Право собственности является не только наиболее широким по содержанию, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты). Эти последние подлежат особо тщательной регламентации, с тем чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципом неприкосновенности собственности.
Статья 235 ГК РФ устанавливает следующие основания прекращения права собственности:
1. отчуждение собственником своего имущества другим лицам;
2. отказ собственника от права собственности;
3. гибель или уничтожение имущества;
4. утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (в т.ч. при принудительном изъятии).
Анализ законодательства позволяет выделить следующие группы оснований прекращения права собственности:
1) универсального характера (касающиеся всех собственников):
· по воле самого собственника (в добровольном порядке - отчуждение и отказ);
· в связи с гибелью или уничтожением вещи;
· при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.
2) принудительное изъятие имущества у частного собственника:
· возмездное;
· безвозмездное.
Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.
Глава 2. Самовольная постройка как способ приобретения права собственности
§ 2.1 Понятие, признаки и содержание самовольной постройки
Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ[3] собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Реализация указанных прав ограничена конституционной обязанностью владельца земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ). По общему правилу в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Положение п. 2 ст. 263 ГК РФ является конкретизацией п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Действующим законодательством из названного правила предусмотрены исключения. Одним из таких исключений и является самовольная постройка. Лицо, которое осуществило самовольное строительство, не приобретает право собственности на результат такого строительства (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с приведенным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков): возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие необходимого разрешения на строительство или реконструкцию; существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил. Под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений с иным функциональным назначением, при наличии установленных законом критериев, к самовольным постройкам относятся и сооружения. В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ[4] можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения" (подп. 14 ст. 1 ГрК РФ). Термин "разрешение на строительство" раскрывается в двух нормативно-правовых актах федерального уровня. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" рассматривает разрешение на строительство как основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде (абз. 7 ст. 2 Закона)[5]. ГрК РФ устанавливает, что "разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт..." (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). Таким образом, разрешение на строительство представляет собой определенный документ компетентных органов власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Наличие у застройщика разрешения на строительство должно являться подтверждением соблюдения застройщиком соответствующих норм земельного и экологического права, а также градостроительных, строительных норм и правил, поскольку выдаче разрешения предшествует разработка и согласование проектной документации с надзорными органами государственной и муниципальной власти. Принцип соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельных участков установлен п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)[6]. Это означает, что размещение и строительство объектов должно вестись строго на отведенных для этого в соответствии с материалами зонирования земельных участков соответствующей категории и вида разрешенного использования (подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). Категория и вид разрешенного использования, в силу п. 2 ст. 8 ЗК РФ, должны быть указаны в правоустанавливающих документах застройщика на земельный участок. Отсутствие у застройщика разрешения на строительство, а также нарушение им категории и вида разрешенного использования земельного участка - очевидные и однозначные признаки самовольной постройки. Наравне с ними такой признак самовольной постройки, как "существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил", представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы. Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольном занятом земельном участке или отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. С учетом изложенного общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются: участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов); застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве); на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение; в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту.
§ 2.2 Место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности
Д.И. Мейер считал, что деление способов приобретения права собственности "на первообразные и производные не имеет ни какого практического интереса". Классификацию данных способов он представляет по другому:
-посредством владения;
-независимо от владения.
Ко второму виду он относил приращение, из которого позже и развился институт самовольной постройки.
К первоначальным способам приобретения права собственности можно отнести создание вещи и завладение, а к производным – передачу, выкуп и изъятие. Создание вещи, как способ приобретения права собственности, представляет собой деятельность по изготовлению новой вещи. При этом, она может быть создана:
- лицом для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (ч.1 п.1 ст.222, ст.219 ГК РФ);
- с помощью переработки (ст.220 ГК РФ);
- через самовольную постройку (ст.222 ГК РФ).
