Прошедшие два десятилетия являются уникальным периодом в истории России: произошла трансформация экономики, сформировались новые общественные отношения, новые институты. Рыночная организация экономики потребовала адекватных механизмов воспроизводственного процесса, в частности становления рыночной инфраструктуры. На современном этапе развития мирового хозяйства существенно повышается роль инфраструктуры как фактора, определяющего развитие всей экономики. Возросший интерес к проблемам исследуемого объекта объясняется следующими причинами: инфраструктура занимает существенное место в воспроизводственном процессе в результате использования значительной части капитальных вложений и трудовых ресурсов; способствует дальнейшему углублению общественного и международного разделения труда, усилению интеграционных процессов в мировом хозяйстве, что повышает нагрузку на базовые отрасли экономики. Инфраструктура призвана обеспечивать функционирование расширяющихся отраслей общественного производства, создавать необходимые условия для развития перспективных общественных и межгосударственных отношений. Современный этап развития России характеризуется формированием новых экономических отношений на рынке земли, что определяет необходимость разработки путей и методов обеспечения эффективности его функционирования. Практика развитых индустриальных и развивающихся стран свидетельствует, что эффективная инфраструктура поддерживает деятельность рынков, делает их работоспособными. Это касается всех рынков, в том числе и рынка земли. Актуальность исследования инфраструктуры рынка земли обусловлена беспрецедентными масштабами его становления и развития в современной экономике России: появились новые элементы инфраструктуры, существующие институты наполнились новым содержанием. Широкомасштабные реформы, проведенные в десятках стран всех регионов мира в сфере земельных отношений, в значительной мере базировались на идее ускорения экономического развития путем развития инфраструктуры рынка. В центре государственной политики на данном этапе должен стоять комплекс мер, направленных на формирование действенной инфраструктуры рынка земли, создание условий для его рационального функционирования, способствующего свободному движению земли, не противоречащему национально-государственным интересам.
Земельный рынок – это система экономических т организационно-правовых отношений между объектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. Одной из составных частей рынка факторов производства является рынок земли. Сущность рынка земли заключается в совокупности конкретных экономических отношений между субъектами экономики по поводу движения земли, как фактора производства с целью максимилизации личного дохода. Земля является первичным фактором производства, и никакой продукт без неё не производится, в связи с тем, что она в условиях экономики становится предметом рыночного обращения. Под рынком земли следует понимать область действия экономических форм, обеспечивающих процессы купли-продажи, аренды, залога дарения, обмена и наследования земельных участков. Обобщенно рынок земли можно характеризовать как экономическую сферу осуществления сделок с землей. Рынок земли, как саморегулирующая система включает в себя следующие основные элементы: объекты и субъекты рынка. Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный стратегический ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления и регулирования. В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопрос: какие приоритетные направления рынка городских земель целесообразны и возможны в России, к каким социально- политическим, экономическим последствиям этих направлений приведет их реализация и какие необходимы механизмы для эффективного государственного регулирования земельного рынка. Очень важно для государства в период формирования земельного рынка обеспечить условия для создания такой институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов.
Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли. Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно. Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора. Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю. Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Земельный ранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы. Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.
Становление и развитие рынка земли, отвечающего требованиям структурных и институциональных преобразований в экономике страны, обеспечиваются реализацией ряда взаимосвязанных государственных мероприятий, направленных на преодоление проблем функционирования рынка недвижимости, важнейшей и неотъемлемой частью которого является рынок земли. Основные направления государственной политики по развитию рынка земли включают в себя:
развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью;
· создание инфраструктуры рынка земли;
информационное обеспечение земельного рынка. Государственная политика по развитию оборота земли направлена на:
установление категорий земель, которые могут быть приватизированы, с одновременным определением земель, ограниченных в обороте и исключенных из оборота;
· введение системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;
· стимулирование выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения их стоимости в уставный капитал этих предприятий и обеспечение реализации принципа "предприятие - имущественный комплекс";
· повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, путем их разграничения на используемые непосредственно для обеспечения государственных функций и используемые в коммерческих целях;
· переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
· развитие ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости, повышение плодородия почв, обеспечение государственного контроля за рынком земельных закладных;
· расширение возможностей аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;
· обеспечение взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;
· совершенствование процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство;
· законодательное установление принципа разрешенного использования земель в городах и поселениях, а также процедур правового зонирования территорий населенных пунктов.
Создание инфраструктуры рынка земли осуществляется путем:
· создания механизма формирования земельных участков, а также развития рынка землеустроительных услуг;
· создания системы ведения государственного земельного кадастра и на его основе - государственного кадастра недвижимости;
· проведения рыночной оценки земли и другого недвижимого имущества в целях налогообложения;
· создания системы ведения государственной регистрации прав на землю и сделок с ними;
· создания системы добровольного страхования различных рисков участников рынка земли;
введения административной и уголовной ответственности за правонарушения на земельном рынке и совершенствования гражданско-правовых способов защиты прав и интересов участников рынка. В рамках информационного обеспечения рынка земли и другой недвижимости осуществляются:
· создание баз данных государственной системы регистрации прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ними, а также государственного кадастра недвижимости, объединяющего данные о земле и другом недвижимом имуществе;
· внедрение и обязательное использование всеми участниками рынка земли и другой недвижимости и государственными органами единых общероссийских стандартов и параметров программно-технических комплексов, форматов обмена данными, классификаторов, технологических процедур;
· расширение доступа граждан Российской Федерации и юридических лиц к информации об объектах недвижимости и о правах на них;
· создание информационной базы о земельных участках и другой недвижимости с использованием современных технологий, а также организация защиты информации и баз данных.
Выявлены основные тенденции развития инфраструктуры рынка земли: неравномерность становления различных групп институтов рыночной инфраструктуры, деформированность инфраструктуры в региональном разрезе, стремление к ограничению конкуренции; отсутствие рыночной информации о процедуре оформления сделок; дороговизна оформления и трудность осуществления сделок с землей. Предложены приоритетные направления совершенствования инфраструктуры рынка земли, реализация которых обеспечит развитие самого рынка земли: совершенствование организационно-правовых элементов инфраструктуры рынка земли; развитие финансовой и информационной подсистемы инфраструктуры рынка земли. Экономическая инфраструктура рынка оказывает существенное влияние на функционирование экономической системы в целом. А поскольку рынок земли является составной частью рынка факторов производства, постольку имеет смысл выделять инфраструктуру рынка земли как его подсистемы. Чем более развита инфраструктура и чем больше на рынке разнообразных институтов, а также чем разнообразнее условия сделок на рынке земли, тем более он развит. Благодаря наличию инфраструктуры деловые взаимоотношения субъектов рынка земли ведутся на целенаправленной основе. Рыночная инфраструктура включает в себя большое количество элементов, которые тесно связаны между собой и в совокупности играют важную роль в экономике. Состав отраслей инфраструктуры характеризуется определенной гибкостью, зависит от уровня территориального образования, специфических особенностей.