Градостроительные требования к оценке местоположения объектов недвижимости.





Экспертиза местоположения

Глава 5. Соответствие выбранной площадки строительства требованиям законодательных норм

В Российской Федерации существует ряд законов обеспечивающих права граждан, их безопасность, безопасность окружающей среды при размещении и строительстве объектов.

Например, в Конституции РФ в статье 36 п.2 прописана норма, которая декларирует : «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». В статье 42 указано: «Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду…». Статья 58: «Каждый обязан сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам».

Права и обязанности физических и юридических лиц развиваются и конкретизируются в соответствующих законах и кодексах Российской Федерации. Так в статье 6 п.2 Водного кодекса РФ прописано: «Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд…». В статье 6 п.6 Водного кодекса РФ говорится, что: «Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров».

Это означает, что при выборе площадки и строительстве вблизи водного объекта должна сохраняться общедоступная береговая линия. Перекрытие доступа к любому участку берега (забором, объектом) не допускается.

Ограничения строительства существуют в Лесном, Земельном и других кодексах.

Соблюдение всех законодательных ограничений РФ необходимо отразить в правовой экспертизе.

Учитываются при выборе земельного участка и строительства и местные законодательные нормы, например, ограничение высоты построек в историческом центре городов, санитарные ограничения при строительстве вблизи детских учреждений и т.д.(Правовая экспертиза помимо ограничений использования земельного участка под строительство должна установить и право использования его, т.е. правовой статус собственника.

Правовой статус земельного участка должен подтверждаться рядом документов:

- распоряжение органа местного самоуправления о строительстве;

- зарегистрированный договор купли-продажи или права долгосрочной аренды (купчая).

А на стадии проектирования:

- разрешение ИГАСН на производство строительно-монтажных работ;

- разрешение на строительство Москомархитектуры;

- заключение Москомэкспертизы;

- приказ МПР об утверждении заключения государственной экологической экспертизы.)

 

При проектировании в раздел правовой экспертизы проектируемого объекта необходимо включить требование соответствующих законов, кодексов и т.д., нормы которых должны быть учтены в проекте. Например, если объект планируется к строительству вблизи водного объекта, необходимо оговорить соблюдение требований 6 статьи Водного кодекса о береговой полосе, если в зоне полётов авиации строится высотный объект, необходимо выполнить требование Воздушного кодекса (глава II ст.11.1, 14.2, 15, 16, 17) и т.д..

При проведении правовой экспертизы необходимо в обязательном порядке рассмотреть требования федеральных законодательных норм:

1. Жилищного кодекса
2. Градостроительного кодекса
3. Воздушного кодекса
4. Водного кодекса
5. Лесного кодекса
6. Земельного кодекса.

А также требования:
1. Закона "О недрах"
2. Федерального закона "О землеустройстве"
3. Федерального закона "Об охране окружающей среды".

Кроме того, учитываются требования местного законодательства, требования СанПиН и других устанавливающих документов.

Градостроительные требования к оценке местоположения объектов недвижимости.

Содержанием обоснованных решений при оценке местоположения объекта недвижимости является сопоставление исходной ситуации и целей проекта.

Исходная ситуация при анализе местоположения любого объекта недвижимости характеризуется

природными условиями района, в котором он располагается,

демографическими данными,

сложившимся хозяйственным и градостроительным использованием территории, характером и состоянием застройки (в условиях реконструкции),

санитарно-гигиеническими характеристиками,

общей инвестиционной привлекательностью территории (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования пространственное строение и степень ресурсообеспечения (природного и технического) территории объекта.

Иными словами, предпроектный анализ исходной ситуации осуществляется сначала с позиций разработки социально-функциональной программы, а затем – с позиций собственно архитектурно-градостроительного проектирования.

Анализ градостроительной ценности объекта недвижимости всегда основан на сопоставлении трех элементов:

исходной ситуации,

программы и проектного решения в разных их сочетаниях и

ориентации на конечный результат (оценку ресурсов территории, выбор программы ее освоения и выбор варианта ее планировочной организации).

Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительных критериев) принято выделять следующие:

Градостроительный фактор, в т.ч.

А) малоэтажная, беспорядочная застройка;

Б) многоэтажные здания – банки, административно-деловой центр;

В) сооружения культуры - театры, музеи;

Г) многоэтажные здания – гостиницы, рестораны;

Д) наличие торговых центров.

Ландшафтный, в т.ч.

А) наличие водных поверхностей;

Б) наличие зеленых массивов;

В) близость к центру города;

Г) наличие архитектурных памятников.

При решении вопросов реконструкции сложившегося ядра города оцениваются такие показатели исходной ситуации, как сложившаяся застройка, инженерное оборудование и транспортная обеспеченность, место территории в системе городского зонирования, историко-архитектурная ценность среды, ее санитарное состояние, развитость инфраструктуры.

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют такие как:





Читайте также:
Обучение и проверка знаний по охране труда на ЖД предприятии: Вредный производственный фактор – воздействие, которого...
Обряды и обрядовый фольклор: составляли словесно-музыкальные, дра­матические, игровые, хореографические жанры, которые...
Виды функций и их графики: Зависимость одной переменной у от другой х, при которой каждому значению...
Развитие понятия о числе: В программе математики школьного курса теория чисел вводится на примерах...

Рекомендуемые страницы:


Поиск по сайту

©2015-2020 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-02-12 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту:

Обратная связь
0.014 с.