Конкретные системы налогообложения недвижимости в каждой стране отличаются своими особенностями.
В Великобритании взимается единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности (national non-domestic rate – NNDR). Органы местного самоуправления взимают налог на недвижимость (universal business rate – UBR). Налогооблагаемая база в данном случае – предполагаемая сумма годовой арендной платы. Он взимается с собственников или арендаторов недвижимого имущества производственного или непроизводственного назначения. В это понятие входит и земля. К числу плательщиков данного налога относятся и лица, снимающие жилье и выплачивающие квартирную плату. Налог собирается ежегодно, но может вноситься и по частям. Он полностью идет в местные бюджеты и достаточно высок, чтобы обеспечивать примерно треть их поступлений.
Оценка стоимости недвижимого имущества обычно проводится раз в 10 лет и является основой расчета налога на недвижимость. Она представляет собой предполагаемую сумму годового дохода от сдачи данного имущества в аренду. Величина налога устанавливается в пенсах с каждого фунта стерлингов стоимости имущества. Расчет ставки налогообложения ведется исходя из потребностей города в финансовых ресурсах. Определяемые на следующий финансовый год расходы города соотносятся с общей налоговой стоимостью имущества, находящегося на его территории. Следствием такого порядка являются значительные колебания налоговых ставок по городам и графствам Великобритании.
Налог, выплаченный на недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы компаний.
Основные законы о недвижимости в Соединенном Королевстве (Англия, Шотландия, Уэльс, обе Ирландии, острова Мэн, Джерси, Гернси) не менялись с 1925 г. Однако законодательство на месте не стоит. Законы о налогах и о жилье являются особенно изменчивыми. Закон о коммерческой (нежилой) недвижимости был принят в 1954 г. Эта отрасль вне политики, тогда как жилье входит в сферу социальных интересов и зачастую дотируется государством.
Если земельный участок предоставлен для обслуживания жилого дома или иного объекта, не являющегося коммерческим, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок при строении входит в оценку домовладения как составляющая часть. Использовать такой участок для коммерческих целей (в т.ч. для производства сельхозпродукции даже для собственных нужд) нельзя. Следует вначале получить квоту на производство сельхозпродукции, после чего участок становится объектом коммерческого налогообложения, а строение входит в оценку такого коммерческого предприятия как составляющая часть.
Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли, ориентированная на величину национальной ренты. Следует отметить, что условная единица земли характерна только для Соединенного Королевства, так как в Центральной Европе такого понятия нет.
Можно отметить, что Великобритания является своеобразным исключением из всех европейских стран. Налог на недвижимость является единственным местным налогом. Для сравнения во Франции взимается более 50 различных видов местных налогов, в Италии – свыше 70, в Бельгии – около 100. Сумма их поступлений в этих странах составляет от 30 до 60 % доходов местных бюджетов. В Великобритании сумма поступления от этого налога составляет более 10% от общих налоговых поступлений Соединенного Королевства.
В Соединенном Королевстве понятие «недвижимость» связано с единством земельного участка. Объект недвижимости и как объект налогообложения, и как объекта права един, но это не земельный участок, а либо строение некоммерческого назначения с участком, либо участок со строением (условные единицы земли коммерческого использования, в т.ч. сельскохозяйственного).
Конкретно в Англии ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной стоимости, установленной на 1 апреля 1991 г. на основе суммы, за которую на эту дату жилье можно было продать на открытом рынке при должной рекламе. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов стерлингов не облагается налогом вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов – по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов – 3%, свыше 500 тыс. фунтов – от 4%.
Во Франции есть три различных налога:
· налог на имущество (застроенные участки);
· налог на имущество (незастроенные участки);
· налог на жилье.
Реально во Франции квартировладелец платит фактически два налога: (правда, налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека). Если собственник дома в нем живет, он платит оба налога, если нет – только налог на недвижимость.
Можно отметить, что французская логика противоположна российской: у нас планируется, наоборот, обложить повышенным налогом тех, кто не живет в квартире, владея ею.
Налог на имущество (taxe fonci&eagrave) и налог на жилье (taxe d'habitation) – это различные виды налогов и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога.
Исторически сложилось, что со времен Великой французской революции основными видами налогов были местные налоги на землю и строения определенного назначения (кроме сельскохозяйственных). Постройки сельскохозяйственного назначения как принадлежности земли, являющейся средством труда, самостоятельным объектом налогообложения не являются, но их ценность учитывается в оценке земли.
Суммы налога распределяются между органами местного самоуправления и государством.
Налог на жилье (taxe d'habitation) – это местный налог, выплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика, от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания.
Налог на застроенные участки применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром (cadastre). Налог касается всей недвижимости – зданий, сооружений, резервуаров, силосных башен и т. д., а также участков, предназначенных для промышленного или коммерческого использования. От уплаты этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица старше 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.
Налог на незастроенные участки – земельный налог (в основном находящиеся в частной собственности земельные и лесные участки, поля, луга, леса, карьеры, болота, солончаки, участки под застройку и т.д.) исчисляется путем умножения 80 % стоимости условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления на основе земельного кадастра. От его уплаты освобождаются участки в государственной собственности и могут временно освобождаться участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.
