Ландшафт и
Архитектурное окружение местности,
Зональное расположение,
Социальный фактор и др.
Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к станциям метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, местам концентрации деятельности, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.
Влияние зонального расположения прослеживается для всех видов недвижимости и вариантов их использования, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне) оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли получают большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости.
Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах, например, внутри территориальной зоны, ограниченной Садовым кольцом в г. Москве.
Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние и на инвестиционную деятельность.
Уровень цен на рынках недвижимости различных регионов и районов значительно отличаются друг от друга, что обусловлено природными, экономическими условиями, различиями в региональном и в конечном итоге от местоположения.
Экспертиза местоположения проводится также для анализа месторасположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, с целью выбора наиболее экономически выгодного решения с учетом наличия коммунальной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик.
Однако приоритетным параметром при экспертизе месторасположения для вышеупомянутых целей является экологическая чистота окружающей среды.
Для коммерческой недвижимости местоположение оказывает существенное влияние на ее доходность. Например, для месторасположения крупных многофункциональных торговых центров, как показывает европейский и российский опыт, являются территории пересечения крупных автомагистралей, непосредственно приближенные к стациям метро и остановкам общественного наземного транспорта.
Месторасположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде.
Технология проведения экспертизы местоположения
На ценность местоположения земельного участка, а также находящиеся на нем объекты недвижимости, в условиях стабильной рыночной экономики огромное влияние оказывают следующие объективные факторы:
Полезность,
Отчуждаемость,
Спрос,
Дефицитность,
Ликвидность.
Кроме объективных факторов, характеризующих стоимость объекта недвижимости, на его цену оказывает влияние и ряд следующих субъективных факторов:
особый интерес покупателя к данному объекту недвижимости,
недостаток информации о конъюнктуре рынка,
воздействие рекламы,
особые условия продавца,
особые условия покупателя,
ограничение во времени на совершение сделки у продавца и покупателя,
стремление покупателя к монопольному господству на части рынка,
особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем и др.
Для получения достаточно объективной информации о стоимости объекта недвижимости необходимо учитывать форму собственности, спрос, а также соотношение спроса и предложения.
Экспертиза местоположения объектов недвижимости проводится в целях определения потребительной стоимости объекта недвижимости, а также для анализа местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки с целью выбора наиболее экономически выгодного решения. Кроме того, по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в различных регионах страны или районах города, определяются цены на жилые объекты.
Основные положения экспертизы местоположения:
- общая характеристика района расположения объекта недвижимости;
- размещение объектов экономики и социальной инфраструктуры;
- удаленность органов управления районом, административным округом;
- транспортная доступность;
- историческая ценность;
- престижность;
- возможность трудоустройства и др.