Анализ рынка складской недвижимости




Описание услуг

Склад — это нежилое помещение, предназначенное для хранения сырья, продукции, товаров и прочих грузов, обеспечивающее соблюдение требуемых условий хранения и оснащенное оборудованием для хранения и удобными для разгрузки-погрузки конструкциями и сооружениями.

По назначению склады делятся на производственные, оптово-заготовительные, снабженческие и коммерческие.

По видам хранимой продукции склады бывают продовольственными, непродовольственными, фармацевтическими и специального назначения. Требования к каждому виду склада зависят от его предназначения. Каждый склад должен обеспечивать не только надежное хранение груза, но и удобство подъездных путей, обеспечение погрузочно-разгрузочных работ, учет движения грузов, сортировку и отгрузку товаров и продукции. По способу хранения склады могут быть распределенными и централизованными, открытыми и закрытыми, бункерами и резервуарами. По форме собственности складские помещения можно разделить на арендуемые, коммерческие (принадлежащие логистическим компаниям) и являющиеся собственностью компании. Перечисленные выше классификации не отражают всех конструктивных и логистических особенностей складских помещений. С целью описания характеристик самого складского помещения, а также складского хозяйства, одной известной логистической компанией была разработана система классификации, наиболее полно отражающая характеристики складского помещения, как логистической и маркетинговой единицы. Данная классификация делит все складские помещения независимо от их назначения на шесть категорий. При определении категории конкретного складского помещения учитываются такие параметры как географическое расположение склада, наличие и состояние подъездных дорог, удаленность от автомагистралей, наличие железнодорожной ветки, площади помещения, этажности, высоты потолков, наличия технических средств охраны и многого другого.

Категория «А+» объединяет складские помещения наиболее удобные и выгодно расположенные с точки зрения логистики. Такие склады имеют достаточные площади, офисы и служебные помещения, складское и погрузочное оборудование. Стоимость аренды таких помещений самая высокая.

Склады категории «А» немного дешевле, хотя и отвечают многим требованиям свойственным предыдущей категории. Это так же одноэтажные капитальные сооружения с развитой инфраструктурой.

Категория «B+» требует от помещения склада высоту потолков не менее восьми метров. Полы должны быть покрыты антипылевым покрытием. Склад должен быть расположен вблизи крупных магистралей, иметь удобные подъездные пути и место для маневрирования большегрузного транспорта.

Помещения категории «B» могут быть как одно–, так и двухэтажными. В случае двухэтажного склада должно обеспечиваться необходимое количество лифтов и подъемников.

Категория «C» включает складские помещения с потолками не менее четырех метров. Это могут быть как капитальные сооружения, так и утепленные ангары.

Категория «D» — это, как правило, неотапливаемые ангары, подвальные помещения и сооружения гражданской обороны.
По назначению склады выполняют следующие функции:

- накопление необходимых запасов сырья, материалов, полуфабрикатов, комплектующих изделий, топлива и обеспечение бесперебойного снабжения ими всех прикрепленных потребителей;

- обеспечение сохранности материально-технических ресурсов при их хранении с соблюдением необходимых норм - температурного режима, режима влажности, сроков складского хранения отдельных номенклатурных групп материальных ресурсов;

- осуществление рациональной организации погрузочно-разгрузочных и внутрискладских работ, а также операций, связанных с комплектованием заказов и транспортных партий с минимальными затратами ручного труда;

- рациональное использование складских площадей и объемов при максимальном применении подъемно-транспортного и складского оборудования по производительности, грузоподъемности, времени работы, вариантам выполняемых операций;

- осуществление, при необходимости, надлежащей подготовки материальных ресурсов к производственному потреблению (нарезка заготовок, раскрой листового материала) или к реализации продукции (расфасовка, упаковка);

- организация по возможности, централизованной доставки материально-технических ресурсов различного назначения потребителям: на промышленных предприятиях - в производственные подразделения; в торгово-посреднических организациях- в оптовую и розничную торговлю;

- своевременное выявление и мобилизация сверхнормативных запасов материально-технических ресурсов и прогнозирование позиций материальных ресурсов, которые могут быть в ближайшем будущем неиспользованными в производстве для промышленных предприятий или нереализованными в торгово-посреднических организациях.

