Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информа­ция, определяющая весь процесс оценки. Этап включает сле­дующую последовательность действий:

1) идентифицируется и описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа,
залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки,
оцениваемый вид стоимости должен указываться;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо опре­делить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости.

Функциональное назначение здания: торговое здание. Используется в качестве объекта торгового назначения - магазин.

Район, местоположение и адрес: объект расположен в центральном районе города Москвы по адресу: Уссурийская дом 5

Одноэтажное здание необорудованного объекта коммерческой недвижимости.

Фундамент – бетонный

Износ фундамента – ширина раскрытия трещин до 0.8 мм

Стены – мелкие блоки

Износ стен – повреждения на площади до 0,5 %

Наличие оборудования – необорудованное

Площадь здания составляет – 320м2

Транспортная доступность – главная

Площадь земельного участка –746,67м2

Несущая способность грунта – средняя

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии:

Физическая осуществимость – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.

Юридическая правомочность – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирования и частным юридическим ограничениям.

Финансовая оправданность – проект застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, обеспечивающий положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям.

Максимально экономически эффективное использование – то использование, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов.

В соответствии с этими критериями рекомендуются следующие последовательные этапы анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

этап 1 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного от улучшений;

этап 2 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями.

В конце анализа наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка формируется вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию. От этого вывода зависит выбор подходов для оценки объекта недвижимости.

Доходность варианта использования недвижимости.

Таблица 1.

Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое помещение под магазин, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 500 р./м2.