Техническая эксплуатация недвижимости предотвращает порчу и разрушение строительных конструкций, серьезные сбои, неполадки и поломки инженерных коммуникаций, обеспечивая соответствие технического состояния объекта технике безопасности, а значит, и фактическую неопасность практического использования зданий.
В стандартный перечень мероприятий по технической эксплуатации обычно входят следующие пункты:
· Техническая экспертиза объекта недвижимости. Тщательная инвентаризация и профессиональная диагностика инженерных сетей и оборудования. Итоги обследования состояния сооружения, позволят спрогнозировать будущие затраты на разные технические работы;
· Разработка плана технической эксплуатации, должностных инструкций, инструкций по ТБ и ПБ, а также ведение паспорта здания, журналов учета оборудования и расходов;
· Мониторинг состояния конструктивных элементов зданий, их текущее обслуживание и необходимый ремонт;
· Техническое обслуживание недвижимости. Сюда входит выполнение работ по контролю технического состояния, регулировке, подготовке к сезонному использованию, поддержанию в исправном состоянии, профилактических работ, работ по ремонту инженерных коммуникаций и оборудования (электроснабжение, отопление, горячее и холодное водоснабжение, вентиляция и кондиционирование, водоотведение и стоки, слаботочные системы, лифтовое хозяйство, диспетчеризация);
· Планирование, бюджетирование и материально-техническое обеспечение необходимым оборудованием и расходными материалами для произведения ТО, ППР, ТР и хозяйственной эксплуатации объекта;
· Технический консалтинг на любой стадии существования объекта, координация и обеспечение гарантийных обязательств.
б). Хозяйственная эксплуатация зданий.
Она включает санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение безопасности и другие сопутствующие работы. Целью профессиональной хозяйственной эксплуатации недвижимости является удовлетворение существующих гигиенических и эстетических норм. От осуществления хозяйственной эксплуатации зависит как внешний вид объекта, так и условия пребывания на нем.
В стандартный состав мероприятий по хозяйственной эксплуатации обычно входят нижеследующие положения:
· Санитарно-профилактические мероприятия: хранение и вывоз отходов, дезинфекция, дератизация, дезинсекция, охрана окружающей среды и т.д.;
· Поддержание чистоты и порядка в зданиях, которое подразумевает проведение комплекса работ по ежедневной, комплексной, генеральной и гигиенической уборке помещений, мойке окон и чистки фасадной части, уходу и обслуживанию поверхностей отделки и интерьера и т.д.;
· Уборка и обустройство прилегающих территорий: уборка и уход за кровлей, уход за газонами, клумбами и прочими зелеными насаждениями, уборка и вывоз крупногабаритного и бытового мусора, снега и наледи, обработка территории противогололедными реагентами;
· Обеспечение безопасности и комендантская служба. Это включает охрану объекта, организация пропускного режима, парковки автотранспорта.
· Организация питания, вендингового обслуживания, поставке расходных офисных материалов ну и т.д.
Резюме: Техническая и хозяйственная эксплуатация недвижимости требует грамотной индивидуальной планировки с учетом нормативных документов и особенной специфики самого объекта. Профессиональная эксплуатация недвижимости не только обеспечит нахождение объектов
" в целости и сохранности ", но и оптимизирует условия пребывания на них.
3. Цели и задачи.
Главная цель программы – создание надлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственной статистики для обеспечения доступности и безаварийной эксплуатации зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации
в течение всего периода эксплуатации.
Главная задача программы - повысить эксплуатационные характеристики зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики, что приведет к надлежащей безаварийной эксплуатации, экономии бюджетных ассигнований, снижению экономических потерь от возможных последствий чрезвычайных происшествий, улучшит условия работы для всех работников аппарата Росстата. В случае отсутствия, все здания (помещения) Росстата будут оснащены приборами учета потребления ТЭР.
4. Основные задачи программы.
· Обеспечение надлежащей технической эксплуатации зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики и их технического обслуживания;
· Качественная и своевременная подготовка зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики к осенне-зимней эксплуатации;
· Оснащение зданий (помещений) Федеральной службы государственной статистики техническими средствами учета потребленных топливно-энергетических ресурсов (ТЭР).
5. Характеристика программных мероприятий.
