Основной вид деятельности
| 68.32 | Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе |
Дополнительные виды деятельности
| 41.20 | Строительство жилых и нежилых зданий |
| 43.11 | Разборка и снос зданий |
| 43.12.1 | Расчистка территории строительной площадки |
| 43.12.3 | Производство земляных работ |
| 43.21 | Производство электромонтажных работ |
| 43.22 | Производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха |
| 43.31 | Производство штукатурных работ |
| 43.32 | Работы столярные и плотничные |
| 43.33 | Работы по устройству покрытий полов и облицовке стен |
| 43.34 | Производство малярных и стекольных работ |
| 43.39 | Производство прочих отделочных и завершающих работ |
| 43.91 | Производство кровельных работ |
| 43.99 | Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки |
| 47.52 | Торговля розничная скобяными изделиями, лакокрасочными материалами и стеклом в специализированных магазинах |
| 81.29.1 | Дезинфекция, дезинсекция, дератизация зданий, промышленного оборудования |
ООО «Спектр» является подрядной организацией, обслуживающей жилой фонд УК «Жилкомцентр».
Количество домов, находящихся в управлении: 124
Площадь домов, находящихся в управлении: 185 тысяч кв.м.
Объект в эксплуатации – Многоквартирный 2-х этажный жилой дом.
По адресу: Чувашская Республика, пгт. Кугеси, ул. Советская, д.57
Ознакомление с организацией
Практика начинается с общего ознакомления с базовой организацией, ее организационной структурой, техникой и технологией производства. В этих целях руководитель практики от организации проводит с практикантами экскурсию по управляющей компанией, по техническому участку мастеров, рабочим местам и другим службам, подробно объясняя функцию каждого из них.
Организационная структура обслуживающей организации в этой сфере может варьироваться, исходя из размеров компании и количества обслуживаемых ей участков и домов. Но все же есть подразделения и должности, без которых не может обойтись практически ни одна организация. Обязательной единицей штата является директор или управляющий, который стоит во главе организации. Если компания является достаточно крупной, то у нее может иметься несколько отделов с руководством (начальников участков), которые являются ответственными за определенные участки. Также в таких крупных организациях каждый отдельный участок должен иметь диспетчерскую и аварийную службу. Кроме того, в организационную структуру и схему УК входят и другие подразделения. Примерный штат включает:
• Отдел технического контроля и планирования, состоящий из инженеров, техников, диспетчеров, сметчиков, сантехников, электриков и дворников.
Должность диспетчера в структуре организации занимается:
-отслеживанием обстановки на участках, а также сбором и обработки информации и передачей ее в аварийно-диспетчерскую службу;
-приемом заявок от собственников, которые касаются неисправности оборудования и различных аварий в сфере ЖКХ;
-консультированием жильцов по вопросам обслуживания жилых домов;
-своевременным устранением недостатков, а также контролированием графиков подачи тепла;
-приемом нарядов, которые подтверждают выполнение заявок; выполнением поручений от руководителей.
Сантехник в УК должен:
- следить за состоянием сантехнических систем;
- устранять их неисправности; выполнять поручения руководителей, которые касаются должностных обязанностей.
Электрик в УК должен:
-производить обслуживание и ремонт электрического оборудования;
-предотвращать аварий в электросети;
-выявлять неправомерные подключения к электрощитам;
-вести записи о проведенных работах.
• Финансовый отдел, включающий должности бухгалтера и экономиста.
В обязанности бухгалтера входит:
-учет расходов, закупок, налогов и выплат сотрудникам и поставщикам жилищно-коммунальных услуг;
-составление рабочего плана для счетов;
-контролирование общих результатов финансовых дел компании;
-составление бухгалтерской отчетности.
• Отдел делопроизводства, в котором могут работать секретари, администраторы или делопроизводители.
Делопроизводитель должен:
-принимать, разбирать и регистрировать всю корреспонденцию компании;
-оформлять исходящие документы;
-вести документацию компанию, к которой относятся различные журналы;
-подготовка документов перед перемещением их в архив;
-прием заявок от граждан;
-ведение переписки и телефонных разговоров от лиц компании.
• Паспортный отдел, в котором трудятся паспортисты.
Служащие этого подразделения занимаются:
-выдачей и заменой паспортов;
-оформлением документации, которая касается постановки или снятия с регистрации в определенной квартире;
-выдачей различных справок, например, справок о составе семьи или выписок из домовой книги.
Охрана труда
В управляющих компаниях на работников накладывается тот же перечень обязанностей по охране труда, что и в других организациях. За отлаженную работу системы охраны труда в управляющей компании отвечает ее руководитель. В то же время, у работников организации есть свои обязанности по соблюдению всего перечня норм, правил и требований инструкций по охране труда.
От соблюдения правил зависит не только его собственная жизнь и здоровье, но и жизнь работающих вместе с ним людей. Правила охраны труда распространяются на всех сотрудников, от дворников и разнорабочих до высшего руководства УК.
Работодатель должен обеспечивать:
1) содержание применяемого оборудования, инструмента и приспособлений в исправном состоянии и их эксплуатацию в соответствии с требованиями Правил и технической документации организации-изготовителя;
2) обучение работников по охране труда и проверку знаний требований охраны труда;
3) контроль за соблюдением работниками требований Правил и инструкций по охране труда.
Права работника управляющей компании в части ОТ прописываются в статье 219 ТК РФ. В соответствии с кодексом сотрудник может требовать обеспечения своего рабочего места по всем нормам безопасного труда. Есть у работников и право на получение сведений об условиях работы, а также о вредных и опасных производственных факторах. Сотрудник может потребовать обязательного социального страхования, если работодатель по какой-то причине не обеспечивает его. Оно гарантирует выплаты на восстановление способности работать или компенсации членам семьи погибшего сотрудника при производственных несчастных случаях. При возникновении опасности для здоровья работник УК по закону может отказаться выполнять поставленную задачу. В таких ситуациях у него есть право потребовать от работодателя немедленного устранения всех нарушений. В некоторых моментах обязанности работников по охране труда пересекаются с их правами. Сотрудник одновременно обязан проходить обучение, и в то же время имеет право на получение жизненно важных для него сведений. Чаще всего они касаются: эксплуатации оборудования; использования средств защиты; оказания первой медпомощи коллегам, которые пострадали на рабочем месте.
Прохождение медосмотра возможно не только по инициативе работодателя. Если работник ощущает потребность в профессиональной оценке состояния своего здоровья, то он может потребовать этого от руководства. Организация в такой ситуации обязана направить работника на внеочередной медосмотр с сохранением его средней заработной платы.
Раздел 1 Выполнение работ по эксплуатации и ремонту частей здания
Тема 1.1 Оценка эксплуатационных характеристик элементов зданий
Эксплуатационные характеристики элементов зданий и сооружений под влиянием различных факторов могут снижаться, это может привести к снижению надежности строительных конструкций.
Оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений заключается в определении степени повреждения, категории технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации их по прямому или измененному (при реконструкции) функциональному назначению.
Оценку технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений проводят путем сопоставления предельно допустимых (расчетных или нормативных) и фактических значений, характеризующих прочность, устойчивость, деформативность (по I и II группам предельных состояний) и эксплуатационной характеристики строительных конструкций.
Критерии оценки технического состояния зависят от функционального назначения и конструктивной схемы здания, вида строительной конструкции, материала и т.д.
За предельно допустимые значения критериев оценки технического состояния зданий принимают: расчетные схемы, нагрузки и воздействия; прочностные и физико-механические характеристики материалов и конструкций — из проектной документации; геометрические параметры зданий — по рабочим чертежам; эксплуатационные характеристики — по расчетам в проектной документации.
Фактические значения критериев оценки технического состояния строительных конструкций принимаются по результатам визуальных и инструментальных обследований, лабораторных испытаний, поверочных расчетов.
Существует несколько категорий оценки технического состояния любой конструкции: критерии, которые характеризуют несущие способности, стойкость и деформативность, а также критерии, характеризующие эксплуатационные параметры построек.
Техническое состояние определяют, проанализировав общее воздействие повреждений и изъянов, обнаруженных во время подготовительного изучения, расчётов их несущих возможностей, стойкости и пригодности к использованию.
Если хотя бы один из параметров эксплуатационного состояния не соответствует нормативам, установленным в соответствующих документах, нужно в кратчайшие сроки усилить или же заменить конструкции.
По этим характеристикам постройки и сооружения относят к тому или иному классу технического состояния и определённому уровню повреждений.
Оценка технического состояния конструкций здания включает: определение категории технического состояния конструкций с учетом степени повреждения и величины снижения несущей способности; установление эксплуатационной пригодности конструкций по основным критериям (температурно-влажностный режим, загазованность, освещенность, герметичность, звукоизоляция и т.д.); разработку предложений по дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений.
Проведение диагностики технического состояния зданий и сооружений включает следующие этапы:
1. подготовительный этап обследования;
2. визуальный (предварительный) осмотр;
3. инструментальное (детальное) обследование.
Техническое обследование зданий и сооружений также включает:
1. Определение несущих способностей основной конструкции здания.
2. Определение технического состояния фундамента.
3. Определение технических характеристик отдельных конструктивных элементов здания.
4. Определение состояния фасадной части здания.
5. Определение состояния кровельной системы.
6. Определение качества выполненных реставрационных или реконструктивных работ.
7. Определение состояния инженерных коммуникаций.
Определение эксплуатационных характеристик здания должно быть оформлено в виде Дефектной ведомости, которая содержит перечень выявленных нарушений и замечаний, а так же объемы этих дефектов. На основании выданной экспертом Дефектной ведомости разрабатываются проектные решения, инженерные работы и архитектурные изменения. Так же формируется сметная стоимость проведения ремонтных или других работ. Неправильное выявление и определение дефектных характеристик приводит к уменьшению срока эксплуатации, увеличению расхода материалов и строительно-ремонтных работ.
