Важным этапом в инвентаризации земель и создании земельного кадастра является определение стоимости земельных участков. По нашему мнению в этом случае должна определяться именно рыночная стоимость, так как любому собственнику, в том числе и публичному, необходимо знать, сколько стоит его собственность на рынке, как дифференцировать налогообложение земельных участков с учетом их индивидуальных характеристик. Кроме того, определение рыночной стоимости земельных участков необходимо при отчуждении земельного участка на рынке, сдаче в аренду земельного участка и любом другом вовлечении земельного участка в сделку, так как Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установил обязательность определения рыночной стоимости при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично государству или муниципальному образованию.
Система программных мероприятий - разработка и совершенствование нормативно-методической базы, обеспечивающей реализацию государственной политики в области ведения государственного земельного кадастра и учета недвижимости, реформирование и регулирование земельных и имущественных отношений; создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости, содержащей перечни объектов учета и данные о них и обеспечивающей возможность предоставления информации для ознакомления с ними широкой общественности; создание автоматизированных баз данных по государственному кадастровому учету земельных участков всех форм собственности и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, подлежащих учету в Государственном регистре баз и банков данных; создание автоматизированной системы, обеспечивающей управление недвижимостью, реформирование и регулирование земельных и имущественных отношений; разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность города Подольск и создание автоматизированных баз данных по учету земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости; подготовка и переподготовка кадров для обеспечения государственного кадастрового учета земель и иных объектов недвижимости, кадастровой оценки земель и управления недвижимостью на уровне Российской Федерации, области и муниципальных образований.
Для создания автоматизированной системы кадастра объектов недвижимости используются самые последние достижения в области информационных технологий.
Информация об объектах недвижимости поступает в систему в электронном виде, в том числе и о координатах объекта. Перед внесением сведений об объекте в единый кадастр объектов недвижимости, информация проходит тщательный контроль на корректность семантических и графических данных. При внесении в кадастр, сведения об объектах капитального строительства привязываются к сведениям о земельных участках, на которых они располагаются. Для связывания объектов используются их координаты.
Рис. 2.3 – Формирование данных в системе государственного кадастра объектов недвижимости
Результаты экономической оценки земель г.Москва приведены в Приложении 1.
3. Роль городского кадастра в социально-экономическом развитии города Москва
3.1 Роль земельного кадастра в формировании бюджета города Москва
По мнению московских специалистов, потенциал классической формулы - доход города в значительной степени определяет правильное использование недвижимости или ее базовый объем, так называемая полнота собираемости арендных платежей - в преддверии XXI столетия необходимо максимально активизировать.
Концепция управления муниципальной собственностью, в известном смысле, подводит итоги 5-летней работы в Москве. Именно в этот период и была сформирована тактика реализации существующей системы управления имущественно-земельным комплексом столицы. Новая концепция стратегически ориентирована на XXI век. Она базируется на детальном прогнозе тактики реализации управления в течение ближайших 5-7 лет. Соответственно, концепция не содержит каких-либо цифр. Ее задача - представить тенденции развития.
Если проанализировать суть документа и сравнить существовавшую практику работы, то принципиальную новизну концепции можно концентрированно представить следующим образом.
Во-первых, планируется существенное увеличение городских доходов от использования всего потенциала муниципальной собственности. Причем механизм его наращивания поступателен, что позволяет оперировать не цифровыми показателями, а в целом тенденцией.
Во-вторых, естественно, что город планирует развить принцип, уже работающий сегодня на получение эффективных доходов - "платежей" (заметим, что речь идет не только и не столько об их денежном эквиваленте). Нами просчитана формула перехода от продаж недвижимого имущества к увеличению удельного веса платежей от аренды земли. Сегодня мы достаточно активно осваиваем работу по получению доходов от продажи нашего имущества в собственность. В новом документе - а это принципиально - заложена система управления адресной продажей имущества города. Подобная "точечная" продажа обязывает к лучшей подготовке объектов, хотя и сейчас это уже есть, но именно здесь сокрыт значительный потенциал.