По характеру (содержанию) складские услуги подразделяются на:

1. Технологические услуги включают хранение, подсортировку, фасовку, упаковку, маркировку и т. п.

2. Организационные услуги включаются в стоимость товара – это предоставление информации, консультации по вопросам оформления отношений, перевозки, складирования, ассортимента, качества и использования товаров; помощь в маркетинговых исследованиях; изучение спроса, способа рекламирования и продаж и т. д.

3. Коммерческие услуги означают, что оптовый склад принимает на себя дополнительные обязательства на возмездной основе по проведению сделок как представитель или посредник: продажа товара, рекламирование, торгово-посреднические и комиссионные услуги, выпуск в обращение товарораспорядительных ценных бумаг и др.

Процесс хранения товаров начинается с размещения их на складе. Метод размещения выбирают в зависимости от задач, назначения грузов, выбранного способа хранения, необходимости максимального использования объема склада при рациональном расположении секций, предохранения товаров от повреждений, доступности любой ячейки склада для механизмов на крупных складах, быстрого нахождения необходимых товаров.
Согласно договору о хранении товаров на складе, хранитель обязуется хранить их за определенное вознаграждение. Также хранитель обязуется нести полную ответственность за сохранность предоставленных ему товаров. Хранение товаров на товарном складе осуществляется специальными организациями. Как правило, между хранителем и товаровладельцем заключается письменный договор, в котором оговариваются все правила хранения товаров.

Проанализировав заданный складской объект, можно сделать вывод, что целесообразно перейти из класса С в класс B, добавив лишь к имеющемуся складу вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала) и установить систему вентиляции, что позволяет сформировавшийся за счет собственных средств бюджет.

Данный склад используется, как для удовлетворения потребностей фирмы*, в чьей собственности он находится, так и для получения дополнительного дохода, т.е. сдачи складских помещений в аренду. Повышение классности способствует увеличению арендной ставки, из этого последует повышение дохода предприятия.

 

 

*-Услуги компании «Дистанция гражданских сооружений Брестская»:

Распиленная, очищенная от коры, строганая, разрезанная и дополнительно обработанная древесина, пиломатериалы, Доска (толстая широкая) твердых пород древесины, Доска (толстая широкая) мягких пород древесины, Доска (тонкая узкая), планка, рейка, дранка твердых пород древесины, Доска (тонкая узкая), планка, рейка, дранка мягких пород древесины, Котельные работы, работы с листовым металлом и трубами, сварка и пайка, подрядчики (продолжение), Услуги газопламенной сварки металла, Услуги сваркиметаллических труб и трубопроводов, Подрядчики по строительству зданий, Подрядчики по ремонту, восстановлению зданий, Подрядчики по установке, монтажу и техническому обслуживанию сантехоборудования, систем газоснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования в строительстве, Подрядчики по прокладке газопроводных и водопроводных магистралей, Подрядчики по установке, техническому обслуживанию и ремонту систем газоснабжения, Подрядчики по установке, техническому обслуживанию и ремонту систем горячего водоснабжения, Подрядчики по установке, техническому обслуживанию и ремонту систем холодного водоснабжения, Услуги уборки улиц, Подрядчики по уборке улиц.

Из услуг, которые предоставляет предприятие, можно сделать вывод о товарах, которые могут храниться на складе.

Приблизительный процесс технологической переработки товара представлен в таблице 2.1.

 

 

Табл. 2.1 Схема технологической переработки товара

Анализ рынка складской недвижимости

Любой анализ рынка начинается с всестороннего изучения рыночной ситуации, в которой работает компания, и оценки типов возможностей и угроз, с которыми она может столкнуться. Отправной точкой для подобного обзора служит SWOT-анализ. SWOT-анализ позволяет выявить и структурировать сильные и слабые стороны фирмы, а также потенциальные возможности и угрозы. Достигается это за счет сравнения внутренней силы и слабости компании с возможностями, которые дает им рынок. Исходя из качества соответствия делается вывод о том, в каком направлении организация должна развивать свой бизнес.