Территория Франции (а это более пятисот тысяч квадратных километров) разбита на сто составляющих, шестьдесят из которых являются землями сельскохозяйственного назначения. За последние годы акценты налогообложения сместились в пользу муниципалитетов. Они и играют решающую роль в их начислении. Территория Франция поделена на 37 тыс. муниципалитетов, 100 департаментов и 26 регионов. Права регионов, департаментов и муниципалитетов ограничены исполнительными функциями. Из-за большого числа нормативно-правовых актов возникают некоторые трудности с пониманием полномочий регионов, и полномочий департаментов, и полномочий муниципалитетов. По закону, принятому в 1982 г., вопросы экономического развития, налогообложения и образования переданы в ведение местных администраций, но не во всех регионах, а только в 22, а также в 96 департаментах.
Особый статус земель сельскохозяйственного назначения как средств труда проявляется во Франции более ярко, чем в других европейских странах. Это выражается в следующем. Объектом учета в кадастре всегда был и остается земельный участок, однако единство объекта недвижимости во Франции определяется дифференцировано:
· если назначение земельного участка сельскохозяйственное, то расположенные на таких участках объекты недвижимости (многолетние зеленые насаждения, коровники, свинофермы и др.) являются принадлежностью участка. Стоимость построек как таковых не определяется, а определяется доходность участка как единого целого со строениями;
· если земельный участок назначен служить строению (т.е. является принадлежностью строения), то объектом налогообложения является строение (доходность строения).
Во всех случаях, местные власти планируют ставку налога исходя из предполагаемых бюджетных расходов (при определении бюджета на будущий год) и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставки не могут превышать законодательно установленного максимума.
Во Франции существуют особые правила налогообложения доходов, полученных от операций с недвижимостью, Так, прибыль, полученная в результате продажи по высокой цене недвижимого имущества, включается в доход, подлежащий налогообложению в году фактической продажи. Но при этом от налога освобождаются доходы, полученные от продажи основного жилища, от первой продажи жилища, а также от продажи жилища, находящегося в собственности не менее 32 лет. Различная ставка налога применяется в зависимости от срока, в течение которого здание находилось в собственности у продавца. Ставка максимальная, если этот срок менее двух лет. Далее ставка сокращается до нуля в зависимости от срока.
В Германии налог на недвижимость (Grundsteuer) налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество, вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600%, в силу чего конечная ставка составляет от 0,98% до 2,1% налоговой стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5%. Для юридических лиц налог может служить основой вычетов для целей налога на прибыль компаний и налога на предпринимателей, для физических – налог может служить основой вычетов для только целей подоходного налога, если собственность используется в коммерческих целях или является источником дохода, к примеру, сдается в аренду.
Имущества в целях налогообложения классифицированы в Германии следующим образом: сельскохозяйственное и лесохозяйственное имущество, земельные владения, имущество предприятия, прочее имущество. От уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения. Застроенные территории в пяти новых землях (Lander) могут иметь меньшую стоимость, в случаях, если они арендуются как жилье или используются для проживания.
Для отражения данных о земельных участках использование два государственных реестра – реестр земельного кадастра (кадастровая картотека и кадастровая книга) и реестр поземельной книги.
Достаточно близка к германской, налоговая система Австрии. При этом налоговая система Австрии, наряду с германской считается одной из самых мягких в Европе.
Недвижимое имущество, находящееся в Дании может облагаться тремя видами налога на недвижимость:
· местный налог на недвижимость (kommunal grundskyld);
· окружной налог на недвижимость (amtskommunal grundskyld);
· местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели, заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели (doekningsafgift).
Налоги на недвижимость могут служить основой вычетов для целей подоходного налога (для физических лиц они могут быть основой вычетов только в случаях, когда собственность используется в коммерческих целях). Владелец недвижимости обычно является налогоплательщиком. Для целей местных и окружных налогов на недвижимость налогооблагаемая база – это стоимость только земли, здания и прочая недвижимость в нее не включается. Для местного налога на недвижимость, используемую в коммерческих целях, налогооблагаемая база – это стоимость здания, но не земли.
Ставка муниципального налога на недвижимость может в среднем быть от 0,6% до 2,4%. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях, не может превышать 1%. Предоставляемые по налогу льготы относятся только к объектам недвижимости.
В Голландии налог на недвижимость (onroerende zaakbelasting) ежегодно налагается местными органами. Налог состоит из:
· i-части налагаемой на собственников недвижимости;
· ii-части, налагаемой на пользователей недвижимости.
Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, на это лицо налагаются обе части налога. Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость, исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления, в целом между примерно 0,1% и 0,9% стоимости, в результате собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около 300-400 евро, но ставка налога может из года в год меняться). Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на прибыль компаний (для физических лиц, налог на недвижимость может быть основой вычетов, если собственность используется в коммерческих целях).
Освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания.
