Во-первых, срок инвестиций. Создавать фонд недвижимости на срок менее 5 лет нецелесообразно – денежные средства должны обернуться несколько раз, именно в этом основное достоинство отложенных налоговых платежей, повышающее эффективность инвестиций. В тоже время, даже сейчас найдется не много инвесторов, обладающих столь длинным инвестиционным капиталом. Значит, нужна возможность «выхода» из фонда до его прекращения. Это возможно сделать путем погашения паев в случае голосования против решений, принятых общим собранием пайщиков или реализовав паи на вторичном рынке. И если для крупных инвесторов есть возможность организовать собрание и рассчитывать на погашение паев, то частный инвестор может рассчитывать только на вторичный рынок. Из этого можно сделать вывод, что первыми покупателями паев фондов недвижимости, скорее всего, будут крупные инвесторы, которые впоследствии смогут продавать паи в розницу. Возможно, этим заинтересуются профессиональные участники фондового рынка. И здесь даже не обязательна организация именно биржевых торгов. Достаточно крепкого дилера, выставляющего двусторонние котировки. А дальше количество мелких пайщиков достигнет «критической массы», которая и потребует организованного рынка обращения паев.
Во-вторых, заложенный механизм активного участия пайщиков в работе ЗПИФа через общее собрание пайщиков. Действительно, при таких сроках инвестирования просто необходимо предоставить пайщикам право голосовать по важнейшим вопросам. Проблема - в управляемости фондом. Если пайщиков немного и они единомышленники, то все хорошо. Если пайщиков очень много и они пассивны, то сложно принять взвешенные решения, потому что для принятия решения требуется 75% от всех паев, а не присутствующих на собрании, как в акционерных обществах. При не очень большой капитализации закрытого ПИФа и хороших активах не исключена возможность попытки перехвата функций управления путем скупки паев на вторичном рынке и смены управляющей компании.
В-третьих, сумма инвестирования. Создавать закрытый фонд недвижимости с активами менее $10 млн. нецелесообразно в силу высокой капиталоемкости операций на рынке недвижимости, небольшой скорости оборачиваемости и необходимости инвестиций в несколько объектов с целью диверсификации. Срок формирования фонда не должен превышать 3 месяца, поэтому управляющая компания не может рисковать тем, что нужные средства не будут собраны и ищет инвесторов заранее. Это еще один довод в пользу появления крупных инвесторов на первых стадиях жизни фонда.
В-четвертых, рост стоимости паев Фонда недвижимости происходит вместе с продвижением инвестиционных проектов, в которые вложены средства, а также за счет общего повышения стоимости недвижимости. Фактически это выражается в переоценке, производимой независимым оценщиком 1 раз в полгода. Активы для ПИФов подбираются в соответствии с инвестиционной декларацией, также как и для проектов, финансируемых непосредственно инвесторами – по соотношению риск-доходность. Нюанс состоит в том, что для Фондов этот акцент смещен в пользу снижения риска: ведь главная задача коллективных инвестиций не накопить капитал своих пайщиков, а сохранить его и приумножить.
В отношении доходности, которую обещают управляющие компании, существует вполне определенное ограничение в ФЗ «Об инвестиционных фондах». Однако определенные цифры можно привести. ЗПИФ недвижимости, как правило, не инвестирует в проекты с ожидаемой доходностью ниже 30% годовых в валюте. При этом, в среднем по году, в проекты размещено 90% средств Фонда, остальные средства находятся на депозитах, с ориентировочной доходностью 8-9 % годовых в валюте. Управляющая компания удерживает 20% от ежегодного дохода пайщику. При этом капитал не реинвестируется, т.е. весь фактический годовой доход распределяется.
Вложение средств в такие проекты как закрытые паевые фонды недвижимости, относится к разновидности долгосрочных инвестиций. Доступ на этот рынок открыт инвесторам, не работавшим на нем ранее, но желающим в полной мере использовать его потенциал. Попробуем определить категории потенциальных инвесторов закрытых ПИФов и их мотивацию:
· Российские коммерческие банки и инвестиционные компании, испытывающие проблемы с излишней ликвидностью и отсутствием надежных заемщиков и снижением доходности по долговым ценным бумагам.. Для них инвестиции в ЗПИФ недвижимости - возможность использования новых технологий инвестиций в строительство с целью повышения доходности инвестиционного портфеля и размещения свободных средств, а также как дополнительный объект вложения средств, переданных им в доверительное управление.
· Западные фонды и западные инвестиционные группы. До этого они работали по суррогатным и серым схемам или через регистрацию российского общества. С появлением понятного, юридически чистого и эффективного механизма закрытого ПИФа недвижимости многие планируют перейти на инвестиции через этот инструмент;
· Страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и иные институциональные инвесторы, имеющие «длинные» пассивы и отложенные обязательства, для которых важна стабильность инвестиций. Следует отметить, что в развитых странах пенсионные фонды – один из самых крупных инвесторов в фонды недвижимости. В России же ввиду наличия законодательных ограничений пенсионные фонды пока такими не являются.
· Крупные промышленные или финансово-промышленные холдинги, планирующие провести реструктуризацию бизнеса или выделение непрофильных активов посредством выведения в закрытый ПИФ объектов недвижимости или ценных бумаг, дающих право на них;
· Физические лица-частные инвесторы, использующие ЗПИФ как хорошую альтернативу долгосрочным банковским депозитам.