Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
3.технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
4.обоснование необходимости обновления действующего объекта;
5. оценка зданий специального назначения;
6. при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
7. анализ эффективности использования земли;
8. решение задач страхования объекта;
9.решение задач налогообложения;
10.при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
|
|
Этапы затратного подхода:
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования.
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости.
- Расчет накопленного износа (всех видов):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа.
- Определение итоговой стоимости недвижимости.
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:
Сзп = Сз + Снс-Ин,
где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках
затратного подхода, тыс. р.;
Сз- стоимость земельного участка, тыс. р.;
Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.
|
|
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 2.
Таблица 2.
| Элементы сравнения | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 |
| Ценапродажи, тыс/руб. | ||||||
| Размер, м2 | ||||||
| Правособственности | Частная | Сервитут | Государственная | Сервитут | Государственная | Частная |
| Условияфинансирования | Типичные | Кредит | Типичные | Типичные | Типичные | Кредит |
| Условияпродажи | Срочнаяпродажа | Срочнаяпродажа | Типичные | Особые 1* | Типичные | Особые 2** |
| Датапродажи | 3 мес. Назад | 9 мес. назад | Наст. Время | 6 мес. назад | 3 мес. назад | 6 мес. назад |
| Местоположение | Цен. | Отд. | с/о | Цен. | Отд. | с/о |
| Асфальто –бетонноепокрытие | До 10 % | До 30% | До 50% | До 30% | До 50% | До 10% |
| Несущаяспособностьгрунтов | Низк. | Выс. | Сред. | Сред. | Низк. | Выс. |
Данные о продажах земельных участков
*Сделка между партнерами по бизнесу.
** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.
После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.
|
|
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.
Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.
Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.
При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.
Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.
Таблица 3.
Расчеты скорректированных цен земельных участков.
| Элементы сравнения | Объект оценки | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 |
| Цена продажи объекта,тыс. р. | |||||||
| Размер, м2 | |||||||
| Цена единицы сравнения, р./м2 | |||||||
| Оцениваемые права собственности: | Истинная | част | серв | гос | серв | гос | част |
| - процент отличия | - | 12% | 10% | 12% | 10% | - | |
| - корректировка, р. | - | - | |||||
| - скорректированная цена, р. | |||||||
| Условия финансирования: | Кредит | тип | кред | тип | тип | тип | кред |
| - процент отличия | Не типич. | 15% | - | 15% | 15% | 15% | - |
| - корректировка, р. | 247,5 | - | 206,25 | - | |||
| - скорректированная цена, р. | 1402,5 | 1168,75 | |||||
| Условия продажи: | Не типич. | сроч | сроч | тип | ос* | тип | ос** |
| - процент отличия | - | - | -10% | - | -10% | - | |
| - корректировка, р. | - | - | 130,9 | - | 116,87 | - | |
| - скорректированная цена, р. | 1402,5 | 1178,1 | 105,88 | ||||
| Дата продажи: | Наст.время | 3 мес | 9 мес | наст | 6 мес | 3мес | 6 мес |
| - процент отличия | -2 % | -8% | - | -4% | -2% | -4% | |
| - корректировка, р. | 28,05 | 80,64 | - | 57,12 | 21,04 | ||
| - скорректированная цена, р. | 1374,45 | 927,36 | 1178,1 | 1370,88 | 1030,84 | ||
| Местоположение: | Цен. | цен | отд | с/о | цен | отд | с/о |
| - процент отличия | - | 30% | 20% | - | 30% | 20% | |
| - корректировка, р. | - | 278,21 | 235,62 | - | 309,25 | 259,2 | |
| - скорректированная цена, р. | 1374,45 | 1205,57 | 1413,72 | 1370,88 | 1340,09 | 1036,8 | |
| Асфальтобетонное покрытие: | До 30% | До 10% | До 30% | До 50% | До 30% | До 50% | До 10% |
| - процент отличия | -2% | - | 3% | - | 3% | -2% | |
| - корректировка, р. | 27,49 | - | 42,41 | - | 40,20 | 20,74 | |
| -скорректированная цена,р. | средн | низк | выс | сред | сред | низк | выс |
| - процент отличия | +3% | -4% | - | - | +3% | -4% | |
| -скорректированная цена, р. | 1387,37 | 1157,35 | 1456,13 | 1370,88 | 1421,49 | 975,42 |
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1. среднего арифметического значения скорректированных цен:
1387,37+1157,35+1456,13+1370,88+1421,49+975,42=7768,64/6=1294,77
2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду:
Модальное значение отсутствует
3. Медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя – четное количество значений):
975,42
1157,35
1370,88
1387,37
1421,49
1456,13
Примем медианное значение равным
Ме= 
=1379,12
А1=1370,88 Ср=1294,77+1379,12+1370,12+1370,88/3=1348,25
4. Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А1, принимаем его цену равную 1423р./м2.
Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:
Свс=320*12160=3891200-856064
Сз=3035136
Стоимость всего земельного участка равна
Свс=320*12160=3891200-856064
Сз=3035136
Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.
В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.
При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.
Прямые затраты – это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.
Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.
При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:
· Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;
· Накладные расходы – 25% от прямых затрат;
· Прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат;
· Оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат;
· Маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика;
· Затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;
· Налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
· Прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.[, c.12]
Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. В нашем случае – это общественное питание (ресторан).
Таблица 4.
Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м2
| № | Наименование | Затраты т.р. на 1м2 по типам зданий |
| Общепит | ||
| Прямые затраты | ||
| 1.1 | СМР: | |
| - материалы | 3,10 | |
| - З/П | 3,10*0,35= 1,09 | |
| - эксплуатационные расходы | 0,45 | |
| - прочие | 0,20 | |
| Итого прямые затраты | 4,84 | |
| 1.2 | Накладные расходы | 4,84*0,25=1,21 |
| 1,3 | Прибыль подрядчика | (1,10+4,84)*0,25=0,73 |
| Итого цена подрядчика | 6,78 | |
| Косвенные затраты: | ||
| - оплата услуг проектно- сметных организаций | 4,84*0,05=0,24 | |
| - маркетинговые, рекламные, страховые расходы. | 6,78*0,06=0,41 | |
| - затраты на покупку энерге- тических мощностей | 6,78*0,1=0,68 | |
| - налоги | (6,78+0,24+0,41+0,68)*0,18=1,33 | |
| Итого затраты инвестора | 8,71 | |
| Прибыль инвестора | 2,61 | |
| Итого укрупненный обобщенный показатель | 11,32 |
Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную 11,320 тыс. р./м2. Таким образом стоимость нового строительства Снс = 11,320*375 = 4245 тыс. р.
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.
Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.
Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.
При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:
Ин = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифунк/100) * (1 – Ивн/100);
где Ифиз – физический износ здания, %;
Ифунк – функциональный износ здания, %;
Ивн – внешний износ здания, %.
Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.
Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 5.
Таблица 5.
Расчет физического износа здания
| № | Конструктивные элементы здания | Удельный вес по типам здания, % | Количественная оценка износа | Износ конструктивного элемента, % | Итого износ, % |
| Фундаменты | 0,2 | 0,8 | |||
| Стены | 2,3 | ||||
| Перекрытия | - | 3,24 | |||
| Кровля | - | 1,92 | |||
| Полы | - | 1,05 | |||
| Проемы | - | ||||
| Отделочные работы | - | 1,68 | |||
| Инженерное оборудование | - | 1,76 | |||
| Прочие работы | - | 0,4 | |||
| Итого | - |
Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.
Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=12,88%, т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физический износ не превышает 40%.
Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.
Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк=3%, т.к. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.
Износ внешнего воздействия – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.
Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=3%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в центре города на одной из главных улиц (центральный район, где в настоящее время наблюдается общий экономический рост). Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.
Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле:
Ин=1-(1-Ифиз/100)*(1-Ифун/100)*(1-Изн/100)=1-(1-0,15)*(1-0,03)*(1-0,07)=0,22
Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:
Ин = 0,1803*5874= 1054,14 тыс.р.
Таким образом, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:
Сзп = Сз + Снс-Ин=1871,221+5874 -1054,14=6691,08 тыс.руб.
Использование сравнительного похода
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условияприменениясравнительногоподхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различияпродаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенноразличающихсяпродажах.
Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. [6,с.17]
Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога).
Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.
Основные этапы метода прямого сравнения продаж:
1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.
Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.
Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.
Таблица 5
| Аналоги | Площадь*, м2 | Место- положение | Транспортная доступность | Состояние |
| А1 | +15% | с/о | гл. | хорошее |
| А2 | -25% | с/о | гл. | удовлетворительное |
| А3 | +80% | с/о | втр. | хорошее |
| А4 | -35% | отд. | втр. | хорошее |
| А5 | +40% | отд. | гл. | удовлетворительное |
| А6 | +30% | отд. | гл. | хорошее |
| А7 | +100% | цен. | гл. | хорошее |
| А8 | -50% | цен. | гл. | удовлетворительное |
| А9 | -10% | цен. | втр. | хорошее |
Данные о продажах коммерческой недвижимости
*Относительно объекта оценки.
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.
Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).
Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа четырех показателей:
1. среднего арифметического значения скорректированных цен: (6,07 +3,48 +5,16 +5,15 +4,99 +5,14 +5,31 +4,93 +5,33)/9=5,06тыс.р.
2. модального значения.
В качестве модального значения примем 5,15тыс.р.
3. медианного значения:
3,48 4,93 4,99 5,14 5,15 5,165,31 5,336,07
Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 5,15тыс.р.
4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый
объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А7, его скорректированная цена – 5,31тыс.р.
Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:
(5,06+5,15+5,15+5,31)/4=5,17тыс.р.=5687 тыс.руб.