На взгляд автора, самовольную постройку можно было бы рассматривать как завладение, а не создание вещи, если бы российское правовая система строго придерживалась принципа "права почвы", как это имеет место в Швейцарии. Право собственности на земельный участок включает право собственности на все то, что находится "над и под участком" (ст. 667 Гражданского кодекса Швейцарии 1907 года). То есть оно распространяется на сооружения, насаждения и источники, находящиеся на участке.
Самовольная постройка является первоначальным способом приобретения права собственности, как в нашей стране, так и в большинстве стран. Но, в некоторых странах, например, в Венгрии, самовольная постройка именуется "застройкой" и относится к производным способам. По закону Венгрии, в случае самовольного строительства на чужом земельном участке собственник этого участка приобретает право собственности на строение при условии выплаты возмещения застройщику. Если стоимость строения в значительной степени превышает стоимость земельного участка, застройщик может приобрести право собственности на застроенный участок (§ 137 Гражданского кодекса Венгрии).
Многие ученые не согласны с позицией российского законодателя, расположившего статью 222 "Самовольная постройка" в главе 14 "Приобретение права собственности". Данная позиция неоднократно подвергалась и подвергается критике в периодических изданиях.
Исследователи, не признающие самовольную постройку в качестве способа приобретения права собственности, исходят из того, что самовольное строительство изначально является правонарушением. Поэтому, спорный объект не может быть вовлечен в гражданский оборот. Возможность приобретения имущества в собственность в результате гражданского правонарушения, по их мнению, противоречит основным началам гражданского законодательства и основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК РФ).
Данная точка зрения заслуживает внимания. Но главным источником права в нашей правовой системе является закон. Если бы указанная законодателем возможность признания права собственности на самовольную постройку была бы законодательной ошибкой или правовой коллизией, то она непременно была бы ликвидирована за последнее десятилетие.
Стоит заметить, что законодатель лишь при наличии определенных условий допускает возможность возникновения права собственности на объект самовольного строительства. Данные условия – это ликвидация или доказывание отсутствия отдельных признаков самовольности – признаков правонарушения. В результате, на момент признания права собственности постройка не подпадает под признаки правонарушения, указанные в законе. Тем более, снос не всегда отвечает публичным интересам или интересам частных собственников.
Как уже отмечалось в предыдущем параграфе, на современном этапе развития гражданского права все большее распространение получает тенденция разделения имущественных прав: на земельный участок и на все расположенное на его поверхности и под ним.
Поэтому, нет ничего странного в том, что мы говорим о самовольной постройке, как о способе приобретения права собственности. К тому же, законодатель предусмотрел, что незаконно созданный объект может быть вовлечен в гражданский оборот лишь при условии, что существование постройки не будет нарушать права и охраняемые интересы других лиц, не создаст угрозы жизни и здоровью граждан.
По смыслу ст. 8 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке представляет собой одно из оснований возникновения гражданских прав. Именно судебное решение является основанием возникновения права собственности у конкретного лица на конкретное имущество. После этого самовольная постройка теряет статус "самостроя". Также, условия, необходимые для признания права собственности на объект незаконного строительства, могут быть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства. Вопросы легализации, как в судебном, так и внесудебном порядке, исследуются ниже.
По мнению автора, изначально допущенная возможность признания права собственности на самовольную постройку представлялась законодателем, как исключение из общих правил (на диспозитивных началах гражданского права). Но в современных условиях (бюрократия государственных органов, политика органов местного самоуправления, условия строительных организаций) с учетом сложившей судебной практики можно сказать, что самовольная постройка является достаточно распространенным способом приобретения права собственности. Если бы были другие экономические условия, более эффективный правовой механизм регулирования в нашей стране, то участники гражданских правоотношений не так часто пользовались исследуемыми в настоящей работе нормами права.
Неоспоримыми являются права собственников земельных участков по сравнению с правами застройщиков исходя из господства абсолютности и господства вещного права – права собственности.