Одним из главных факторов оценки складской недвижимости является местоположение объекта. Склад расположен по ул. 2-ой Минский пер, г.Брест. При помощи SWOT-анализа местоположения покажем сильные и слабые стороны, а также потенциальные возможности и угрозы (см. табл. 3.1).

Местоположение объекта складской недвижимости представлено на рисунке 3.1.

 

Рис.3.1 – Местоположение объекта

 

 

Таблица 3.1 SWOT-анализ местоположения объекта складской недвижимости

Сильные стороны Слабые стороны
1.Является собственностью компании «Дистанция гражданских сооружений Брестская»*; 2.Близость ж/д станции; 3.Близость вагонного депо; 4.Близость к центру города;   1.Плохие подъездные пути; 2.Препятствие в виде ж/д переезда при движении к центру города; 3.Старая постройка; 4.Близость Католического кладбища; 5.Близость частного сектора (большая плотность застройки).
Возможности Угрозы
1. При принятии решения сноса домов частного сектора (в силу их износа), возможно строительство предприятий производственного назначения на прилегающей территории; 2.В таком случае так же возможно расширение склада на прилегающей территории; 3.Сотрудничество с ж/д станцией; 4. Увеличение классности склада.   1. При принятии решения сноса домов частного сектора (в силу их износа), возможно возникновение конкурентов. 2. В таком случае может произойти увеличение плотности застройки – ухудшение возможности маневрирования большегрузных автомобилей.  

 

Для более полного анализа составляются вспомогательные матрицы: матрица возможностей и матрица угроз. Матрицы строятся следующим образом: сверху по горизонтали откладывается степень влияния возможности на деятельность организации (сильное, умеренное, малое); слева по вертикали откладывается вероятность того, что организация сможет воспользоваться возможностью (высокая, средняя, низкая), (см табл. 3.2, 3.3).

 

Таблица 3.2 Матрица возможностей

Вероятность реализации возможностей   Влияние
Сильное Умеренное Малое
Высокая Увеличение арендной ставки за 1м2 склада за счет повышения классности Сотрудничество с ж/д станцией как с потенциальным клиентом -
Средняя - Увеличение кол-ва потенциальных арендаторов при повышении классности -
Низкая Расширение склада на прилегающих территориях и строительство предприятий производственного назначения - -

 

Таблица 3.3 Матрица угроз

Вероятность реализации угроз   Последствия
Разрушительные Тяжелые Легкие
Высокая -   -
Средняя - - -
Низкая - Увеличение плотности застройки может привести к ухудшению условий для маневрирования большегрузных автомобилей, это приведет к увеличению расходов и отсеиванию части клиентов Уменьшение кол-ва потенциальных арендаторов при возможном появлении новых складских объектов-конкурентовили производственных предприятий, имеющих в собственности данные объекты

Для подтверждения проведенного качественного SWOT-анализа, проведем количественный SWOT-анализ, сделаем выводы и сравним данные.

Количественный SWOT-анализ решает проблему получения соответствующих качественным, Силам, Слабостям, Возможностям, Угрозам характеристикам количественных параметров. Руководящим принципом здесь служит принцип целостности, так как применение анализа целесообразно и логически верно по отношению именно к целому, которое в результате анализа порождает части, не переставая при этом сохранять свою целостность, как основное системообразующее качество.

