке, а также на любой неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке.

На заложенном индивидуальным предпринимателем Лаптиевой Е.А. земельном участке в 2006-2007 годах ею самовольно возведена пристройка к нежилому зданию лит. 1А, 1Б, 1В, 1а.

Право собственности ИП Лаптиевой Е.А. на самовольно возведенную постройку признано решением суда от 21.07.2008 и зарегистрировано в ЕГРИП 19.08.2008.

19.08.2008 ИП Лаптиева Е.А. обратилась в Коммерческий банк «АКРОПОЛЬ» за получением согласия на последующий залог земельного участка.

Не получив ответа истца, ИП Лаптиева Е.А. (залогодатель) и ЗАО «Газэнергопромбанк» (залогодержатель) заключили договоры о залоге недвижимого имущества №ЗЛ 4 107/08 от 25.08.2008, №ЗЛ 4 025/08 от 27.08.2008, №ЗЛ 4 084/08 от 27.08.2008, №ЗЛ 4 045/08 от 27.08.2008 нежилого помещения IV в лит.1Ж, 1Д.

Полагая, что с момента государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ИП Лаптиевой Е.А. оно находится в залоге у Коммерческого банка «АКРОПОЛЬ» в силу закона, а заключенные Лаптиевой Е.А. с ЗАО «Газэнергопромбанк» договоры залога недвижимого имущества не соответствуют закону, истец обратился с иском

о признании недействительными договоров залога и обязании УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге Коммерческого банка.

Суд частично удовлетворил заявленные требования по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 340 ГК РФ, п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке» в редакции, действовавшей на дату заключения договоров ипотеки земельного участка, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

На дату заключения договоров залога недвижимости (ипотеки) №2007-049/И от 16.10.2007 и №2007-048/И от 8.10.2007 спорное нежилое помещение уже существовало, но не могло быть предметом ипотеки, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее и не вправе распоряжаться постройкой.

На основании ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку признано за Лаптиевой Е.А. решением суда от 21.07.2008 и зарегистрировано в ЕГРИП 19.08.2008.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

С учетом изложенного УФРС обязано было зарегистрировать ипотеку Коммерческого банка «АКРОПОЛЬ» при государственной регистрации права собственности ИП Лаптиевой Е.А. на спорное нежилое помещение.

В этой части исковые требования удовлетворены судом.

В силу пунктов 4.2.3 договоров залога недвижимости (ипотеки) №2007-048/И от 11.10.2007 и №2007-049/И от 16.10.2007 залогодатель вправе передавать предмет залога в последующий залог только после получения предварительного письменного согласия залогодержателя.

Отсутствие согласия на передачу в последующий залог спорного нежилого помещения индивидуальным предпринимателем Лаптиевой Еленой Александровной истец считает основанием для признания оспариваемых договоров залога недействительными.

Согласно пункту 3 статьи 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Между тем, запрещение на последующий залог не установлено договорами залога недвижимости (ипотеки) №2007-048/И от 11.10.2007 и №2007-049/И от 16.10.2007. Напротив, последующий залог разрешается при наличии согласия залогодержателя.

Правовые последствия заключения последующего договора об ипотеке

с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, установлены п. 3 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в

той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

В обоснование недействительности оспариваемых договоров залога истец также ссылается на их противоречие п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Между тем, из буквального толкования указанных норм спорное нежилое помещение как часть здания не относится к объектам, в отношении которых установлено такое правило.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска о признании недействительными договоров залога недвижимого имущества, заключенных между ИП Лаптиевой Е.А. и ЗАО «Газэнергопромбанк», и прекращении записей в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенных на основании указанных договоров, судом отказано.

Решение суда от 30.06.2009 постановлением апелляционной инстанции от 31.08.2009 оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции от 25.11.2009 решение и постановление судов в части отказа в удовлетворении исковых требований КБ «АКРОПОЛЬ» отменено, дело в данной части передано на новое рассмотрение.

Кассационный суд указал, что выводы судов о том, что договорами залога недвижимости (ипотеки) № 2007-048/И от 11.10.2007 и № 2007-049/И от 16.10.2007 запрещение на последующий залог не установлено, являются ошибочными.

Указанными договорами предусмотрено, что залогодатель не имеет права распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя, что соответствует положениям п. 2 ст. 346 ГК РФ. Залогодатель вправе передавать предмет залога в последующий залог только после получения предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, из смысла и содержания условий договоров залога недвижимости (ипотеки) следует, что для залогодателя установлен запрет на распоряжение предметом залога в случае отсутствия письменного согласия на это залогодержателя.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает, что вывод судов о том, что нежилое помещение как часть здания не относится к объектам недвижимости, перечисленным в п.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а, следовательно, в отношении спорных сделок не подлежат применению нормы данного Закона, не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Данным признакам объекта недвижимости помещение отвечает в полной мере.

Кроме того, в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности Лаптиевой Е.А. на спорное пристроенное нежилое помещение, как на объект недвижимости в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В этой связи кассация считает, что отдельное помещение, право на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке, может являться предметом ипотеки.

Данная позиция суда кассационной инстанции согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами с поров, связанных с договором об ипотеке».

Кроме того, вывод о том, что нежилые помещения относятся к объектам недвижимости, содержится в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

При новом рассмотрении принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск ЗАО «Газэнергопромбанк» о признании недействительными договоров залога недвижимости (ипотеки), заключенных между ИП Лаптиевой Е.А. и коммерческим банком «АКРОПОЛЬ».

Суд пришел к выводу, об обоснованности исковых требований по первоначальному иску, в удовлетворении встречного иска отказал по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона об ипотеке.

Спорное нежилое является частью здания и самостоятельным объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Поскольку нежилое помещение и земельный участок, на котором оно находится, на момент заключения оспариваемых коммерческим банком «АКРОПОЛЬ» договоров залога находились в собственности ИП Лаптиевой Е.А., ипотека нежилого помещения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка.

В связи с тем, что указанные требования закона при заключении договоров залога недвижимого сторонами не соблюдены, договоры признаны судом недействительными.

Данная позиция подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2005 по делу №Ф09-4103/05-С4, постановление ФАС Московского округа от 25.06.2009 №КГ-А41/5363-09).

В удовлетворении встречного иска отказано. Доводы ЗАО «Газэнергопромбанк» о нарушении его прав оспариваемыми договорами ипотеки земельного участка суд посчитал неправомерными. Кроме того, приведенные истцом по встречному иску основания недействительности договоров залога не являются таковыми.

Решение суда от 22.03.2010 постановлением кассационной инстанции от 28.10.2010 оставлено без изменения.

В п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 выработана иная позиция. Применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, Пленум рекомендует судам учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не треб<