Программа предусматривает три группы мероприятий, направленных на создание постоянной эксплуатационной годности и надлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственной статистики, а также обеспечение безаварийной эксплуатации зданий (сооружений) в течение всего периода эксплуатации.
К первой группе относятся мероприятия по организации системы постоянного планового технического обслуживания и ремонта, которые должны быть направлены на поддержание качественного состояния зданий и сооружений, а также их элементов, предупреждение преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования в течение всего периода использования по назначению.
Ко второй группе относятся мероприятия по организации своевременной и качественной подготовки зданий и сооружений к осенне-зимнему периоду эксплуатации.
К третьей группе относятся мероприятия по оснащению зданий (сооружений) федеральной службы государственной статистики техническими средствами учета потребления ТЭР.
6. Сроки реализации и источники финансирования.
· Возможные сроки реализации программы: 2008-2009 годы.
· Финансирование программы будет осуществляться за счет средств федерального бюджета в тех объемах, которые будут им выделены,
и соответственно в ценах на тот реализуемый период.
Примечание: Согласно Распоряжения Госкомимущества РФ N 660-р,
Госстроя РФ N 18-7 от 13.04.1993г. (ред. от 18.10.1994г.) " ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОДРЯДНЫХ ТОРГАХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ", (зарегистрирован в Минюсте РФ 30.04.1993г. N 244), необходимо:
· организовать работу тендерной комиссии;
· провести тендеры на ремонтно-строительные и иные услуги;
· провести тендеры на поставку материалов и оборудования.
II. ОБЩАЯ ПРОГРАММА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
1. Приём объектов недвижимости в управление.
· Акт о приеме-сдаче дел при смене руководителя.
· Экспертиза объектов недвижимости.
· Составление программы управления объектами недвижимости.
2. Техническая эксплуатация объектов недвижимости.
· Проведение технических осмотров.
· Техническое обслуживание.
· Текущий ремонт.
· Капитальный ремонт.
· Санитарное содержание объектов недвижимости.
3. Эксплуатация электроустановок.
· Обязанности собственника (потребителя) электроустановок.
· Ответственный за электрохозяйство организации.
· Проверка знаний электротехнического персонала.
· Ответственность за нарушения в работе электроустановок.
4. Эксплуатация теплопотребляющих установок и тепловых сетей.
· Ответственный за эксплуатацию теплопотребляющих установок.
· Проверка знаний персонала, обслуживающего системы теплоснабжения.
· Ответственность за нарушения в работе теплопотребляющих установок.
5. Ведение технической документации.
· Документация длительного хранения.
· Заменяемая документация.
6. Оформление прав на земельный участок под зданиями.
· Права на земельный участок, расположенный под зданием.
· Государственная регистрация прав на земельный участок.
7. Штатное расписание и должностные инструкции.
· Формирование штатного расписания.
· Рекомендации по разработке должностных инструкций.
8. Обеспечение безопасности объекта.
· Системы охранно-пожарной сигнализации (ОПС).
· Системы видеонаблюдения и системы контроля доступа (СКД).
9. Страхование.
· Страхование объектов недвижимости и гражданской ответственности.
· Комплексные программы по страхованию.
10. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями.
· Формирование договорных отношений.
· Договор энергоснабжения.
· Учет электроэнергии.
· Договор теплоснабжения.
· Учет тепловой энергии.
· Договор на водоснабжение и водоотведение.
· Учет количества полученной питьевой воды и сброшенных сточных вод.
11. Мероприятия по экономии энергетических ресурсов.
· Энергетический менеджмент и аудит.
· Экономия электрической и тепловой энергии
· Экономия водопотребления.
12. Материально-техническое обеспечение (МТО).
· Планирование материально-технического обеспечения.
· Определение потребности в различных видах материальных ресурсов.
· Хозяйственные связи и формы снабжения.
· Планирование коммерческих договоров.
· Способы обеспечения и исполнения договоров.
14. Организация и контроль выполнения работ по договорам подряда.
· Проведение на конкурсной основе выбора подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги.
· Контроль, приемка и оплата работы подрядчика.
15. Планирование процесса эксплуатации и учет затрат.
· Планирование процесса эксплуатации.
· Строгий учет всех затрат.
· Периодическая отчетность ответственных.