 

 

Таблица 3.4 Матрица количественногоSWOT-анализа

  Интенсивность (Aij) Возможности Угрозы
        Т1 Т2
Вероятность появления (Pi) -     0,7 0,2 0,2 0,2
Коэффициент влияния (Ki) -   0,6     0,4 0,4
Сильные стороны -            
S1              
S2              
S3              
S4              
Слабые стороны -            
W1              
W2              
W3              
W4              
W5              

 

Для преобразования матрицы количественного SWOT-анализа (табл. 3.5) используем следующую формулу: Aij= Ai*Kj*Pj*aij, где:

Ai – интенсивность сильных и слабых сторон (0;5);

Kj – коэффициент влияния на деятельность организации (0;1);

Pj – вероятность появления конкретных возможностей и угроз (0;1);

aij – способность сильных сторон содействовать возможностям и противостоять угрозам, а так же способность слабых сторон ослабить действие возможностей и усилить угрозы (0;5).

 

Таблица 3.5 Преобразование матрицы количественногоSWOT-анализа

  Интенсивность (Aij) Возможности Итого Угрозы Итого
          Т1 Т2  
Вероятность появления (Pi) -     0,7 0,2 - 0,2 0,2 -
Коэффициент влияния (Ki) -   0,6     - 0,4 0,4 -
Сильные стороны -                
S1               0,8 0,8
S2                  
S3                  
S4                  
Итого               0,8  
Слабые стороны -                
W1             1,2 0,96 2,16
W2                  
W3       2,1   5,1      
W4       2,1   2,1      
W5             1,2 1,2 2,4
Итого       4,2     2,4 2,16  

Сопоставление сил, слабостей, возможностей и угроз на основе качественного анализа:

1. Нахождение склада в собственности компании «Дистанция гражданских сооружений Брестская», которая занимается огромным спектром предоставления услуг (услуги были перечислены выше см.*) и имеет наработанную базу постоянных клиентов, что обеспечивает широкий перечень предоставляемых услуг, предоставление их в комплексе, а так же известность в массах, что увеличивает доход предприятия, в т.ч. от эксплуатации и сдачи в аренду складских помещений;

2. Плохие подъездные пути, наличие ж/д переезда, близость с кладбищем могут отпугнуть потенциальных клиентов, и они предпочтут другой объект с отсутствием данных факторов;

3. При условии сноса домов частного сектора, может возникнуть несколько ситуаций:

Положительные: строительство предприятий производственного назначения и расширение склада на прилегающей территории, что принесет предприятию новые доходы, при правильном планировании;

Отрицательные: возникновение конкурентов иухудшение возможности маневрирования большегрузных автомобилей может создать определенные трудности в эксплуатации и аренде складских помещений;

3. Близость к центру города и к ж/д путям играет значимую роль в деятельности предприятия.

Сопоставление сил, слабостей, возможностей и угроз на основе количественного анализа:

1) Наиболее сильные стороны компании, которые помогают воспользоваться возможностями:

- Склад является собственностью компании «Дистанция гражданских сооружений Брестская»;

- Близость ж/д станции.

2) Наиболее сильные стороны компании, которые помогают защититься от угроз:

- Склад является собственностью компании «Дистанция гражданских сооружений Брестская».

3) Наиболее вероятные возможности, воспользоваться которыми компания может при помощи сильных сторон:

- Сотрудничество с ж/д станцией как с потенциальным клиентом;

-Увеличение кол-ва потенциальных арендаторов при повышении классности.

4) Сильные стороны не защищают от угроз:

- Увеличение плотности застройки может привести к ухудшению условий для маневрирования большегрузных автомобилей, это приведет к увеличению расходов и отсеиванию части клиентов;

- Уменьшение кол-ва потенциальных арендаторов при возможном появлении новых складских объектов-конкурентов или производственных предприятий, имеющих в собственности данные объекты.

В данномSWOT-анализе сильные стороны преобладают над слабыми, что свидетельствует о перспективности развития объекта и постоянное получение дохода.

Вывод: Опираясь на результаты проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что местоположение данного объекта достаточно перспективно, т.к. склад является собственностью предприятия, что обуславливает сильные стороны, а именно постоянство клиентской базы предприятия, большой спектр предоставляемых услуг и слабая вероятность появления конкурентов в том же районе города.