Каждый подобный объект нуждается в тщательной проработке, "очистке" от старых обязательств. Ведь любая "собственность" имеет свою историю и "владельцев". Сейчас по поручению Правительства готовится заседание специальной коллегии, которая раскроет механизм продажи муниципальных объектов в комплексе имущественно-земельных составляющих. Это не означает, что завтра же мы начнем продавать в городе собственность направо и налево, но предоставить право аренды земли потенциальным покупателям сейчас уже просто жизненно необходимо. Следовательно, и мы должны сопровождать предлагаемые нами объекты полным набором нормативно-правовых документов, которые существенно упростят процедуру их последующего оформления в собственность. Причем мы планируем распространить права потенциальных покупателей и на землю - выкуп права аренды. Даже рентные платежи за земельные участки для будущего владельца будут расписаны на перспективу.
Важнейшим элементом новой концепции станет позиция городской власти в системе управления имущественно-земельным комплексом столицы. Предполагается создание единого информационного пространства по управлению городским хозяйством на основе объединения баз данных различных городских ведомств, единая система учета собственности, увеличение поступления арендной платы за счет оформления единого договора аренды на имущество и земельный участок, сокращение сроков оформления документов. В этой связи мы работаем на увеличение государственной доли (как в процентном отношении, так и в абсолютном смысле) и поступлений от них в акционерных обществах. Тенденция к активизации государственных долей "в пакетах" уже ощутима, и уходящий год заканчивается с хорошим результатом. И хотя эхо финансово-экономического кризиса существенно снизило возможности, план прошлого года все же был выполнен. Но полученный результат не предел. И даже в условиях приостановленных платежей мы способны регулировать процесс поступлений.
Существенным приоритетом становится работа по совершенствованию системы менеджмента. Был пересмотрен состав наших представителей в акционерных обществах, проведена ротация кадров. Она показала, что есть люди, которые в угоду своим личным интересам нарушали профессиональную этику. Сейчас принято решение об увеличении численного корпуса наших представителей до 2 - 3 человек. Идея организации коллектива в значительный степени снижает риск "игры с городскими долями".
Еще одним потенциалом становится работа со структурой пакетов, акций и долей, принадлежащих городу Москве. Были проданы те портфели документов, которые для города не являются жизненно важными. И напротив, существенно увеличены свое присутствие в тех акционерных обществах, которые стратегически интересны для Москвы как субъекта Федерации.
Охрана земель (в соответстии с Земельным Кодексом) включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на: их рациональное использование, предотвращение необоснованных изьятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, восстановление продуктивности земель, в том числе лесного фонда, воспроизводство и повышение плодородия почв.
В 2005 году Департаментом земельных ресурсов города Москвы обеспечено поступление в бюджет города Москвы земельных платежей в объеме 16593317000 руб., в том числе:
- доходы от арендной платы и платы за право на заключение договора аренды - 15329910000 руб.;
- земельный налог - 1263407000 руб.
Поступления от арендной платы за землю составили 10759457000 руб.
От продажи права на заключение договоров аренды земельных участков в городе Москве в бюджет города Москвы поступили средства в размере 4570453000 руб.
В 2005 году не было полностью завершено оформление земельных отношений с землепользователями, платившими земельный налог в 2004 году без надлежащего оформления прав на земельные участки.
Увеличился объем просроченной задолженности по арендной плате за землю. В 2005 году продолжены работы по межведомственной координации при формировании данных Реестра единых объектов недвижимости.
Завершена постановка на кадастровый учет земельных участков, занятых объектами улично-дорожной сети и городской социальной инфраструктуры.
В рамках работ по нормативному правовому обеспечению регулирования земельных отношений Департаментом земельных ресурсов города Москвы подготовлен и выпущен ряд нормативных правовых документов.
Закон города Москвы от 1 июня 2005 г. N 19 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года N 74 "О земельном налоге" позволил перейти к исчислению земельного налога в виде фиксированного процента от кадастровой стоимости земли и оптимизировать перечень льготных категорий налогоплательщиков[35].