Тема 1.2 Мероприятия по технической эксплуатации зданий, их содержание и задачи
Нормативный срок службы здания обеспечивается в том случае, если в плановом порядке выполняются необходимые ремонтно-наладочные работы, а также своевременно устраняются возникающие неисправности в межремонтный период. Периодичность ремонтных и наладочных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузки и воздействия окружающей среды, а также технологических и других факторов. Проведение перечисленных работ в установленные сроки является задачей технической эксплуатации зданий.
В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входят: текущий плановый ремонт; непредвиденный текущий ремонт; капитальный плановый ремонт; выборочный (неплановый) капитальный ремонт.
В совокупности перечисленные мероприятия составляют систему технического обслуживания и ремонта зданий.
Для организации, планирования и финансирования ремонтов важно знать их принципиальное различие, заключающееся не только в объемах и характере работ, но и в их целях.
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров осмотру подвергаются отдельные конструкции здания.
Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью.
При весеннем осмотре проверяют готовность зданий к эксплуатации в весенне-летний период, после действия снеговых нагрузок устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.
При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период выполняют следующие виды работ: укрепление водосточных труб, колен, воронок; расконсервирование и ремонт поливочной системы; ремонт оборудования площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек; раскрывают продухи в цоколях; осматривают кровлю, фасады и т.д.
При осеннем осмотре следует проверять готовность здания к эксплуатации и осенне-зимний период, уточнить объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года.
В перечень работ при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период необходимо включать: утепление оконных и балконных проемов; замену разбитых стекол окон, балконных дверей; ремонт и утепление чердачных перекрытий; укрепление и ремонт парапетных ограждений; остекление и закрытие чердачных слуховых окон; ремонт, утепление и прочистку дымовентиляционных каналов; заделку продухов в цоколях здания; консервацию поливочных систем; ремонт и укрепление входных дверей и т.д.
Периодичность проведения плановых осмотров элементов зданий регламентируется нормами. При проведении частичных осмотров должны быть определены неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, которые препятствуют нормальной эксплуатации, устраняют в сроки, указанные в строительных нормах.
Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонты.
Текущий ремонт - ремонт здания с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляют для уточнения пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.
Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели минируемых зданий.
Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появлении неисправности, и профилактическо-предупредительный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т.е. для его предупреждения. Второй вариант выполняется экономически целесообразным. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая обеспечила бы безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики - предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, материалов, из которых они изготовлены.
Тема 1.3 Введение журнала технических заявок
В процессе своей деятельности организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК), в целях эффективного управления МКД и надлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД ведут журналы, предусмотренные нормативно-правовыми актами РФ, и журналы, необходимые для удобства работы самой управляющей организации. К числу основных журналов, предусмотренных нормативно-правовыми актами, можно отнести следующие:
• журнал эксплуатации МКД;
• журнал учета заявок населения;
• журнал учета проверок;
• журнал учета показаний общедомовых приборов учета;
• журнал регистрации фактов предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Кроме перечисленных выше журналов, в процессе деятельности по управлению МКД управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК могут вести любые другие журналы для удобства своей работы, например:
• журнал учета собственников и нанимателей помещений в МКД;
• журнал учета заключенных договоров управления МКД с собственниками помещений в МКД;
• журнал по устранению неисправностей электрооборудования и электрических сетей;
• журнал регистрации работы систем отопления и горячего водоснабжения зданий и т.д.
Тема 1.4 Восстановление и усиление конструктивных элементов
Необходимость усиления строительных конструкций в процессе их эксплуатации возникает как при техническом перевооружении, так и вследствие физического износа и различных повреждений, вызванных коррозией материалов, механическими воздействиями, воздействием агрессивной среды, некачественным изготовлением конструкций, нарушением норм производства строительно-монтажных работ, правил эксплуатации и условий технологии производства.
Учитывая большой объем зданий и сооружений, в которых железобетонные и каменные конструкции занимают подавляющее большинство среди всех видов строительных конструкций, вопросы практического применения различных эффективных способов их усиления приобретают в настоящее время большое значение.
Усиление железобетонных и каменных конструкций или восстановление их несущей способности может быть выполнено различными способами. Выбор способа усиления, проведение необходимых расчетов и разработка технологии выполнения усиления проводятся компетентными специалистами с учетом экономического обоснования и материальной возможности заказчика.
Составление проектных предложений по ремонту и усилению конструкций – первый этап работ. Основанием для разработки предложений служат результаты обследования.
Проектные предложения разрабатываются с учетом многих исходных данных:
– рабочих чертежей конструкций и исполнительных схем;
– отклонений фактических размеров и узлов от проектных решений;
– инженерно-геологических условий площадки;
– геодезической съемки для определения осадок, прогибов, кренов, смещений;
– сроков эксплуатации конструкций, а также величины и характера нагрузок;
– физико-механических характеристик материалов каждого конструктивного элемента;
– информации об имеющих место дефектах.
Предложения по усилению должны учитывать все особенности эксплуатации конструкций, содержать рабочие чертежи деталей усиления и указания по производству работ.