ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
О защите прав участников общей долевой собственности в коммунальной квартире
Мы, истцы, проживаем и являемся собственниками доли в коммунальной квартире, находящейся по адресу: _________________________________________________.
Указанная квартира принадлежит нам, так же как ответчику Ивановой А.А. на правах общей долевой собственности. В нашем пользовании находится комната № 2 площадью 11,1 кв. метров, что подтверждается Свидетельством о праве собственности N _____ от "___"___________ ____ г., выданным _________________________.
В пользовании ответчика находятся: комната площадью 22,4 кв. м и комната площадью 13,4 кв. м., что подтверждается справкой по форме № 7, выданной паспортным столом. Ответчик Иванова А.А. является собственником доли в праве с 02.12.2017 года в квартире, находящейся в общей долевой собственности, по адресу:______________________________.
С момента приобретения права собственности ответчик без согласия истцов заключила договор найма жилого помещения с гражданином Петровым И. О.
Проживающий в квартире Петров И. О. пользуется местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), что, нарушает наши права, поскольку в результате незаконного использования мест общего пользования, он вступает в конфликт с остальными жильцами, не соблюдает правила проживания в коммунальной квартире, нарушает общественный порядок, не производит уборку в местах общего пользования.
Кроме того, ответчик проживающего Петрова И. О. не регистрирует, что противоречит Постановлению Правительства от 06.05.2011 № 354 (раздел V, п. 34 з) соответственно оплату коммунальных услуг производит не в полном объеме, обязанности по содержанию имущества не выполняет (требование 249 ст. Гражданского Кодекса РФ).
Договор найма был заключен ответчиком с проживающим гражданином Петровым И. О. без согласия истцов.
Частью 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.
В силу части 2 и части 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу перечисленных выше норм, законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его в наем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса РФ.
Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса РФ для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ в кассационном определении по делу № 78-КГ15-8 от 16 июня 2015 года (далее – Определение ВС) указала, как правильно толковать и применять нормы материального права по данному вопросу в отношении коммунальных квартир.
Согласно Определению ВС из положений статей 30 (части 2, 4) и 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, - как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей.
Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Согласно Определению ВС из приведенных выше норм следует, что порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно Определению ВС из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Согласно Определению ВС предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.
Следовательно, при заключении Договора найма жилого помещения по адресу:_____________________ между собственником Ивановой А. А. и гражданином Петровым И. О. были нарушены нормы действующего законодательства.
В соответствии со ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Так как правовые последствия по такой сделке не наступают, то Иванов А.А. не приобрел право пользования на жилое помещение в указанной коммунальной квартире.
Таким образом продолжая жить в квартире и пользуясь местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), он нарушает наши права участников общей долевой собственности.
Свидетелями по делу просим пригласить:
В силу положений ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его владения, в том числе не связанных с лишением владения.
На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. 168, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
ПРОСИМ:
1. Признать сделку по заключению Договора найма жилого помещения по адресу:_____________________ между собственником Ивановой А. А. и гражданином Петровым И. О. недействительной, в силу ее ничтожности в связи с ее несоответствием требованиям действующего законодательства.
2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и восстановить наши нарушенные права, а именно: выселить Иванова А. А. из квартиры, как не приобретшего права на проживание в жилом помещении и не имеющего законных оснований в нем находится.
3. Обязать ответчика Иванову А. А. выплатить компенсацию морального вреда в пользу истцов в размере 5 000 рублей каждому.
4. Взыскать с ответчика в пользу истцов сумму уплаченной госпошлины в размере ____.
Приложения:
1. Копии Свидетельств о праве собственности истцов.
2. Справка по форме № 7 из паспортного стола.
3. Копия Договора найма жилого помещения
4. Квитанция об уплате госпошлины
5. Копия искового заявления и приложенных к нему документов для Ответчика.
03 апреля 2018 г.
Истец: ___________________
Истец: ___________________
Истец: ___________________
Истец: ___________________