3.2 Развитие земельного рынка в Москве
В 2007 году по отношению к 2006 стоимость земельных участков Москвы и Подмосковья в различных районах возросла до 45%. В основном подорожание произошло в дальнем Подмосковье и на границах Московской области. Так, 2007 год был ознаменован тем, что начали осваивать земли примыкающие к Московской области: Калужской, Смоленской и Тверской. Как видно, земельный рынок Подмосковья фактически вышел за границы, обозначенные на карте области.
Рынок земли активно развивается по направлению на запад и юг, однако крайне медленно процесс идет на восток и север. Это объясняется плохо развитой инфраструктурой, в частности, одна из главных проблем - это дороги, и отсутствием в этом районе вакансий с достойной заработной платой (сравнительно с другими районами Подмосковья). Транспортная доступность играет значительную роль в инвестиционной привлекательности региона. Это можно увидеть на примере спроса на земельные участки и коттеджи по Симферопольскому, Новорижскому шоссе. В приобретении земли в этих районах Подмосковья заинтересованы как частные лица, так и компании-девелоперы. Достаточно низкая стоимость земельных участков на Каширском шоссе подогревает заинтересованность девелоперов. Несмотря на еще отсутствующий спрос со стороны покупателей, они уже начинают скупку земель, находя данное вложение капитала довольно выгодным.
Количество предложений о продаже земельных участков на Киевском и Калужском шоссе вот уже некоторое время находится на одном и том же уровне. Это объясняется тем, что Калужское направление - одно из наиболее застроенных направлений Подмосковья. Рынок же загородной недвижимости и земли на Киевском направлении является лидером в сравнении с другими регионами ближнего Подмосковья по росту цен и составляет 11% за 3 месяца; по другим регионам ближнего Подмосковья - до 7%, а по некоторым произошло даже снижение стоимости. Данное направление со стороны покупателей подвергается пристальному интересу, что и заставляет продавцов "придерживать" земельные участки до лучших времен.
Наиболее перспективным является дальнее Подмосковье: цены за второй квартал 2007 года выросли на 20%, особенно это касается западной части Подмосковья, от Ярославского шоссе и дальше.
В конце 2007 года прогнозируется дальнейшее повышение стоимости земельных участков, в частности, по Киевскому шоссе, в дальнем Подмосковье, а также Калужской, Смоленской и Тверской областях как соседних областей Подмосковья. К ним нужно отнести и районы, на территории которых находятся водохранилища и реки.
В настоящее время спрос на строящееся жилье превышает предложение. Однако развитие данного сектора недвижимости тормозится довольно высокими рисками ликвидности, в силу которых банки не стремятся кредитовать строящееся жилье. Гораздо охотнее они выдают ипотечные кредиты под уже готовую недвижимость. Сегодня банки лишь 15% от всех ипотечных кредитов выдают под строящееся жилье, остальные 85% - на покупку вторичного жилья. При покупке же готового жилья спросом больше всего пользуются недорогое жилье эконом-класса. Земельные участки, различные по стоимости, продаются разными объемами: более дорогую землю в подавляющем большинстве случаев покупают в размере 50 соток и более; более же дешевая земля покупается в основном участками до 15 соток.
Государственной Думой были внесены 06.06.2007 года поправки в Водный и Земельный Кодексы РФ, что, по сути, запрещает приобретение в собственность (приватизацию) земельных участков, граничащих с водой. Помимо этого Государственной Думой в середине 2007 года был принят закон о едином кадастре, предусматривающий создание единого реестра земельных участков и сооружений, что сократит сроки оформления недвижимости. В июле этого года Московской областной Думой была установлена максимально возможная стоимость межевания земельных участков. Данная услуга включает в себя определение границ участка и составление кадастрового плана. До вступления в силу закона стоимость межевания колебалась до 20000 рублей за участок. Согласно данному закону, отныне данная услуга ограничена планкой в 7000 рублей.
Также весной 2007 года Правительством были подготовлены поправки в Земельный Кодекс РФ, которые делают обязательным проведение аукционов под коммерческое строительство. Необходимость внесения поправок в принятый в 2005 году закон об аукционах под застройку была обусловлена тем, что закон зачастую интерпретировался региональными и местными властями как возможность других способов предоставления земельных участков под строительство.
