В соответствии с Конституцией Российской Федерации иностранные граждане и лица без гражданства имеют права и обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральными законами и международными договорами. Таким образом, в определенных областях для данных лиц есть ограничения национального режима, в том числе и на права на землю в России.
Согласно Закону "О правовом положении иностранных граждан в РФ" иностранным гражданином считают физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства, а лицом без гражданства — физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства [7].
В настоящее время права иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков в России определяют Земельный кодекс РФ и другие федеральные законы.
Первое ограничение, касающееся данной категории лиц, содержит ст. 15 ЗК РФ. Она определяет, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях:
• пограничная зона;
• российская часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориальных морей РФ, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через государственную границу;
• территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, прилегающих к государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.
Конкретный перечень данных земель установлен Указом Президента России в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе.
Земельный кодекс также содержит ограничения, касающиеся иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, согласно которым не допускается предоставление им земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на бесплатной основе [17, c.72].
По общему правилу собственники недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право его покупки или аренды. Но Президент РФ может установить перечень зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Помимо Земельного кодекса определенные ограничения содержит Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения не могут предоставляться вышеуказанным лицам на праве собственности. Владение и пользование такими участками допускается только на праве аренды.
Возникает вопрос по поводу юридических лиц, в уставном капитале которых присутствует доля иностранцев. Законом предусмотрено, что если она составляет более 50 процентов уставного капитала, то приобретение в собственность земель сельскохозяйственного назначения не допускается. Указанные юридические лица включены в государственный реестр коммерческих организаций с иностранными инвестициями, зарегистрированных на территории РФ, и, соответственно, в сводный государственный реестр аккредитованных на территории России представительств иностранных компаний. Кроме того, соответствующие данные о долях в уставном капитале должны содержать учредительные документы.
Ограничения, касающиеся земельных участков, ранее содержал также Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Так, иностранцы, лица без гражданства не имели права создавать крестьянское хозяйство, а следовательно, не имели права на получение земельного участка для этих целей.
В 2003 г. был принят новый Закон "О крестьянском фермерском хозяйстве". Теперь право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.
Нормы, устанавливающие специальное регулирование для иностранных физических лиц, содержат также Федеральный закон от 30 ноября 1995 г. "О континентальном шельфе Российской Федерации" и Закон Российской Федерации "О недрах", закрепляющие порядок пользования участками континентального шельфа и недрами. Законодательство РФ запрещает иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам иметь на праве собственности участки недр, участки континентального шельфа, участки лесного фонда. Эти объекты могут быть предоставлены им только на праве аренды при условии, что данные лица наделены правом заниматься соответствующим видом деятельности.
Но иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица имеют право на приобретение земельных участков в собственность (кроме земель сельскохозяйственного назначения) в соответствии с п. 5 ст.28 ЗК РФ.
Несмотря на ограничения, касающиеся права собственности на землю иностранцев, некоторые все же считают, что даже с такими урезанными возможностями предоставлять иностранным субъектам землю в собственность недопустимо. В связи с этим в Конституционный суд РФ поступил запрос Мурманской областной думы, которая оспаривала конституционность положений Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. В обоснование своих доводов заявитель привел следующие объяснения: земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы Российской Федерации; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации.
Из Конституции Российской Федерации следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранным государством посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверенитета РФ. Рассмотрев данный запрос, суд пришел к выводу, что положения Земельного кодекса не противоречат Конституции РФ [18].
Ограничение на покупку земли и вообще недвижимости иностранцами в приграничных районах – явление вполне нормальное, существующее во многих странах мира.
Чаще всего зарубежные страны запрещают иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли. Такой запрет установлен в Турции, Венгрии, ряде провинций Канады и штатов США, Марокко, Литве. Некоторые страны, хотя и разрешили иностранцам покупать сельскохозяйственные угодья, но ввели ограничения. Так, в Испании иностранцы не могут приобрести более 15% земель каждого муниципалитета, в Бразилии – 25%, в Латвии – 50%.
Другие страны пошли более простым путем – ввели полный запрет для иностранцев на покупку любых земель. Так поступили в Китае, Израиле, Эстонии, Румынии, Белоруссии, Албании, Вьетнаме, Таиланде, Индонезии.