Но нормы о самовольной постройке носят диспозитивный, а не императивный характер. Более того, допуская возможность признания права собственности, статья 222 ГК РФ в первую очередь говорит о лице, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, а не о законном собственнике (владельце, пользователе) земельного участка. Это можно считать упущением со стороны законодателя, по мнению автора. Поэтому, вполне объяснимо, что участники гражданских правоотношений активно используют предоставленную возможность и легализуют свои постройки.
В целом, можно сказать, что институт самовольной постройки очень интересен своей историей возникновения и дальнейшего развития, своей сущностью и положением в системе оснований приобретения права собственности. В настоящее время, можно без сомнений говорить о самовольной постройке, как о способе приобретения права собственности. Данный вывод основан на теоретических исследованиях в настоящей работе и условиях современного российского общества.
.1 Судебный порядок приобретения права собственности на самовольное строение Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ, самовольная постройка исходя из положений гражданского законодательства (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ) не является объектом гражданских прав. Но п. 3 ст. 222 ГК РФ содержит норму, которая допускает возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество. Итак, рассмотрим ситуацию, когда лицо, являющееся собственником земельного участка, либо имеющее его в пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, осуществило возведение на нем жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества. Как уже говорилось ранее, в случае, если строительство осуществлялось без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, указанным лицом была создана самовольная постройка. Затем у лица, осуществившего указанные действия, появилось желание ввести этот объект в хозяйственный оборот, совершить какую-либо сделку. Для этого изначально необходимо признать на нее право собственности. Поэтому указанное заинтересованное лицо должно обратиться в суд, так как на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, судом. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), которое представляет собой постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу (п. 1 ст. 167 АПК РФ и п. 1 ст. 195 ГПК РФ). Президиум ВАС РФ, рассматривая конкретное дело о самовольном строительстве, пришел к следующему выводу: "По существу заявлено требование о признании права собственности на возведенный гараж, которое может быть рассмотрено в исковом производстве, но не в порядке установления юридического факта". Мнения Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу аналогичны. В Обзоре законодательства и судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ за IV квартал 2004 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.02.2005, говорится о подсудности аналогичных дел. В ответе на вопрос 2 указанного Обзора установлено, что дела по искам граждан о признании права собственности на самовольные строения являются делами о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку. То есть указанные споры носят имущественный характер. Эта позиция Верховного Суда РФ по обозначенному вопросу была подтверждена и в Обзоре судебной практики ВС РФ за I квартал 2005 г.: "Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства". В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. То есть добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно в порядке искового производства. Рассмотрение дел этой категории производится в порядке, определенном подразделом II раздела II ГПК РФ, путем подачи искового заявления. Иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, исходя из юридической природы и содержания которого требование о признании права собственности должно содержать: субъект права собственности; наличие у истца правомерного интереса в отношении имущества, по поводу которого заявляется иск о признании права собственности (общая предпосылка права на предъявление иска); неопределенность правового статуса такого имущества (то есть наличие спора о праве, подлежащего разрешению в общеисковом порядке). Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств. К таковым относятся: наличие прав на земельный участок (с учетом того, что земля должна находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании); подтверждение соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (например, если участок сельскохозяйственного назначения был использован под строительство торгового центра, судом не будет признано право собственности на указанную недвижимость, так как было нарушено целевое использование земли); наличие необходимой проектной документации (согласно п. 2 и 3 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Но осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи)); разрешение на строительство (не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаях, если получение разрешения на строительство не требуется); соблюдение градостроительных норм и правил; отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан. То есть к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку нужно приложить: документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки, а также его проект. В качестве примера можно назвать паспорт, изготавливаемый органами технической инвентаризации, в котором, кроме этого, говорится