В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогом облагаются земельные участки и строения в пределах муниципального округа. Налогооблагаемая база – кадастровая стоимость. Она переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением (государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. Ставки, дифференцированы и регулируются муниципалитетами. Этот налог может быть основой вычета для целей налога на доходы компаний (для физических лиц он может быть основой вычета из дохода от аренды для целей подоходного налога физических лиц).
В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе и 0,3% – в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки.
Существует также налог на возрастающую стоимость земельных участков. Он вносится при изменении владельца участка в случае, если его кадастровая стоимость возросла за период, прошедший от приобретения до продажи.
В Швеции государственный налог на недвижимость (statlig fastighetsskatt) налагается на все виды недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база – оцененная стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей – 75% его рыночной стоимости). В данном случае обеспечивается преимущество, связанное с тем, что органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю информацию, необходимую для оценки.
Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир (hyreshus), 1,0% на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% на промышленную собственность. Новые жилые помещения освобождаются от налога на первые 5 лет, на следующие 5 лет ставка снижена на 50%. Вообще, все предоставляемые льготы относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов для целей налога на доходы компаний.
Налогообложение в Италии значительно изменилось после вступления в ЕС, в соответствии с международными нормами, но в то же время сохранило и специфические черты. Вступление Италии в Европейский Союз повлекло за собой значительное оживление рынка недвижимости. С ориентацией на ЕС обновилось законодательство. Увеличилось число услуг, снизился уровень бюрократизма. Сделки стали совершаться быстрее. Доход от земельной собственности состоит из дохода от земельных участков и от строений. Первый из них происходит или из самого факта владения землей, или от осуществления аграрной деятельности. Второй состоит из дохода от эксплуатации зданий и сооружений непосредственным владельцем и из дохода, получаемого в результате их сдачи в аренду. Размер земельной ренты регулируется кадастровыми реестрами. Размер налогов со строений, находящихся в пользовании непосредственного владельца, устанавливается на основе тарифов. Размер налогов со строений, отданных в аренду, определяется годовой арендной платой, обусловленной договором аренды. При расчете комплексного чистого дохода для целей налогообложения арендная плата уменьшается на 10% и может снижаться еще на 15% с учетом потребностей эксплуатации здания или строения. Кадастровые оценки пересматриваются один раз в 10 лет. Но в интервалах между ними министерство финансов может вносить в действующие нормативы поправочные коэффициенты. При расчете налога на владение землей учитываются только земли, пригодные для сельскохозяйственной деятельности. При исчислении налога на строения принимаются в расчет городские дома, дачи, но исключаются постройки для содержания скота, хранения сельскохозяйственной продукции, вспомогательные постройки производственных и торговых предприятий, например, склады, помещения для охраны.
Налог на увеличение стоимости недвижимого имущества введен в середине 70-х годов. Он применяется по ступеням с прогрессирующей шкалой налогов. Объектом налогообложения служит разница между начальной стоимостью и конечной оценкой находящейся в Италии недвижимости: зданий, сооружений, свободных строительных площадок и т.д. Исчисление налога начинается с момента передачи собственности в руки данного налогоплательщика.
Можно отметить, что Италия – прародительница законодательства европейских стран. Особенно это заметно в части недвижимости. И особенно в части ведения земельного кадастра и регистрации прав.
Особый статус земель сельскохозяйственного назначения, характерный для Европы, впервые зародился в Римской империи. Городские земли как принадлежности строений и сооружений в земельном кадастре занимают очень мало места, а зачастую и вообще отсутствуют, так как строительство находится в ведении органов архитектуры, а регистрация прав подведомственна органам юстиции.
В Чехии налог с квартировладельцев взимается по схеме, аналогичной действующей ныне в России, исходя из остаточной стоимости строения.
В Финляндии ежегодный налог на имущество составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не имеет значения.
В Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются либо на уровне кантонов (субъекты аналогичные американским штатам), либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В швейцарском кантоне Базель-штадт, ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости, сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям.
По европейским меркам в Швейцарии относительно низкий уровень налогообложения. Инвестиции в швейцарскую недвижимость, могут характеризоваться как стабильное и долгосрочное капиталовложение. Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам Швейцарии и городам Европы, показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических лиц с доходом около 100 000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с другими регионами Европы остается очень низким.
Швейцарская система налогообложения недвижимости сходна с таковой в США.
В странах бывшего СССР к владельцам квартир финансовые органы и законодатели относятся довольно лояльно.
На Украине пока нет налога на недвижимость (власти страны только разрабатывают его концепцию), зато при ее продаже взимается подоходный налог.
В Латвии собственники не платят за право владения, но налогом облагается доход от сдачи внаем особняков. В этом отличие от большинства европейских стран, где наоборот, давно отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует налог на владение ею.
На современном этапе налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти, но есть и исключения: Великобритания – 10,43%, Германия – 1,06%, Дания – 1,85%, Испания – 0,21%, Голландия – 1,81%, Франция – 2,17%, Швейцария – 0,46%, Швеция – 0,89%. Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.
Между США и европейскими странами заключены соглашения об избежание т.н. двойного налогообложения. К примеру, по договору между США и Францией супруги – нерезиденты покойных американских граждан освобождаются от налогов на наследуемую недвижимость.