Складская недвижимость – это наименее развитые секторы коммерческой недвижимости в Республике Беларусь. Еще несколько лет назад мало кто из девелоперов интересовался проектами складских и логистических комплексов.

Сталкиваясь с дефицитом предложения и высокими арендными ставками в малочисленных современных объектах, возводились здания в формате built-to-suit, т.е. сами и для своих собственных нужд. При наличии свободных площадей они зачастую оказывают услуги по ответственному хранению и сторонним организациям. Показательным примером может служить опыт компании McDonalds, которая во всем мире практикует аутсорсинг логистических услуг, а в Беларуси была вынуждена строить собственный склад и налаживать свою собственную систему логистики.

Склад на ул. Минский 2 пер. является примером здания built-to-suit, т.е. входит в состав предприятия, использующего складские помещения для собственных нужд, но так же оказывающего складские услуги.

Рассматриваемый склад можно включить в логистическую систему только в том случае, если предприятие-владелец начнет осваивать данную отрасль или продаст складские помещения предприятию, которое занимается логистикой, но такое предположение маловероятно. Поэтому, дальнейшее развитие склада рассматривается в составе компании «Дистанция гражданских сооружений Брестская».

Вывод: на рынке складской недвижимости преимущественно присутствуют объекты класса С и D. Данный склад выполняет различные технологические услуги – хранение сырья. Для того, чтобы повысить классность склада, необходимо выполнить ряд улучшений за счёт собственных средств, после этого сдать склад в аренду. Данные улучшения будут способствовать увеличению ставки арендной платы и цены на услуги по сдаче в аренду, тем самым доход предприятия возрастет.

План маркетинга

План маркетинга - это план продвижения продукции или услуг с детальным описанием предоставляемых услуг, установленной цены на эти услуги, методов поиска потребителей и основных моментов договорных отношений, способов продвижения продукции и услуг на рынке.

Основными составляющими плана развития маркетинга являются ценовая, сбытовая и товарная политика.

Товарная политика

Товарная политика - совокупность мероприятий и стратегий, ориентированных на постановку и достижение предпринимательских целей.

В случае объекта-склада выделим ряд его преимуществ для выяснения его сильных сторон и возможности их использования.

Склад представляет собой двухэтажное отдельно стоящее здание высотой 6м, общей площадью 440 кв.м.

Совокупность составляющих склада:

• Имеются грузовые лифты/подъёмники;

• Имеется система отопления;

• Имеется система пожарной сигнализации и пожаротушения;

• Имеется система вентиляции;

• Имеется система охранной сигнализации и система видеонаблюдения;

• Имеется охрана по периметру территории;

• Имеются автоматические ворота докового типа с погрузочно-разгрузочными площадями регулируемой высоты;

• Имеется пандус для разгрузки автотранспорта;

• Имеется автономная электроподстанция и тепловой узел;

• Имеются площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;

• Имеются офисные помещения на складе;

• Имеются телекоммуникации;

Сдача арендуемого помещения производится как целиком, так и частично, а так же склад используется в собственных интересах.

Ценовая политика

Ценовая политика включает в себя расчет арендной платы и валютную политику. Т.к. объект складской недвижимости находится в частной собственности все изменения будут происходить за счет собственных средств, то данный расчет проведем на основе сравнения объектов-аналогов (все склады класса С) (табл. 4.2).

 

 

Месторасположение складов-аналогов Площадь Цена за 1 м^2, EUR
Ул. Орджоникидзе, 39 До 700 м^2 2,5
Ул. Волынская, 1 До 600м^2  
Ул. Л-та Рябцева, 44 До 600 м^2  
Граевка 171 м^2 2,5
Ул. Папанина До 400 м^2  

Таблица 4.2. Объекты-аналоги

 

Рассматривая рынок складской недвижимости, можно определить арендную ставку рассматриваемого объекта недвижимости. Сделаем это путем определения среднего арифметического цены за 1 м^2 объектов-аналогов.

Aпл = (2,5+2+2+2,5+2)/5=2,2 EUR за 1 м^2 складской недвижимости.

 



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-12-07 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: