ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА
ГОСУДАРСТВЕННОЙ СТАТИСТИКИ
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
(проект)
по программе деятельности
государственного унитарного предприятия
“ Управление по эксплуатации зданий
Федеральной службы государственной статистики ”
составитель: Арабян Агаси Манукович
Москва 2008 г.
ПРОЕКТ ПРОГРАММЫ
деятельности государственного унитарного предприятия ” Управление по эксплуатации зданий Федеральной службы государственной статистики ”
I. ОБЩИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОЛОЖЕНИЯ.
1. Управление недвижимостью.
Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.
Здание - строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для проживания, труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей фундаменты, стены, перекрытия и крышу.
Помещение - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.
Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Управление недвижимостью определяется как комплекс операций по развитию и эксплуатации сооружений, главной задачей выполнения которого является достижение наибольшей доходности зданий, увеличение стоимости объекта в процессе эксплуатации, то есть максимально эффективное использование недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью включает:
· систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
· оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
· управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления могут выступать не только объекты недвижимого имущества, но и соответствующие им системы (земельный и лесной фонд, товарищество собственников жилья, спортивные сооружения и прочее).
Управление недвижимостью осуществляется в трёх основных направлениях:
· Экономическом (управление затратами и доходами, возникающими в процессе эксплуатации недвижимости, а также их распределения);
· Правовом (распределение и комплексное комбинирование юридических прав на недвижимое имущество);
· Техническом (развитие и содержание объекта в соответствии с его первоначальным функциональным назначением).
Различают внутреннее и внешнее управление недвижимым имуществом. Внутреннее управление недвижимостью определяется как деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативно-правовыми документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.)
Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных или уполномоченных структур, направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных правил и норм.
Управляющий недвижимостью - это физическое или юридическое лицо, которое на определенных договором с собственником объекта недвижимости условиях с его позиции и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления. Деятельность управляющего объектом недвижимого имущества предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с различными подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт инженерных
систем и строительных конструкций объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло, расходные материалы и т.д.
Технический паспорт - это документ, содержащий техническую характеристику об объекте недвижимости, включая техническое описание, план объекта. Он объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслужи-ванию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В нём фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Он составлен таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:
- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;
- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.
Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
2. Эксплуатация зданий.
Эксплуатация зданий - это комплекс различных мероприятий, который включает в себя техническое и санитарно-гигиеническое обслуживание, ревизию и ремонт инженерного оборудования и строительных конструкций сооружений.
Комплексная эксплуатация недвижимости подразумевает как техническую сторону, так и хозяйственную стороны.
а). Техническая эксплуатация зданий.