Наем и поднаём жилых помещений
1.По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с нанимателем.
Выделяют 2 вида договоров найма:
1)договоры найма жилого помещения государственного жилищного фонда (наймодатель – местный исполком либо государственная организация, предприятие, на балансе которой находится жилое помещение)
2)договоры найма жилого помещения частного жилищного фонда (наймодатель – физ.лица или негосударственные юр.лица)
Договоры найма жилого помещения частного жилищного фонда не могут содержать условий, ухудшающих положение нанимателей по сравнению с договорами найма жилого помещения государственного жилищного фонда. Местные исполкомы осуществляют регистрацию договоров найма. Договор найма заключается в письменной форме и считается заключенным с даты регистрации (3 экземпляра).
Гражданин вправе вселить в жилое помещение супруга, несовершеннолетних детей и родителей, а также нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи.
Основания признания договора найма недействительным:
1)предоставление гражданами недействительных сведений
2)нарушение прав других лиц на жилое помещение
3)неправомерные действия д.л.
4)нарушение порядка и условий предоставления жилых помещений
Срок исковой давности – 3 года со дня заключения договора.
2. Случаи изменения договора найма:
1)по требованию нанимателей, которые проживают в одной квартире и объединяются в одну семью
2)вследствие признания нанимателей другого члена семьи:
А)с письменного согласия нанимателя и других членов семьи совершеннолетних гражданин имеет право требовать признания его нанимателем
Б)любой дееспособный член семьи вправе требовать признания его нанимателем, если предыдущий наниматель умер или утратил право на жилое помещение
В)по требованию члена семьи нанимателя любой совершеннолетний член семьи может требовать заключения отдельного договора, если есть возможность выделить ему изолированное жилое помещение (согласие других членов семьи обязательно)
3. Наниматель жилого помещения вправе сдавать это жилое помещение по договору поднайма другим гражданам при наличии согласия:
1)наймодателя
2)совершеннолетних членов семьи
Предмет договора поднайма:
1)часть занимаемого жилого помещения в виде жилой комнаты
2)все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи
Плата за пользование жилым помещением устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением нанимателя и соответствующей части расходов по оплате за коммунальные услуги.
Права поднанимателей:
1)расторгнуть договор в любое время с согласия совершеннолетних членов семьи, выполнив обязательства перед нанимателем
2)вселить в жилое помещение несовершеннолетних детей
С прекращением договора найма жилого помещения автоматически прекращается договор поднайма. Поднаниматель обязан освободить жилое помещение в течении 7 дней.
4.Наниматель или собственник вправе при наличии согласия совершеннолетних членов семьи вселить в жилое помещение других лиц без взимания платы за проживание (временные жильцы). Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по требованию:
1)нанимателя и проживающих в ним членов семьи
2)собственника жилого помещения
3)члена организации граждан-застройщиков и проживающих с ним членов семьи
При отказе освободить жилое помещение временные жильцы выселяются по решению суда без предоставления другого жилого помещения.
Иные основания для возникновения прав на жилые помещения
1. Основания возникновения права собственности:
1)приобретение жилых помещений по договорам купли-продажи, дарения и ренты
2)индивидуальное и долевое жилищное строительство
3)приобретение жилых помещений в порядке наследования, в том числе и при завещательном отказе
Согласно п. 1 ст. 153 ЖК основаниями для возникновения у граждан права собственности на жилое помещение являются:
– строительство, реконструкция капитальных строений (зданий, сооружений);
– приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда;
– наследование жилого помещения;
– передача в собственность жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;
– передача в собственность жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;
– передача в собственность жилого помещения в случае признания жилого дома не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом.
Граждане, вложившие свои денежные средства, денежную жилищную квоту или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения в целях создания общей долевой собственности, имеют право требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в праве общей собственности на это жилое помещение либо право на денежную компенсацию в размере стоимости их доли в праве собственности на это жилое помещение.
Право собственности на жилое помещение может также возникать у организаций негосударственной формы собственности.
Аренда жилых помещений
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или временное пользование. Основным документом по аренде жилья является договор аренды между арендатором и арендодателем. Размер арендуемой площади законом не ограничивается.
Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или управомоченному органу управления собственника. Право арендовать жилое помещение принадлежит юридическому лицу. В практике закрепилось правило определять договор, по которому жилое помещение передается за плату гражданину, как договор коммерческого найма. Не подлежат передаче в аренду жилые помещения в домах государственных и муниципальных жилищных фондов, предназначенные для удовлетворения потребности граждан в служебном жилье, и комнаты в коммунальных квартирах.
Размер, сроки и условия внесения арендной платы определяются сторонами в договоре. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.
Арендатор – юридическое лицо вправе вселить в арендуемое помещение своих работников и членов их семей. С этими лицами арендатор заключает договор коммерческого найма. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором, не имеют самостоятельного права пользования жилым помещением.
Арендатор не имеет праа вселять в жилое помещение своих работников, если не соблюдаются нормы предоставления жилья на одного человека.
Изменение договора аренды жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также в случае существенного нарушения договора одной из сторон, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится следующим образом. Арендатор вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за месяц. Арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
Арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях, если:
1) арендатор систематически не исполняет условия договора и использует жилое помещение не по назначению;
2) систематически не вносится арендная плата;
3) арендатор или наниматели наносят значительный вред арендованному помещению.
Договором аренды могут устанавливаться дополнительные условия, например право арендатора выкупить арендуемое помещение, право сдачи жилого помещения в субаренду.
Сдача жилого помещения в субаренду не допускается, если нарушаются нормы предоставления жилого помещения, а также если не достигнуто согласие всех лиц, у которых есть права на данное жилое помещение.
36. Возникновение у граждан права состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий 1. Граждане имеют право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий со дня наступления совершеннолетия, а в случае эмансипации или вступления в брак до достижения совершеннолетнего возраста – с даты принятия решения об эмансипации или вступления в брак. 2. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, имеют право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с даты первоначального приобретения статуса детей-сирот или статуса детей, оставшихся без попечения родителей, а в случае смерти родителей, состоявших на таком учете, – с даты их принятия на учет в составе семьи родителей при наличии оснований, предусмотренных частью первой подпункта 1.3 пункта 1 статьи 35 настоящего Кодекса.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий 1. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами по месту их жительства, а граждан без определенного места жительства (ранее проживавших в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий), зарегистрированных по месту пребывания в органах внутренних дел, – местными исполнительными и распорядительными органами по месту нахождения пункта регистрации и учета лиц без определенного места жительства. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживающих в населенных пунктах, расположенных на территориях, входящих в пространственные пределы сельсоветов (за исключением поселков городского типа и городов районного подчинения), осуществляется соответствующими сельскими исполнительными комитетами, а граждан, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования, – также районными исполнительными комитетами. 2. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, работающих (проходящих службу) в государственных органах, других организациях, их филиалах и представительствах (в том числе по совместительству), осуществляется по месту работы (службы) этих граждан, а по их желанию – также по месту их жительства. 3. Работники организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации, постоянно проживающие и работающие в сельской местности, обслуживающие работников сельскохозяйственных организаций, имеют право на принятие на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в этих сельскохозяйственных организациях. 4. Гражданин совместно с членами его семьи вправе состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также по месту работы (службы) каждого ее члена. В случае, если супруги зарегистрированы в разных населенных пунктах или разных районах населенного пункта, принятие на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий осуществляется в местном исполнительном и распорядительном органе по месту жительства одного из супругов по их выбору. При принятии граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства не требуется регистрация супругов и несовершеннолетних детей в одном населенном пункте, а по месту работы (службы) – членов семьи, с которыми гражданин принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. 5. Граждане, уволенные с военной службы по возрасту, состоянию здоровья, сокращению штата, при наличии оснований, установленных законодательством, вправе стать на учет
нуждающихся в улучшении жилищных условий в любом населенном пункте Республики Беларусь (за исключением города Минска) в течение шести месяцев со дня увольнения. Ограничения в принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в городе Минске не распространяются на граждан, уволенных с военной службы и проживавших в городе Минске до призыва (поступления) на военную службу либо в случае проживания в городе Минске их близких родственников. 6. Военнослужащим, лицам рядового и начальствующего состава Следственного комитета Республики Беларусь, органов внутренних дел, органов финансовых расследований Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, – военнослужащие), судьям и прокурорским работникам предоставляется право на постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту военной службы (работы) без учета срока пребывания (жительства) в городе Минске и населенных пунктах Минского района при наличии оснований, установленных законодательством. 7. Должностные лица, проживающие в жилых помещениях специального служебного жилищного фонда, отработавшие более пяти лет в государственных органах, расположенных в административно-территориальных единицах, в пределах границ которых имеются зоны последующего отселения и зоны с правом на отселение, и являющиеся нуждающимися в улучшении жилищных условий, вправе быть принятыми на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в любом местном исполнительном и распорядительном органе в пределах границ соответствующей области.