В настоящее время законодательство в данной отрасли не отрегулировано до конца. Ведутся разграничения полномочий между местными и государственными органами власти[36].
3.3 Влияние кадастра на социальные процессы в городе
В соответствии с Уставом г.Москвы вопросы управления земельными ресурсами и земельных отношений в г. Москве находятся в компетенции Московской городской Думы и Московской городской администрации (рисунок 3.1).
Московская городская Дума, как орган представительной власти города, устанавливает порядок:
· использования, охраны, контроля за использованием и охраной земель;
· отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки;
· предоставления земель в аренду;
· оформления прав на земельные участки;
· взимания земельных налогов и предоставления льгот по ним;
· штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства по вопросам, отнесенным к ведению города.
Рисунок 3.1 – Структура управления земельными ресурсами г.Москва
Городская Дума по представлению Мэра утверждает перечни и описания границ земельных участков на территории города, находящихся в федеральной собственности, и городской собственности, которые не могут быть переданы в собственность или аренду.
Исполнительный орган власти осуществляет землепользование исходя из целесообразности и необходимости использования земельного фонда в интересах устойчивого развития города с приоритетом охраны жизни и здоровья человека, обеспечения благоприятных экологических условий для его жизнедеятельности.
Функциональным органом городской администрации по обеспечению экономико-правового регулирования земельных отношений является Комитет землепользования.
К его основным задачам и функциям относятся:
· осуществление государственной политики в области земельных отношений и использования земельных ресурсов г.Москва;
· участие в разработке и обеспечение реализации городской земельной политики;
· управление и распоряжение земельными участками;
· представление интересов городской администрации в создаваемых специализированных предприятиях и организациях, осуществляющих гражданско-правовые сделки с земельными участками;
· координация деятельности городских и территориальных органов управления по совершенствованию системы землепользования;
· составление и ведение земельного кадастра города;
· разработка совместно с Москомземом, городской Думой и Правительством города методологии и критериев оценки городских земель, определение ставок арендной платы и других земельных платежей в соответствии с законом города Москва;
· рассмотрение по поручению Правительства города заявок на предоставление земельных участков и подготовка предложений в Комиссию по вопросам земельных отношений и градостроительства;
· подготовка и представление в Правительство на основании разработанной и утвержденной проектно-сметной документации материалов по предоставлению (изъятию) земельных участков под строительство, реконструкцию и реставрацию городских объектов с градостроительным правовым обоснованием;
· оформление разрешительной документации по предложениям отдела архитектуры на резервирование земельных участков для строительства (в том числе озеленения), реконструкции, реставрации городских объектов;
· оформление, выдача и хранение правоустанавливающих документов на землю на основании распорядительных актов городской администрации;
· контроль за использованием и охраной земель в соответствии с законодательством;
· привлечение физических и юридических лиц в установленном нормативными актами порядке к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, наложение взысканий.
Кроме Комитета землепользования контроль за использованием и состоянием земель осуществляют: Центр Госсанэпиднадзора, Комитет природопользования, лесопарк, Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ИГАСК), НПО “Радон”, Управление милиции по предупреждению экологических правонарушений (УМПЭП), Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры, ГО ЧС г.Москва.
Комитет землепользования осуществляет создание и ведение государственного земельного кадастра, содержащего систему необходимых сведений о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, составу городских земель, количественных и качественных характеристиках, а также ценности земель. Ведение государственного земельного кадастра осуществляет Комитет землепользования при участии:
· комитета по архитектуре и градостроительству - в части предоставления данных территориального кадастра по утвержденной градостроительной документации, а также топографических планов масштаба 1: 500- 1:2000;
· комитета по управлению имуществом - в части правоустанавливающих документов по объектам недвижимости;
· регистрационной палаты - в части регистрации предприятий, организаций, учреждений и ведения общегородского реестра юридических лиц;
· Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры в части регистрации территорий памятников и зон их охраны, а также территорий владений в пределах исторического центра города;
· лесопаркового территориально-производственного объединения - в части ведения кадастра земель государственного лесного фонда и земель общего пользования, занятых защитными и иными насаждениями;
· Городского бюро техической инвентаризации (ГБТИ) - в части адресов зданий и сооружений, их функционального назначения и технических характеристик;
· Государственного комитета по охране окружающей среды в части особо-охраняемых природных территорий.