Некоторые страны ввели некоторые ограничения для иностранных лиц. Например, Италия, Польша, ряд штатов США, Сальвадор предоставляют иностранцам конкретной страны права на землю при условии, что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам. Япония, Бразилия, Чехия разрешают приобретать землю только тем иностранцам, которые проживают в их стране постоянно (не менее 183 дней в году). Великобритания, ряд штатов США, Монако, Швейцария запрещают иностранцам покупать землю, если они не получили разрешения на проживание в данной стране.
Большая группа стран использует установление запрещенных зон, в которых иностранные лица не могут приобретать землю. Так, в Мексике иностранцам не разрешено приобретать землю в 100 км приграничной зоне и 50 км прибрежной зоне (около 43% территории страны). Гватемала установила запрет в пределах 3 км от океана, 200 м от озер, 100 м от рек, 50 м от прудов. Аналогичные зоны есть в Перу, Хорватии, Испании, Италии, Финляндии, Боливии, Гондурасе, а в Греции они занимают 51% территории.
Страны Европейского Союза обязаны предоставлять иностранным лицам из стран ЕС права на землю, равные с правами граждан своей страны. В отношении иностранцев из других государств, страны Европейского Союза поступают по собственному усмотрению [16, c.83].
Заключение
ЗК РФ по-новому, в сравнении с ранее действующим законодательством, определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть поверхности земли (в том числе и ее почвенный слой), границы которой поддаются описанию и удостоверяются в установленном порядке.
Между тем такое определение не совсем точно. Это связано с тем, что не всегда понятия "земля" и "земельный участок" являются синонимами. Земля может представлять собой поверхность почвенного слоя, которую человек не огородил каким-либо образом. На земельном участке могут находиться произведенные людьми объекты (дороги, коммуникации, дренажные системы). Кроме того, ничего не сказано о части воздушного пространства, располагающегося над поверхностью, занимаемой, например, многолетними насаждениями, или же о той части земли под поверхностью почвы, где могут залегать минералы.
В соответствии со ст. 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. При этом указанные субъекты права являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Это соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. (с посл. изм. и доп. от 30.12.2008 г.) // Российская газета. – 1993. - № 237
2. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (с изм. и доп. 08.05.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - № 30 - Ст. 3018
3. Федеральный закон Российской Федерации от 30.11.1994 г. "Гражданский кодекс Российской Федерации" (часть первая) № 51-ФЗ (с изм. и доп. 24.02.2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 32 - Ст. 3301
4. Федеральный закон Российской Федерации от 25.10.2001 г. "Земельный Кодекс Российской Федерации" № 136-ФЗ (с изм. и доп. 27.12.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. - № 44 - Ст. 4147
5. Федеральный закон от 11.06.2003 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" № 74-ФЗ // Российская газета. - 2003 г. - № 115
6. Федеральный закон от 30.11.1995 г. "О континентальном шельфе Российской Федерации" № 187-ФЗ // Российская газета.- 1995 г. - № 237
7. Федеральный закон от 25.07.2002 г. "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации № 115-ФЗ // Российская газета. - 2002 г. - № 140
8. Федеральный закон от 10.01.2002 г. "Об охране окружающей среды" № 7-ФЗ // Российская газета. - 2002 г. - № 6
9. Закон Российской Федерации от 21.02.1992 г. "О недрах" № 2395-1 // Российская газета. - 1992 г. - № 102
Научная и учебная литература
10. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2003. - 487 с.
11. Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Минина Е.Л., Устюкова В.В. Все о земельных отношениях: учебно-практическое пособие. – Проспект.: 2010. – 212 с.
12. Галиева Р.Ф. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. – 2002. - № 10 - С.27-29
13. Дегтев А.В. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. – 2005. - № 8. – С. 65-69
14. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.- 591 с.
15. Митягин К.С. Понятие "земельный участок // Законодательство. – 2007. № 5. – С. 78-83
16. Чубуков Г.В. Земельное право. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право: 2008.- 319 с.
17. Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. – М.: Новая правовая культура. 2006. – 322 с.
Материалы юридической и судебной практики
18. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 г. № 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // Российская газета. - 2004 г. - № 89