37. С какого момента гражданин может быть принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий?
Гражданин может быть принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий:
• со дня наступления совершеннолетия, т.е. с 18-летнего возраста;
• до достижения 18-летнего возраста в случае принятия решения об эмансипации либо вступления в брак.
• дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, имеют право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с даты первоначального приобретения статуса детей-сирот или статуса детей, оставшихся без попечения родителей, а в случае смерти родителей, состоявших на таком учете, - с даты их постановки на учет в составе семьи родителей при наличии оснований.
Куда обращаться за постановкой на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий?
Для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий необходимо обратиться:
• в местный исполнительный и распорядительный орган по месту жительства;
• организацию по месту работы, службы (государственный орган, другую организацию, их филиал или представительство (в т.ч. по совместительству)), сельскохозяйственную организацию.
Работники организаций социально-культурной сферы, потребительской кооперации, постоянно проживающие и работающие в сельской местности, обслуживающие работников сельскохозяйственных организаций, имеющих жилищный фонд и (или) осуществляющих строительство (реконструкцию) жилых домов (квартир), реконструкцию объектов под жилые помещения, имеют право на принятие на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в этих сельскохозяйственных организациях.
Какие документы необходимо представить?
По месту постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий гражданину необходимо представить следующие документы:
• паспорта или иные документы, удостоверяющие личность всех совершеннолетних граждан, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, принимаемых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и (или) состоявших на таком учете;
• документы, подтверждающие право на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения, - в случае наличия такого права;
• сведения о доходе и имуществе каждого члена семьи по форме, утвержденной постановлением Минтруда и соцзащиты РБ от 31.03.2006 № 44, - в случае постановки на учет граждан, имеющих право на получение жилого помещения социального пользования в зависимости от их дохода и имущества.
Кроме перечисленных документов, необходимо оформить заявление по форме согласно приложению 1 к постановлению Минжилкомхоза РБ от 27.12.2010 № 28 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 октября 2010 г. № 552» (далее - постановление № 28).
39. Приватизация жилых помещений, ее субъекты и объекты 1. Приватизация жилых помещений – приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством. 2. Субъектами приватизации жилых помещений являются граждане. 3. Объектами приватизации жилых помещений являются жилые помещения государственного жилищного фонда.
Порядок приватизации жилых помещений 1. Для приобретения в собственность занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда наниматель этого жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением, подают заявление о приватизации в местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение, государственный орган, другую государственную организацию, подчиненную Президенту Республики Беларусь, республиканский орган государственного управления, другую государственную организацию, подчиненную Правительству Республики Беларусь, заключившие договор безвозмездного пользования жилым помещением. Заявление о приватизации подписывается всеми указанными гражданами – как участвующими, так и не участвующими в приватизации. К заявлению о приватизации жилого помещения прилагаются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.
