Как осуществляется купля-продажа капитальной квартиры
Перед продажей квартиры необходимо убедиться, что имеются следующие документы:
ü свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на продаваемую квартиру и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании);
ü договор на передачу жилого помещения (квартиры) в собственность граждан, являющийся свидетельством о праве собственности на квартиру где проживает Панкина Альфия. Настоящий договор зарегистрирован в органе технической регистрации города.
ü паспорт продавца (Панкиной Альфии Атласовны);
ü паспорт, свидетельство о рождении дочери, свидетельство о браке (поскольку после выхода замуж произошла смена фамилии с Панкиной на Чеснокову);
ü выписка из домовой книги - справка, содержащая информацию о всех зарегистрированных в продаваемой квартире (этот документ действителен в течение 1 месяца с момента выдачи);
ü квитанции об оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
справка для налоговой инспекции, о том сколько лет проживает Панкина Альфия в продаваемой квартире, являясь её собственником [подтверждение того, что реализуемая недвижимость (квартира) была в собственности продавца более 3-х лет, иначе придется платить налог]. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки);
Надо уточнить с юристом! Заполнять и подавать налоговую декларацию необходимо в том случае, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
ü справка из БТИ: кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры;
ü составленный и подписанный двумя сторонами Договор купли-продажи квартиры
К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:
- выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
- доверенность (разрешение на право продажи ½ своей доли на квартиру, выписанную дочерью;
Продажа-купля квартиры осуществляется на основании договора купли-продажи, составленного в 4-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон договора (продавцу и покупателю), один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и один экземпляр в налоговую инспекцию при подаче продавцом налоговой декларации о доходах в следующем году.
В Договоре купли-продажи квартиры помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:
1 – сроки:
- заключения соглашения;
- передачи денег;
- фактической передачи квартиры покупателю;
- снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;
2 – порядок расчетов:
- – будет ли предоплата и в каком виде:
аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)
или
залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;
- источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
- объемы выплат и способы передачи денег;
- по оплате коммунальных услуг;
- особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).
Следует договориться и прописать в договоре, кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.
В Договоре обязательно уточнить порядок расчета между сторонами, прописать, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.
Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:
- кадастровый номер;
- площадь как общую, так и жилую;
- параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
- расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).
Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).
Расчет
Расчет возможен следующими способами:
- наличными деньгами;
- денежным переводом;
- через сейфовую ячейку;
- аккредитивом.
В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:
- кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
- основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
- желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.
Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.
Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.
При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:
- продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
- покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.
Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.
Регистрация операции
Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.
Документы, которые нужны для регистрации:
- паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
- доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
- разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
- квитанция (копия) об уплате госпошлины.
После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:
- отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
- получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.
Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.
Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.
Что должен содержать Договор купли-продажи?
Общепринятой формы договора купли-продажи не существует, при его составлении приходится руководствоваться здравым смыслом и юридической практикой. Не лишено логики и утверждение, что в договор стоит вписывать все, что можно зафиксировать на бумаге. Покупка недвижимости, несмотря на все усилия по проверке юридической чистоты, остается потенциально опасной сделкой, поэтому каждой стороне хочется уберечь себя от неприятностей. Грамотно составленным считается договор купли-продажи, в котором присутствует исчерпывающая информация по нижеуказанным элементам сделки.
1. Сведения о всех сторонах, договаривающихся о продаже (паспортные данные и физические адреса регистрации).
2. Характеристика предмета договора.
3. Цена сделки.
4. Перечень лиц, сохраняющих право пользования.
5. Дата и место заключения сделки.
6. Реквизиты правоустанавливающих документов.
7. Порядок расчета сторон.
8. Обязательства и ответственность сторон по договору.
9. Порядок изменения и расторжения договора.
10. Заключительные положения.