лизинговый сделка кредитование недвижимость
Из многочисленных функций лизинга объектов недвижимости рассмотрим важнейшие четыре:
1. инвестиционная,
2. финансовая,
. сбытовая,
. налоговая.
Инвестиционная функция выражается в повышении спроса и расширении предложений, привлечения инвестиций в процессе реализации объектов недвижимости, в том числе и жилой.
Финансовая функция лизинга заключается в освобождения покупателя от единовременной оплаты полной стоимости объекта недвижимости и предоставления ему долгосрочного кредита в форме объектов недвижимости.
Функция сбыта - это расширение возможностей продаж квартир во вновь построенных домах, круга потребителей.
Функция использования налоговых льгот. Процентные платежи дают право получения налоговых льгот, т.е. вычитать из облагаемого налогом дохода частного лица суммы, выплаченные в качестве процентов при оформлении покупке жилья.
Также существуют различные виды лизинга в зависимости от:
· количества участников сделки;
· сектора рынка;
· формы лизинговых платежей;
· объема обязанностей (объема обслуживания);
· срока использования имущества и связанных с ним условий амортизации.
В зависимости от количества участников (субъектов) сделки различают:
· двусторонние лизинговые сделки (или так называемый прямой лизинг), при которых поставщик имущества и лизингодатель выступают в одном лице;
Рис. 2
· многосторонние лизинговые сделки (или так называемый косвенный лизинг), при которых имущество в лизинг сдает не поставщик, а финансовый посредник, в качестве которого выступает лизинговая компания. Классическим вариантом этого вида сделки является трехсторонняя, в которой участвуют поставщик, лизингодатель и лизингополучатель.
Рис. 3
В зависимости от сектора рынка, где проводятся лизинговые операции, выделяют:
ü внутренний лизинг, при котором все участники сделки представляют одну страну;
ü внешний (международный) лизинг, при котором лизингодатель и лизингополучатель находятся в разных странах. Продавец имущества может находиться в одной из этих стран или в другом государстве.
В зависимости от формы лизинговых платежей различают:
ü лизинг с денежным платежом, при котором выплаты производятся в денежной форме;
ü лизинг с компенсационным платежом (или так называемый компенсационный лизинг), при котором лизингополучатель рассчитывается с лизингодателем товарами, как правило, произведенными на арендуемом имуществе, или путем оказания встречных услуг;
ü лизинг со смешанным платежом, при котором часть платежа поступает в денежной форме, а часть - в виде товаров или услуг.
По объему обслуживания передаваемого имущества лизинг разделяют на:
- чистый лизинг (net leasing) - это отношения, при которых все обслуживание имущества находится в ведении лизингополучателя. Поэтому в данном случае расходы по обслуживанию оборудования не включаются в лизинговые платежи.
- мокрый лизинг (wet leasing) - предполагает обязательное техническое обслуживание оборудования, его ремонт, страхование и другие операции, за которые несет ответственность лизингодатель. Кроме этих услуг, по желанию лизингополучателя лизингодатель может взять на себя обязанности по подготовке квалифицированного персонала, маркетинга, поставке сырья и др.
По сроку использования имущества и связанным с ним условиям амортизации различают:
v лизинг с полной окупаемостью и, соответственно, с полной амортизацией имущества, когда срок договора равняется нормативному сроку службы имущества и происходит полная выплата лизингодателю стоимости лизингового имущества;
v лизинг с неполной окупаемостью и, соответственно, неполной амортизацией имущества, при котором срок договора меньше нормативного срока службы имущества и в течение его действия окупается только часть стоимости лизингового имущества.
Срок договора и степень окупаемости (амортизации) лизингового имущества является одними из основных критериев разграничения лизинга на финансовый и оперативный.
Оперативный лизинг подразумевает лизинговые контракты, заключаемые на короткий и средний срок (обычно короче амортизационного периода), согласно которым арендатору предоставляется (при соблюдении определенного срока) право в любое другое время расторгнуть договор. Как правило, это происходит, когда арендаторы объекта лизинга быстро сменяют друг друга. Арендодатель несет здесь повышенный риск, а быстро сменяющиеся арендаторы заставляют лизинговую компанию проявлять особый интерес к хорошему состоянию предмета лизинга. Часто лизинговая компания берет на себя техническое обслуживание объекта лизинга - регламентный ремонт, страхование, осуществляя тем самым полносервисный лизинг или частично сервисный лизинг (в контракте оговаривается разделение обязательств). После завершения срока действия договора лизинга предмет договора может быть возвращен владельцу или вновь сдан в аренду.
Финансовый лизинг характеризуется длительным сроком контракта (от 5 до 10 лет) и амортизацией всей или большей части стоимости оборудования. Фактически финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки. По истечении срока действия арендатор может вернуть объект аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить объект по остаточной стоимости (обычно она носит чисто символический характер).
В свою очередь финансовый лизинг подразделяется на:
1. возвратный лизинг;
2. леверидж лизинг;
. сублизинг;
. лизинг помощь в продажах.
Возвратный лизинг начинается с того, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам арендует этот же объект у покупателя, то есть одно и то же лицо (первоначальный собственник) выступает и в качестве продавца, и в качестве лизингополучателя.
Рис.4
В результате меняется лишь собственник имущества, а его пользователь остается прежним, получив в свое распоряжение дополнительные средства. А инвестор (покупатель), по сути, кредитует бывшего владельца, получая в качестве обеспечения права собственности на его имущество, то есть как бы под залог.
Лизинг поставщику отличается от возвратного тем, что поставщик хотя и выступает в роли продавца и арендатора одновременно, но не является пользователем имущества, которое он обязательно передаст в сублизинг третьему лицу без согласия арендодателя.
Рис. 5
Классификация видов лизинга затруднена рядом обстоятельств. В правовых системах различных стран существуют разнообразные определения не только собственно лизинга, но и отдельных его видов. Различные виды лизинга могут сочетаться в одном договоре в зависимости от конкретных, оговариваемых участниками условий.