и о техническом состоянии объекта, а также соответствующий договор подряда и акты приемки работ, иные документы; документ, свидетельствующий о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таковым является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют; документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, а также возможность принятия строения в эксплуатацию; документы, в которых согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ устанавливается, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (заявления собственников объектов недвижимости, расположенных по соседству с самовольной постройкой, и др.). В зависимости от обстоятельств конкретного дела рассмотренный перечень может быть дополнен иными документами, которые будут запрошены судом при рассмотрении дела. Теперь рассмотрим ситуацию, когда истец осуществил строительство на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае он должен дополнительно к рассмотренным ранее обстоятельствам подтвердить документально, что участок передан и оформлен надлежащим образом на момент рассмотрения дела судом (путем проведения сделки купли-продажи, приватизации, иным образом). Кроме того, не исключен случай, когда права на самовольную постройку заявит не лицо, осуществившее его строительство, а собственник земельного участка либо лицо, владеющее им по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Это право у него имеется согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ. Но при этом он обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. То есть лицо, осуществившее строительство самовольной постройки на чужом земельном участке, должно доказать свои расходы на строительство. Только при наличии этих доказательств суд сможет установить размер, подлежащий возмещению. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГПК РФ решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное или кассационное обжалование, если они не были обжалованы. Как уже говорилось ранее, если цена иска составляет сумму менее 100000 руб., данное дело рассматривается мировым судьей. На принятое мировым судьей решение может быть подана апелляционная жалоба согласно ст. 320 ГПК РФ. Решения мировых судей могут быть обжалованы в апелляционном порядке сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в соответствующий районный суд через мирового судью. Апелляционная жалоба может быть подана в течение 10 дней со дня принятия мировым судьей решения в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ). Если же дело было рассмотрено районным судом в качестве суда первой инстанции, на решение может быть подана кассационная жалоба. В соответствии со ст. 338 ГПК РФ кассационная жалоба может быть подана в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. То есть по истечении 10 дней после принятия решения судом в окончательной форме (независимо от того, рассматривал дело мировой судья или районный суд) если решение не было обжаловано, оно вступает в законную силу. После того, как судебное решение вступит в законную силу, оно будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии со ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав (а в настоящем случае таковым является решение суда), должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав..2 Иной установленный законом порядок узаконивания самовольной постройки П. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действующей с 1 сентября 2006 г., установил, что право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. То есть законодательно установлено, что наряду с судебным порядком должна быть возможность признания прав граждан на самовольные постройки в ином (административном) порядке. Ранее указанный п. 3 ст. 222 ГК РФ не предусматривал иной (не судебный) порядок. В связи с этим в Постановлении ФАС МО от 11.06.2002 N КГ-А41/3625-02 было указано, что исходя из смысла ст. 222 ГК РФ постройка может быть признана самовольной лишь в судебном порядке. Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ были не только внесены указанные изменения в ст. 222 ГК РФ, но и предусмотрены изменения процедуры государственной регистрации ряда объектов недвижимости. Так, в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была включена ст. 25.3, устанавливающая особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества. В соответствии с ней предусмотрены специальные основания для государственной регистрации права собственности на следующие постройки: создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство; объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства; объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости необходимы: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (в зависимости от объекта, подлежащего регистрации, таковыми могут быть декларация о таком объекте недвижимого имущества, технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства, разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию); правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Но данный порядок не может быть признан способом внесудебного признания права собственности на самовольную постройку, так как указанные строения не являются таковыми в соответствии с указанным Законом. В связи с этим необходимо отметить, что в настоящее время отсутствует иной, административный порядок узаконивания самовольной постройки, в действующем законодательстве не предусмотрено процедуры его осуществления.
