Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.
Если договор заключён не собственником жилого помещения или не покупателем, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действуют от их имени.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений имеется основание для отказа в государственной регистрации, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определёнными условиями, составило документ без указания этих условий (п.1 ст. 20 Закона о Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ).
Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ).
При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать (ст. 486 ГК РФ):
• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460 ГК РФ);
• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);
• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).
Покупатель вправе требовать:
• своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости (ст. 463 ГК РФ);
• уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);
• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи (ст. 475 ГК РФ):
а) соразмерного уменьшения цены сделки;
б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;
в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;
г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;
д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости ст. 477 ГК РФ, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
• принять по акту переданный ему объект недвижимости (ст. 484 ГК РФ);
• оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);
• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи (ст. 485 ГК РФ).
Оплата недвижимости
Как уже было сказано, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.
Предварительная оплата
Предварительная оплата товара производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. Установление подобного условия является своеобразной гарантией интересов продавца. Нарушение условия о предварительной оплате дает продавцу право задержать передачу товаров либо потребовать расторжения договора и возмещение убытков.
Если же предварительная оплата произведена не полностью, продавец может задержать или отказаться от передачи неоплаченной части товаров. Покупатель, не получивший предварительно оплаченных товаров, может потребовать передачи ему оплаченного товара или возврата суммы платежа.
Также покупатель имеет право на получение процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Эти проценты взыскиваются со дня установленной договором передачи товара до дня фактической передачи товара покупателю или возврата ему предварительной оплаты за непереданный товар. Договором может быть предусмотрено, что проценты начисляются на сумму предварительной оплаты товара со дня получения этой суммы продавцом от покупателя.
Продажа товаров в кредит и в рассрочку
Оплата должна производиться непосредственно до или после передачи покупателю товара.
Условие о продаже товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. При этом момент платежа определяется в соответствии с договором или на основании норм ГК РФ. При оплате товара, проданного в кредит, покупатель обязан оплатить товар через определенное время после передачи в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии этого срока - в разумный срок после заключения договора, при этом минимальная продолжительность последнего не должна превышать 30 дней с момента передачи товара покупателю.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты со дня передачи товаров. Если договором не предусмотрено иное, то до оплаты товара он считается в залоге у продавца.
Если товары, которые должны оплачиваться в кредит, не переданы покупателю, он вправе не производить оплату товара, а также потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Нарушение условия об оплате в кредит дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара.
Рассрочка
Одним из случаев продажи товара в кредит является договор купли-продажи товара в рассрочку. В этом случае оплата товара также производится через какое-то время после его передачи покупателю (т. е. в кредит), но не единовременно, а по частям. Существенными условиями такого договора являются:
· цена товара;
· порядок платежей;
· сроки платежей;
· размеры платежей.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из названных условий договор признается недействительным. Особенность договора купли-продажи с рассрочкой платежа состоит в том, что уплата покупателем более чем 50% цены товара сужает права продавца в случаях последующих задержек оплаты. Продавец уже не сможет требовать возврата неоплаченной части товара или расторжения договора. Но и в этом случае продавец имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенных товаров, а также требовать возмещения убытков.
Другим случаем продажи товара в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) является договор купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцом. Это условие является случайным и применяется лишь тогда, когда стороны специально его оговорили.
Сохранение права собственности на товар за продавцом возможно исключительно при продаже товара в кредит. Установление в договоре такого условия налагает на покупателя ряд дополнительных обязанностей. Покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им другим способом, если иное не предусмотрено в законодательстве или в договоре или не вытекает из свойств и назначения товара. Следовательно, продавец, который имеет право требовать возврата товара, получает дополнительные гарантии защиты своих прав и интересов.
Если товар не будет оплачен покупателем в срок, установленный договором, или не наступят иные обстоятельства, обусловленные договором, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Например, если покупателю предоставлено право отчуждать товар, то продавец не вправе требовать от него его возврата.
Заключение
Купля-продажа является наиболее популярной и распространенной формой распоряжения недвижимостью. Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи, перед подписанием которого необходимо тщательно проверьте все моменты и условиях, отображённые в документе. Во избежание конфликтных ситуаций следует обратить внимание на то, чтобы все положения документа были написаны юридическим языком и не могли иметь двойную трактовку.
Помимо правильности составления необходимо учитывать ряд других немаловажных факторов.
· При покупке недвижимости стоит проверить правоустанавливающие документы. Чтобы не делать многочисленные запросы и проверки в договоре приписывается, что продавец даёт гарантии, что на недвижимость отсутствуют обременения, залоги, аресты, а так же что на неё не имеют права третьи лица.
· В договоре всегда указывайте реальную (рыночную) стоимость недвижимости. Иногда желая сэкономить на уплате подоходного налога и нотариальной пошлины, участники сделки указывают в договоре заниженную, ПИБовскую стоимость квартиры, рассчитанную Проектно-Инвентаризационным Бюро.
· Для гарантии юридической сделки стоит обратиться к нотариусу.
Таким образом, соблюдение всех правил и требований при совершении сделки с недвижимостью, вероятность избежать непредвиденных последствий значительно выше.
Список используемой литературы
1. Бюллетень "Численность населения Российской Федерации по полу и возрасту на 1 января 2013 года" 143,4 млн.чел
2. Бюллетень "Численность населения Российской Федерации по полу и возрасту на 1 января 2010 года" 141,9 млн.чел
3. Гражданский кодекс Российской федерации (ГК РФ) – М.:Омега-Л 2012 − 494с.
4. Гражданское право под ред. Суханова Е. А. 3-е изд. – М.: Москва 2008.
– 496с.
5. Зубова Е. Е., Сорокина М. П. Всё о приобретении и продажи жилой недвижимости. – СПб.: ПитерПресс, 2008 – 191с
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013)
7. Филлипова Е. М. Недвижимость: покупка, продажа, приватизация. Правила оформления. Госрегистрация. Образцы документов. − М.: АСТ, 2011. – 352 с.