Ведение государственного земельного кадастра позволяет обеспечивать органы государственной власти, предприятия, организации, учреждения и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах города, что необходимо для обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, создания объективной основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы, сохранения границ исторических землевладений объектов историко-культурного наследия и природного комплекса.
Ведение мониторинга городских земель осуществляется совместно с комитетом природопользования и отделом архитектуры с привлечением:
· центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды - в части мониторинга загрязнения земель тяжелыми металлами и другими опасными веществами;
· лесопаркового территориально-производственного объединения - в части мониторинга лесных насаждений и парков;
· бассейнового водохозяйственного объединения - в части мониторинга водных источников, прибрежных полос, водоохранных зон и их загрязнения;
· Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора (МГЦ ГСЭН) - в части мониторинга санитарно-гигиенического состояния земель;
· научно-производственного центра геолого-экологических исследований и использования недр - в части мониторинга геологических наблюдений за развитием карстово-суффозионных, оползневых и техногенных процессов, мощности и обводненности техногенных отложений.
Основными функциональными задачами мониторинга земель являются:
· систематическое выявление изменений в состоянии земельного фонда и обновление банка данных земельного кадастра;
· изучение и оценка негативных процессов;
· использование и анализ данных контроля за использованием и охраной земель:
· информационное обеспечение процесса оценки земель.
Реализация прав на земельные участки в городе осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными актами города, планами зонирования территории города, земельным кадастром, концепциями перспективного развития территории города. Обоснование целесообразности и необходимости закрепления земельного участка за землепользователем проводит. При этом обосновывающие материалы на строительство объектов хозяйственной или иной деятельности, входящих в утвержденный Минприроды (Госкомэкологии) РФ “Перечень видов и объектов хозяйственной и иной деятельности, при которой в обязательном порядке проводится оценка воздействия на окружающую среду”, проходят обязательное рассмотрение и согласование Государственной экологической экспертизы. В соответствии с Положением о Роскомземе, он осуществляет землеустроительную экспертизу.
Управляемой подсистемой в сфере землепольлзования на территории являются земли (территории земель), находящиеся в исключительном ведении Правительства города, территории (земли) принятия решений Правительства Москвы, при участии префектур административных округов города, и территории (земли) на которых регулирование вопросов землепользования осуществляется префектурами административных округов.
В связи с тем, что использование земель связано непосредственно с хозяйственной деятельностью (со строительством, реконструкцией, реставрацией объектов) порядок подготовки, рассмотрения и согласования размещения и строительства объектов на территории города определяется нормативно-правовыми актами городской администрации по вопросам порядка подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города.
3.4 Проблемы создания кадастра городских земель
Государственный земельный кадастр (далее ГЗК) - горячо обсуждаемая тема. Его ведение на федеральном уровне реально началось с 1991 г., то есть со времен перехода к рыночным отношениям. На рельсы автоматизации он был поставлен постановлением Правительства в 1996 г. (указ № 932) о развитии Государственной автоматизированной системы земельного кадастра – ГАС ЗК. Естественно, что автоматизированные технологии сегодня занимают ведущее место при формировании сведений ГЗК. Наиболее сложные и интересные аспекты этой технологии представляют процедуры формирования графических данных на объекты недвижимости, а конкретнее - топографических данных. То есть тех данных, которые используются наряду с основными имущественными документами в качестве одного из основных информационных ресурсов для ведения базы данных ГЗК.
В нашем дальнейшем изложении термин объект (недвижимости) будет использоваться в двух ипостасях. Во-первых, это объект имущественного права, защищенный государственными законами и постановлениями, гарантирующими субъектам права, то есть собственникам или пользователям, защиту и т.д. и т.п. Но с точки зрения информационного ресурса в автоматизированной системе ГЗК – это пространственный объект, свойства которого определяются той средой, в которой функционирует автоматизированная система.