Граждане, указанные в части первой настоящего пункта, имеют равные права на участие в приватизации жилого помещения. Участие в приватизации жилого помещения граждан, не обладающих дееспособностью в полном объеме, осуществляется с учетом установленных законодательством особенностей приобретения ими гражданских прав и создания гражданских обязанностей. 2. Приватизация жилых помещений осуществляется по решению местных исполнительных и распорядительных органов, а также органов управления организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Приватизация жилых помещений, находящихся в безвозмездном пользовании организаций негосударственной формы собственности, созданных в результате разгосударствления и приватизации, осуществляется по решению государственных органов, с которыми заключены договоры безвозмездного пользования, или уполномоченных ими лиц. Решение о приватизации жилого помещения принимается в течение одного месяца со дня подачи заявления. 3. Жилые помещения в жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), квартирах, являющихся историко-культурными ценностями, приватизируются при условии подписания гражданами – участниками приватизации охранного обязательства, выдаваемого соответствующим республиканским органом государственного управления. 4. Договоры купли-продажи приватизируемых жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению. 5. Отказ в приватизации занимаемых жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке.
40. Стоимость объектов приватизации Стоимость объектов приватизации определяется в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, с учетом их потребительских качеств в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, комиссиями местных исполнительных и распорядительных органов, а также иных государственных органов, других организаций, указанных в части первой пункта 1 статьи 136 настоящего Кодекса.
Для приватизации будет устанавливаться так называемая оценочная цена жилья. Она будет определяться на первое число месяца, в котором проживающие в нем граждане подали заявление о приватизации, "путем умножения его действительной стоимости на коэффициенты потребительских качеств жилого помещения". Действительная же цена жилья будет определяться с учетов его износа. Она также определяется на первое число месяца, в котором подано заявление о приватизации. При этом при выведении действительной стоимости жилья не будут учитываться нежилые пристройки и встроенные помещения, не связанных с эксплуатацией и содержанием дома, а для жилья в домах, в которых не проводилась реконструкция, действительная стоимость будет определяться по отдельной формуле, говорится в постановлении "Об утверждении Положения об определении стоимости объектов приватизации".
Липская
41. Возникновение, изменение и прекращение права собственности на жилое помещение
Основаниями для возникновения у граждан права собственности на жилое помещение являются: строительство, реконструкция капитальных строений (зданий, сооружений); приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда; наследование жилого помещения; передача им в собственность жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; передача им в собственность жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома; передача им в собственность жилого помещения в случае признания жилого дома вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом. Право собственности на жилое помещение может возникать у граждан также на иных основаниях, предусмотренных законодательными актами.
Право собственности возникает на следующие виды жилых помещений:
– квартиры;
– одноквартирные жилые дома;
– изолированные жилые комнаты
42. Особенности управления частным жилищным фондом
Управление частным жилищным фондом осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений, организациями застройщиков, товариществами собственников, организациями, управляющими общим имуществом, и уполномоченными лицами в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Частный жилищный фонд включает в себя: жилищный фонд граждан – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан; жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности.
43. Особенности правового регулирования отношений с отдельными категори- ями лиц
44. Природа совместного домовладения
совместное домовладение – это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью;
общее имущество – обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования;
застройщик – любое физическое или юридическое лицо, включая государственные органы, или группа лиц, строящие, реконструирующие или капитально ремонтирующие недвижимое имущество с целью возникновения совместного домовладения и передачи прав собственности на помещения в нем различным собственникам.
Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении регулирует:
отношения собственности совместного домовладения;
порядок управления недвижимым имуществом совместного домовладения;
порядок создания, деятельности и ликвидации товарищества собственников.
Пахомова
45. Товарищество собственников
Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения в соответствии его уставом.
Товарищество собственников является некоммерческой организацией. Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов.
Создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой: многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам; несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках. 6. Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. 7. Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим наименованием.
Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества.
Учредительным документом товарищества собственников является его устав. 2. Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей – участников совместного домовладения.
Контроль за созданием и деятельностью товарищества собственников осуществляют местный исполнительный и распорядительный орган, а также иные государственные ор- ганы в пределах их компетенции в соответствии с законода- тельством.
46. Природа долевого строительства жилья
Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — вид строительства, при котором строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов) для строительства (создания) объектов недвижимости. По окончании строительства жильё в новостройке или само строение становится соответственно частной или долевой собственностью дольщиков (инвесторов).
Участники долевого строительства - граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Дольщик — инвестор, заключивший договор о долевом участии со строительной компанией (застройщиком). Застройщик - лицо, обладающее правом застройки.
Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные
бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии:
– документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
– проектной документации, в том числе сметной, прошедшей государственную, государственную экологическую экспертизы в государственных органах;
– договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости 157 (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
– разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
– документов, подтверждающих опубликование проектной декларации.
При осуществлении застройщиком строительства собственными силами он должен до начала привлечения средств дольщиков получить необходимые для осуществления строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости специальные разрешения (лицензии).
Застройщик в случае нарушения по его вине срока пере- дачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором
Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине 158 нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком.
Контроль за порядком заключения и исполнения сторона- ми договоров создания объектов долевого строительства осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости
47. Организация застройщиков
организация застройщиков — это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, ИП, создаваемый на основе членства для:
* строительства жилых и нежилых, встроенно-пристроенных или пристроенных помещений в многоквартирном жилом доме;
* реконструкции жилого дома (домов);
* приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов;
* последующей эксплуатации вышеупомянутых домов и управления ими;
* приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельным участком) для строительства, реконструкции, приобретения дома.
К организациям застройщиков относятся:
* жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные здания, а также здания, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их, осуществлять ремонт;
* жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.
Наименование организации застройщиков должно содержать указание на основную цель ее деятельности, а также слова «потребительский кооператив». Поэтому в своих уставах жилищно-строительные кооперативы ныне должны именоваться жилищно-строительные потребительскими кооперативами (ЖСПК), а жилищные кооперативы — жилищными потребительскими кооперативами (ЖПК).
3. Организация застройщиков является некоммерческой организацией, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим полным наименованием на белорусском и (или) русском языках. Наименование организации застройщиков должно содержать указание на основную цель ее деятельности, а также слова «потребительский кооператив». Организация застройщиков создается без ограничения срока ее деятельности, если иное не предусмотрено ее уставом. 4. Создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения одного жилого дома, последующей эксплуатации этого жилого дома и управления им не допускается. Допускается создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. 5. Финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества может осуществляться как самой организацией застройщиков, так и самостоятельно ее членами.
48. Возникновение, изменение и прекращение прав на объекты недвижимого имущества в жилом доме организации застройщиков
1. Член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за объект недвижимого имущества, предоставленный ему во владение и пользование (оплативший стоимость этого объекта недвижимого имущества), приобретает право собственности на этот объект недвижимого имущества с даты государственной регистрации такого права в порядке, установленном законодательством. 2. Член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за объект недвижимого имущества (оплативший стоимость этого объекта недвижимого имущества) до предоставления ему права владения и пользования этим объектом, приобретает право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества на основании свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации права собственности члена организации застройщиков на построенные в жилом доме организации застройщиков объекты недвижимого имущества, выданного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 3. Члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, внесшие при уплате денежных средств (при самостоятельном финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов)) или паевых взносов (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов) организацией застройщиков) свою денежную жилищную квоту (именные
приватизационные чеки «Жилье») либо денежные средства в целях создания общей собственности на жилое помещение, имеют право требовать от гражданина, являющегося членом организации застройщиков, при оформлении в собственность жилого помещения признания за ними доли в праве собственности на это жилое помещение или выплаты им соответствующей денежной компенсации. 4. Члену организации застройщиков, имеющему паенакопления в организации застройщиков и не являющемуся собственником объектов недвижимого имущества (далее – член организации застройщиков, не являющийся собственником объектов недвижимого имущества), объекты недвижимого имущества предоставляются во владение и пользование. Предоставление права владения и пользования объектом недвижимого имущества члену организации застройщиков, не являющемуся собственником объектов недвижимого имущества, осуществляется на основании выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на помещение, выданной территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 5. При прекращении членства в организации застройщиков гражданина, не являющегося собственником объектов недвижимого имущества (за исключением прекращения членства в связи с его смертью), и при условии, что имеющий право на вступление в эту организацию член его семьи (другое лицо) не вступил в нее, бывший член организации застройщиков, имевший право владения и пользования объектами недвижимого имущества в жилом доме организации застройщиков, в течение двух месяцев со дня прекращения членства в этой организации имеет право внести денежные средства в размере, составляющем оставшуюся часть стоимости предоставленных во владение и пользование объе