Заключение
В результате проведенного исследования, можно сделать следующие выводы. Во-первых, подробно проанализированы все теоретические аспекты самовольного строительства, что очень важно для юридической науки. Были исследованы все объекты, которые могут попасть под действие статьи 222 Гражданского кодекса РФ, так как вопрос об объекте является одним из первым при разрешении спора в суде. Ими могут быть: жилой дом; пристройка части жилого дома; строение и сооружение, не предназначенные для проживания (административное здание, кафе гараж, скважина водоснабжения); объект незавершенного строительства; самовольная реконструкция объекта. Большое внимание также уделено признакам, при наличии которых постройка обретает статус самовольной. Критерии самовольности выражаются в основном в несоблюдении строительных и градостроительных норм. Несмотря на огромное количество нормативно-правовых актов, содержащих данные нормы, Гражданский кодекс РФ весьма абстрактно и неточно определяет пределы, в рамках которых постройка считается самовольной. Такая позиция законодателя способствует росту бюрократизма в нашей стране. На сегодняшний день, отнесение различных строений к "самострою" в большей степени зависит от политики государственных органов на уровне субъектов РФ или органов местного самоуправления. Поэтому весьма разнообразна судебная практика. А это не характеризует наше государство, как правовое. Главным среди признаков самовольности является наличие права на земельный участок или соответствие его целевому назначению. Именно с этого признака началось формирование института самовольной постройки. Начиная с римского права и до настоящего времени, во многих ведущих правовых системах действует принцип "права почвы". Российский закон с развитием рыночных отношений все больше и больше отклоняется от этого принципа. На первый план выходит принцип имущественного разграничения прав на земельный участок и находящееся на нем строение. Это очередной довод в пользу позиции автора - путем самовольной постройки можно на законных основаниях приобрести право собственности. Во-вторых, предметом отдельного исследования стала практика применения статьи 222 Гражданского кодекса РФ и других норм гражданского права при признании права собственности на объект самовольного строительства. Были выявлены общие закономерности, особенности и проблемы рассмотрения данной категории судебных дел. За последние годы количество таких дел увеличилось, но количество вопросов по ним при этом не уменьшается. Помимо упомянутой в статье 222 Гражданского кодекса РФ судебной легализации, возможен и внесудебный порядок ее осуществления. В третьей главе были изложены все возможные варианты, при которых наступление негативных правовых последствий самовольной постройки не происходит. Именно к такому результату стремится большинство участников гражданских правоотношений. После всестороннего изучения практики применения норм о самовольной постройке предлагается изменить действующую редакцию статьи 222 Гражданского кодекса РФ - уточнить объект и отдельный признаки самовольной постройки, а также вопросы признания права собственности на объект самовольной постройки. При действующем законе легализация "самостроя", к сожалению, часто осуществляется незаконным путем. Все пробелы законодателя умело используются недобросовестными застройщиками, чем нарушаются и публичные интересы, и интересы частных лиц. Поэтому, все, что связано с самовольным строительством, в том числе и приобретение права собственности на объект самовольной постройки, характеризуется "негативной оценкой". Отсюда следует вывод, что законодателю надо точно прописать все вопросы легализации самовольной постройки, а органам власти создать необходимые экономические, политические и социальные условия для их реализации. На сегодняшний день, в правоприменительной практике довольно часто можно встретиться с проблемами, так или иначе связанными с возникновением, изменением или прекращением прав на объекты недвижимого имущества. Одна из наиболее распространенных проблем связана с признанием права собственности на самовольную постройку. Основным способом легализации прав на объект самовольного строительства является подача иска о признании права собственности на данный объект. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке. В целом, несмотря на имеющиеся сложности, в подавляющем большинстве случаев судебный способ легализации прав на самовольные постройки является наиболее предпочтительным, поскольку не сопряжен с обращением в многочисленные органы государственной власти, достаточно четко процедурно регламентирован, оставляет широкое поле для обжалования уже принятых решений. Подводя итог сказанному, необходимо также отметить, что правовой статус таких объектов недвижимости, как самовольные постройки, определен в законодательстве весьма нечетко и расплывчато. С одной стороны, осуществление самовольного строительства представляет собой процесс, в ходе которого нарушаются гражданско-правовые и градостроительные нормы. Но при этом одновременно оно служит одним из оснований, способом приобретения права собственности на объект недвижимости (созданный вопреки нормам и правилам).
Список литературы
Нормативные правовые акты
1) 1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.
2) "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010)
3).Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об общих принципах организации местного самоуправле