Выполняется следующая последовательность действий:
1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений (таблица 1).
Таблица 1- Шкала отношений для парного сравнения
| Важность параметра оценки | Важность критерия |
| Одинаковая важность | |
| Умеренное превосходство | |
| Значительное превосходство | |
| Явное превосходство | |
| Абсолютное превосходство |
Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой.
2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической:
(1)
где aik- объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.
3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:
(2)
Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
Пример. Получены следующие результаты в результате применения подходов к оценке стоимости объекта оценки.
Таблица 2 - Результаты расчетов
| Затратный | Доходный | Сравнительный | |
| Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, тыс.руб. |
Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев.
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
|
|
Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2-5 таблицы 3 заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (таблица 1).
Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2-5 таблицы 3) по формуле (1).
Пример Таблица 3 - Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
| А | Б | В | Г | Wj | Wj ’ | |
| А | 1,00 | 1/5 | 5,00 | 3,00 | (1∙0,2∙5∙3)1/4 =1,316 | 1,316/5,310= =0,248 |
| Б | 5,00 | 1,00 | 3,00 | 5,00 | (5∙1∙3∙5)1/4 =2,943 | 2,943/5,310= =0,554 |
| В | 1/5 | 1/3 | 1,00 | 1/3 | (0,2∙0,33∙1∙0,33)1/4 = =0,384 | 0,384/5,310= =0,072 |
| Г | 1/3 | 1/5 | 3,00 | 1,00 | (0,33∙0,2∙3∙1)1/4 = =0,667 | 0,667/5,310= =0,126 |
| сумма | 5,310 | 1,000 |
Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 таблицы 3: 1,316+2,943+0,384+0,667 = 5,310.
Далее определяем вес каждого критерия по формуле (2) в столбце 7 таблицы 3. Далее применяем подобную технологию в таблицах 4-7 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.
Пример Таблица 4 - Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
| Затратный | Доходный | Сравнительный | Расчет веса подходов по критерию А | ||
| Затратный | 1,00 | 1/3 | 1/3 | (1∙0,33∙0,33)1/3= =0,478 | 0,478/3,362= =0,142 |
| Доходный | 3,00 | 1,00 | 1,00 | (3∙1∙1)1/3 =1,442 | 1,442/3,362= =0,429 |
| Сравнительный | 3,00 | 1,00 | 1,00 | (3∙1∙1)1/3 =1,442 | 1,442/3,362= =0,429 |
| сумма | 3,362 | 1,000 |
Таблица 3 - Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
| А | Б | В | Г | Wj | Wj ’ | |
| А | 1,00 | |||||
| Б | 1,00 | |||||
| В | 1,00 | |||||
| Г | 1,00 | |||||
| сумма |
Таблица 4 - Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
|
|
| Затратный | Доходный | Сравнительный | Расчет веса подходов по критерию А | ||
| Затратный | 1,00 | ||||
| Доходный | 1,00 | ||||
| Сравнитель-ный | 1,00 | ||||
| сумма |
Таблица 5 - Матрица сравнения подходов по критерию Б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)
| Затратный | Доходный | Сравнительный | Расчет веса подходов по критерию Б | ||
| Затратный | 1,00 | ||||
| Доходный | 1,00 | ||||
| Сравнительный | 1,00 | ||||
| сумма |
Таблица 6 - Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
| Затратный | Доходный | Сравнительный | Расчет веса подходов по критерию В | ||
| Затратный | 1,00 | ||||
| Доходный | 1,00 | ||||
| Сравнительный | 1,00 | ||||
| сумма |
Таблица 7 - Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
| Затратный | Доходный | Сравнительный | Расчет веса подходов по критерию Г | ||
| Затратный | 1,00 | ||||
| Доходный | 1,00 | ||||
| Сравнительный | 1,00 | ||||
| сумма |
Результаты расчетов заносятся в итоговую таблицу 8, из таблицы 3 из последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов таблиц 4-7 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в таблице 8
|
|
Таблица 8 - Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода
| А | Б | В | Г | Вес подхода | |
| Вес критерия | |||||
| Затратный | |||||
| Доходный | |||||
| Сравнительный |
На основе полученных удельных весов рассчитаем итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, полученную на основе трех подходов к оценке.
Таблица 9 - Итоговый расчет рыночной стоимости
| Затратный | Доходный | Сравнительный | |
| Коэффициент весомости каждого подхода, отн.ед. | |||
| Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого подхода, тыс.руб. | |||
| Согласованная рыночная стоимость, тыс.руб. |