Классификация имущественного комплекса объекта оценки при затратном подходе

Сущность затратного подхода

Затратный (имущественный) подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства объекта оценки с учетом накопленного износа.

В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. То есть покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Преимущества затратного подхода:

· основан на достоверной информации о состоянии имущественного комплекса предприятия;

· имеет детерминированный характер из-за высокой доли фактической количественной информации, используемой для определения стоимости объекта оценки.

Недостатки затратного подхода:

· не учитывает будущие возможности бизнеса предприятия в получении чистого дохода;

· отдельные его методы сложны и трудоемки в практическом использовании;

· сложность определения износа в некоторых случаях;

· недостаточно отработанная схема оценки земельных участков в РФ.

Условия использования затратного подхода:

· объект оценки владеет значительными разнородными активами, в первую очередь, материальными;

· большая часть активов объекта оценки имеет высокую степень ликвидности;

· объект оценки не приносит устойчивый доход, в том числе только что образован или находится на стадии банкротства;

· объект оценки не является уникальным, то есть не имеет исторической, художественной, эстетической ценности.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

· обоснование необходимости обновления действующего объекта;

· оценка зданий специального назначения;

· при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализ эффективности использования земли;

· решение задач страхования объекта;

· решение задач налогообложения;

· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Сущность затратного подхода: сначала оцениваются и суммируются все активы бизнеса, далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств и получают стоимость собственного капитала предприятия.

Основными источниками информации, используемыми в рамках затратного подхода, являются:

· бухгалтерская отчетность предприятия;

· данные синтетического и аналитического учета предприятия;

· данные о текущей рыночной (или иной - согласно базе оценки) стоимости материальных активов предприятия;

· данные о текущей рыночной (или иной - согласно базе оценки) стоимости финансовых вложений предприятия;

· данные о текущей величине обязательств предприятия;

· данные о текущей рыночной (или иной — согласно базе оценки) стоимости нематериальных активов предприятия;

· другая информация о рыночной или другой стоимости акти­вов, обязательств, имущественных и других прав и обязанностей предприятия.

Правила сбора информации

· при использовании данных бухгалтерского баланса необходимо удостовериться, что на дату оценки не существует активов и обязательств, не учтенных в бухгалтерском балансе.

· при корректировке статей баланса до рыночной стоимости не должно возникать двойного счета с другими статьями баланса.

Классификация имущественного комплекса объекта оценки при затратном подходе

С точки зрения затратного подхода имущественный комплекс объекта оценки делится на:

1. материальные активы:

1.1. реальные:

− недвижимость (земля, здания, помещения, сооружения);

− оборудование (инструменты, приспособления и контрольно-измерительные приборы);

− оборотные фонды (запасы сырья, материалов..., незавершенное производство, готовая продукция, дебиторская задолженность, денежные средства)

1.2. финансовые:

− ценные бумаги,

− банковские депозиты.

2. нематериальные активы:

− патенты,

− лицензии,

− ноу-хау,

− обученный и подобранный персонал,

− закрепленная клиентура,

− товарный знак,

− деловая репутация,

− льготные контракты,

− выгодные деловые предложения,

− коммерческие секреты и т.д

3. обязательства, отражаемые в балансе,

4. обременение активов предприятия,

5. вещные и прочие права предприятия;

6. обязанности, связанные с обеспечением исполнения обязательств;

7. другие активы, права, обязательства и обязанности, не отраженные в бухгалтерском балансе.

В случае если стоимость актива, права, обязательства или обязанности является незначительной, возможно не осуществлять их оценку.