Обеспечение эксплуатационной надежности и долговечности зданий, продление срока их службы, модернизация, изменение функционального назначения, расширение и увеличение полезных пространств достигается своевременно и качественно проводимыми ремонтами и реконструкциями.
Терминология, получившая актуальную трактовку в Градостроительном кодексе Российской Федерации, выделяет два вида комплексных ремонтно-строительных процессов:
Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций па аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Граница этих двух понятии проходит по степени воздействия на здание или сооружение: при капитальном ремонте не происходит изменение функционального назначения здания, не изменяются его основные архитектурные параметры (высота, количество этажей, площадь, объем).
Основная цель капитального ремонта заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструктивных элементов и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоустройства. При капитальном ремонте ликвидируется физический и моральный (частично или полностью) износ зданий. Состав работ при капитальном ремонте должен быть таким, чтобы после его проведения здание полностью удовлетворяло всем эксплуатационным требованиям.
По объемам и видам производимых ремонтных работ различают:
• комплексный капитальный ремонт, охватывающий все элементы здания. При таком ремонте предусматривается одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства здания в целом, т.е. устраняются физический и моральный износ;
• выборочный капитальный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования. При этом устраняется физический износ. В процессе работ осуществляют ремонт, замену и усиление конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение. При выборочном капитальном ремонте производятся также работы по восстановлению утраченных эксплуатационных качеств отдельных элементов здания (например, звукоизоляционных свойств полов, теплозащиты наружных стен и чердачных перекрытий и др.).
Комплексный капитальный ремонт является основным видом капитальных ремонтов и проводится, как правило, в зданиях, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов, стен, столбов и колонн) и инженерное оборудование пришли в неудовлетворительное состояние и нуждаются либо в усилении, либо в полной замене. Этот вид ремонта назначают также для зданий, имеющих значительный моральный износ, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии и не подлежащих сносу (например, памятники истории и архитектуры).
Выборочный капитальный ремонт выполняют в зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные элементы, санитарно-технические и другие устройства в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене или усилении. При выборочном капитальном ремонте производят, как правило, один-два вида наиболее необходимых срочных работ, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту (ремонт фасада, кровли и т.п.).
В ряде случаев при эксплуатации здания возникает необходимость в проведении аварийного капитального ремонта, связанного с ликвидацией повреждений и разрушений, вызванных стихийными бедствиями (землетрясения, пожары, ураганы и т.д.).
В процессе всего срока эксплуатации здание могло не раз изменить свое функциональное (технологическое) назначение. При таких изменениях существующее здание может не соответствовать современным требованиям к организации функционального процесса по объемно-планировочным и конструктивным решениям, по условиям обеспечения санитарно-гигиенических и технических требований, уровня комфортности в целом. В этих случаях в здании производится комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с изменением объемно-планировочных параметров здания и его конструктивных решений. Такой комплекс работ относится к процессу реконструкции здания. Реконструкция зданий, в отличие от капитального ремонта, включает в себя работы по кардинальному изменению их объемно-планировочных и конструктивных решений, а во многих случаях и работы по надстройке, пристройке и встройке дополнительных объемов, освоению подземного пространства. При реконструкции здания в обязательном порядке должны быть выполнены все необходимые работы по ремонту, замене и усилению конструктивных элементов, имеющих физический и моральный износ. При реконструкции должны быть осуществлены мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность здания и обеспечивающие благоустройство прилегающих к нему территорий.
В целом здание после реконструкции должно отвечать всем действующим на момент ее производства градостроительным и техническим нормам.