В последнее время все чаще говорят о создании системы, которая упростит процедуру регистрации недвижимости. Одним из аспектов этой системы должны стать единые объекты недвижимости (ЕОН). Что такое единый объект недвижимости? Это как раз то, что декларируют и «Закон о ГЗК», и Земельный кодекс, и все документы, касающиеся земли. А именно, данные о земельных участках и прочно связанных с ними объектах недвижимости, которые и входят в состав сведений ГЗК. Определимся, что входит в понятие объекта недвижимости. Согласно определению, которое дает Гражданский кодекс, это «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Специалистами ФКЦ «Земля» (на сегодня это ведущая организация в системе Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастра) разработана система классификаторов для недвижимого имущества (версия 1.3, 1999 г). Он «построен по иерархическому принципу и является многоуровневым». Согласно этому документу основными видами недвижимого имущества являются земельные участки, здания и сооружения. Поэтому единый объект недвижимости и представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. При этом слово единый подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, которая не позволит оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других. Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права. Это важно, потому что понятие объекта недвижимости вводится с целью обозначения прав на него и как следствие взимание пошлин за право пользования этим объектом. Следовательно, единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и как следствие вид права! (1)
ЕОН = [Зем.уч. + Здания + Сооружения + Вид права + Субъект права] (1)
Учитывая все вышесказанное, при формировании единых объектов недвижимости необходимо особое внимание уделить топографическому материалу, который будет служить основой для объектов. Поскольку базисом для ЕОН служит земельный участок, а все, что на нем расположено, необходимо рассматривать как его улучшение, потому что оно обуславливает экономическую стоимость и привлекательность участка, то учет ЕОН необходимо осуществлять в ГЗК, так считает начальник управления ГЗК Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.
В городе Москве ведением ГЗК занимается Московский земельный комитет (далее Москомзем). В качестве топографической основы выбраны топопланы (планшеты) масштаба 1:2000. Содержание и точность позиционирования пространственной информации, отображаемой в этом масштабе, удовлетворяет требованиям, предъявляемым к формированию объектов ГЗК и его ведению. Москомзем занимается оформлением границ землеотводов, и сведения об объектах недвижимости, в том числе о зданиях и сооружениях, как объектах местности, которым присущи некие характеристики, отсутствуют. Нельзя категорично сказать, что данных нет вообще, они есть, соответствующие условным обозначениям, но этих картографических данных недостаточно для проведения формирования и последующей регистрации объектов права.
Топографическая информация на сегодняшний день хранится в базе данных Москомзема в растровом формате *.cit, то есть вся информация по реальным объектам статична, не пригодна для использования, а только - для визуализации. Так как мы определили ЕОН формулой (1), то такой подход не является правильным. Вся топографическая подоснова должна быть доступной для работы с ней в интерактивном режиме: подсчет площадей, возможность изменения, добавления части графических данных на план, добавление или удаление характеристик объектов местности. Это возможно лишь в том случае, когда данные хранятся в векторном виде. Помимо вышеописанных преимуществ данных на векторной топооснове, существуют и другие. Векторный формат данных позволяет хранить в СУБД не только графическую часть, но и семантическую. То есть к каждому векторному объекту, а в нашем случае это реальные объекты местности, привязана информация об его характеристиках. Число последних не ограничено и доступно для изменения. И поскольку, как говорилось ранее, и графика и семантика хранятся в одной СУБД, как, например, в ORACLE, то взаимосвязи между объектами поддерживаются этой СУБД. Это позволит формировать сложносоставные объекты, причем для пользователя эта система будет абсолютно прозрачна. Ярким примером такого объекта и является единый объект недвижимости. Причем, благодаря использованию векторной информации, формирование ЕОН производится с помощью СУБД, которая использует уже существующие в ее среде объекты с характеристиками. Таким образом, для ведения разумной и логической системы ГЗК, одним из требований является хранение топографических данных (топоосновы) в векторном, а не в растровом виде. Обозначим основные требования к представлению векторной информации.
