Стороны договора аренды часто предпочитают заключать соглашение на срок менее года. Такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Это позволяет сэкономить время и деньги, поскольку не нужно обращаться в Росреестр и платить госпошлину за регистрацию договора аренды (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»).
o Вопросы появляются, когда время краткосрочной аренды подходит к концу. Арендатор выбирает: заключать новое соглашение или искать более выгодное предложение. Если условия аренды всех устраивают, стороны подписывают аналогичный договор на новый срок. Они вправе оформить следующий договор, когда закончится предыдущий. Как правило, новое соглашение заключается днем, следующим за датой, которой заканчивается прежняя аренда.
o Но встречаются ситуации, когда между соглашениями образуется перерыв. И если арендатор не оформит передаточный акт или допустит другие ошибки, арендодатель посчитает прежний договор пролонгированным. Он сможет включить срок перерыва между соглашениями в период фактического пользования арендованным имуществом и взыскать арендную плату. Если арендатор не согласен платить за время, в течение которого он не пользовался помещением, нужно правильно оформить документы.
Внимание! Арендодатель не вправе отказать в перезаключении договора на новый срок, если арендатор надлежащим образом исполнял обязанности и письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ, постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
o Арендатор, который не планирует в ближайшее время пользоваться помещением, предпочтет сэкономить. Он может предложить заключить договор более поздней датой, чтобы не платить за дни, в которые аренда не понадобится (например, в майские или новогодние праздники, которые составляют почти треть месяца, или иные перерывы).
Возникает вопрос о дате, с которой начинает действовать новое соглашение. Арендодатель может не возражать против заключения договора аренды на новый срок с учетом перерыва, но не торопиться подписывать передаточный акт или новый договор.
o Арендатор, который устно договорится об аренде с середины месяца, часто не оформляет вовремя документы. Причины бывают разные: организационные (загруженность штатного юриста, отпуск полномочного лица, которое подписывает договор) или непредвиденные (форс-мажор) и др. Все они приводят к одному нежелательному последствию.
o Бездействие обеих сторон обернется тем, что прежний договор продолжит действовать, поскольку стороны его исполняют. Аренда будет считаться возобновленной на неопределенный срок (постановление АС Поволжского округа от 18.11.14 по делу № А65-8146/2014).
Риски.
§ Если арендатор не прекратит действие прежнего договора, он не сможет вычесть из платежа сумму за время, в течение которого он не собирался пользоваться помещением. Арендатор проиграет судебный спор, потеряет время и деньги.
§ Чтобы этого не произошло, нужно правильно оформить отношения по обоим договорам (прекратить прежний договор и подписать соглашение об аренде на новый срок).
Меры противодействия для арендатора.
1. Если арендатор не планирует использовать арендуемое помещение в течение определенного периода, правильно согласуйте дату, с которой новый договор вступает в силу.
Например, соглашение закончилось 30 апреля. Новый договор стороны подписали в тот же день, но установили, что он начинает действовать с 10 мая.
2. В силу пункта 2 статьи 433 ГК РФ договор будет считаться заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ). Это подтвердят передаточные акты (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
3. Подписанный акт сдачи закроет прежний договор, дата акта приемки станет датой вступления в силу нового соглашения.
4. Если стороны не подпишут акты, недвижимость останется во владении арендатора. Сэкономить на платежах не получится (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВС РФ от 30.09.15 по делу № А55-20079/2014).
5. Если этот вариант не подходит, стороны вправе заключить предварительный договор аренды. В соглашении укажите конкретные характеристики, которые позволят установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), срок, в который стороны обязуются заключить основной договор аренды, ответственность сторон в случае уклонения от заключения основного договора. В противном случае предварительный договор аренды суд признает незаключенным (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.09 по делу № А82-1820/2008–2, Восемнадцатого ААС от 08.11.16 по делу № А47-5355/2015).