Одним из главных требований является объектно-ориентированный подход в представлении топографических данных. Его преимущества очевидны. Графическое представление данных местности не должно отличаться от реальных объектов. Поэтому данные должны быть представлены в виде полигонов, линий и точек соответственно представляемым объектам. Здания, участки растительности, дороги, площадки, газоны, огороды и т.д. должны быть представлены в виде замкнутых объектов. Это позволит создавать на их основе тематические карты, анализировать топологию объектов, автоматически определять площади пересечений, накладок и т.д. Кроме того, объектно-ориентированный подход позволит создать БД топографических объектов, которую можно будет конвертировать для представления в другую среду, причем с сохранением существующих связей с семантической информацией.
Все организации, вовлеченные в процесс сбора и хранения информации для ведения ГЗК, используют одну и ту же топооснову. Как говорилось выше, это планшеты М 1:2000. Их изготовлением занимаются не менее 3-х организаций в Москве. Каждая организация, использующая топографическую информацию, хранит у себя все планшеты на город Москва. Зачем? Обновление планшетов в Москомземе происходит каждый год. Оно осуществляется несколькими организациями, в ходе приемки готовой продукции, которая на этом этапе предоставляется в векторном формате, специалисты Москомзема сталкиваются с проблемой – так называемой «несводкой» планшетов. То есть с несовпадением контуров объектов, находящихся на соседних планшетах. Оно возникает вследствие ошибок оператора и заказа «попланшетного» обновления. Первая причина является вполне закономерной и предсказуемой, и ответственность за ее устранение полностью лежит на исполнителе работ. Вторая причина тоже предсказуема, но вина ложится на плечи обеих организаций. Заказ попланшетного обновления, то есть когда единицей обновления является планшет, приводит к тому, что при попадании соседних планшетов к разным организациям ситуация на них разнится. Например, один планшет обновляется в начале года, а другой – в конце, либо же, поскольку обновляются не все планшеты, а только те, на которых ситуация значительно изменилась, планшет обновленный и не обновленный. Учитывая динамику изменения градостроительной ситуации в результате проведения работ по возведению или сносу зданий и сооружений, развития улично-дорожной сети, обновление необходимо было бы заказывать ежеквартально, а не ежегодно, что привело бы к значительным расходам. Поэтому целесообразно будет заказывать обновление не планшетов, на которых произошло изменение ситуации, а конкретных кварталов районов города.
Хочется заметить, что наиболее выгодное и целесообразное хранение векторной топографической информации должно быть реализовано путем создания единого хранилища векторной топоосновы. Современные средства позволяют это осуществить на основе распределенного хранения логически единой базы пространственных данных. При подобном подходе, обновление планшетов (или отдельных кварталов города) будет производиться согласовано, и информация, получаемая заинтересованными организациями в этом случае, будет не противоречивой. Это упростит процедуру обмена данными, необходимыми для ведения ГЗК, между вовлеченными организациями. А для формирования ЕОН единый банк данных топоосновы просто необходим, поскольку часть этих данных и формирует единый объект недвижимости. Соответственно, при наличии нескольких версий одной и той же части топоосновы, обмен данными о едином объекте недвижимости усложнится из-за неоднозначности либо несогласованности данных.
Кроме того, сосредоточение наиболее актуальных топографических данных в едином хранилище послужит толчком для создания единого информационного пространства при ведении Государственного земельного кадастра в Москве, а далее, возможно, и на территории всей Российской Федерации в целом.
Вышеизложенные соображения можно резюмировать в виде
Ряда требований, предъявляемых к представлению и хранению топографической информации:
· обновление должно производиться кварталами местности. Это позволит избежать «несводки» контуров объектов на граничных планшетах,
· хранение топографической основы только в векторном формате с целью обеспечения прямого (очевидно регламентированного доступа к информации в режиме реального времени,
· объектно-ориентированный подход в представлении контуров местности и привязка к ним атрибутивной информации,
· организация единого хранилищ