Международный юридический институт
Отделения среднего профессионального образования
(юридический колледж)
Кафедра: Гражданского права
КУРСОВАЯ РАБОТА:
«Договор купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних»
Студент: Шарапудинов.Ш.А,группа АК-22
Руководитель: Шевляков. П.Ю.
Астрахань- 2016
СОДЕРЖАНИЕ
Введение………………………………………………………………………….3
Глава 1. Понятие и содержание договора купли - продажи жилых
помещений………………………………………………………………………..5
1.1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений…………………………………………………………………….….5
1.2 Участники договора купли-продажи жилых помещений………………...13
Глава 2. Условия заключения договора купли-продажи …………………. 20
2.1 Заключение договора купли-продажи жилых помещений ……………….20
2.2. Условия действительности договора купли - продажи жилых
помещений с участием несовершеннолетних…………...……………………. 29
Заключение……………………………………………………………………….31
Библиографический список……………………………………………………………………….... 33
Введение
В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц). Данная специфика служит основой для формирования дополнительной правовой базы.
Договор продажи недвижимости жилого назначения - гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.
Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. Граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.
Продажи жилых помещений всегда являлась достаточно актуальной, поскольку оборот жилья с каждым годом растет. Данный вопрос также важен в аспекте реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, при этом акцент необходимо сделать, прежде всего, на наиболее незащищенных категориях субъектов правоотношений, в частности, несовершеннолетних.
Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений купли-продажи муниципальные органы обеспечивают приобретение гражданами жилых помещений из государственных либо муниципальных жилищных фондов. доступную плату (например, при освобождении комнаты в коммунальной квартире) или предоставляют нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездные субсидии на покупку либо на строительство жилых помещений; во втором случае граждане решают свои жилищные проблемы посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, а также строительства и других действий, не противоречащих законодательству.
Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения.
Целью настоящей работы является исследование договора купли-продажи жилых помещений.
Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи работы:
-проанализировать понятие, признаки и нормативную базу договора купли-продажи жилых помещений;
-определить существенные условия договора купли-продажи жилых помещений;
-охарактеризовать жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок;
-выявить содержание и условия действительности договора купли-продажи жилых помещений.
Объектом исследования является договор купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования является российское гражданское законодательство, закрепляющее положения о договоре купли-продажи жилых помещений.
Глава 1. Понятие и содержание договора купли продажи.
Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений
Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК). 1
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК). 2
В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" сказано:
"При рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ 3, пункт 2 статьи 288 ГК
1 Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. От 31.01.2016). Часть первая, глава 18, статья 288. https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198259&fld=134&dst=101461,0&rnd=0.30845772339449495
2 Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Раздел 2,глава 13,статья 209https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=198259&dst=4294967295&req=doc&rnd=210680.1926715317
3Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред.от 31.01.2016). Глава 2, статья 17
РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества.
Владельцы жилых помещений вправе распорядиться ими через гражданско-правовые сделки. Согласно ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи жилого помещения.
Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК). 4
Договор купли-продажи всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Купля-продажа возмездна: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как взаимный (синаллагматический).
ГК трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за
4 Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред.от 29.06.2015) вступил в силу с изменениями и дополнениями 01.07.2015. Часть вторая, глава 30, статья 454https://logos-pravo.ru/page.php?id=3201
определенную покупную цену. Порядок заключения договора купли-продажи регулируется общими нормами главы 28 ГК. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи закон устанавливает особые правила.
Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в ГК не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК). 5
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК). 6 Соответственно, по договору купли-продажи жилых помещений продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
До вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР"1 (т.е. до 1 июня 1990 г.) законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживающих нормальный оборот жилых помещений. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов, и то не более чем один раз в три года.
В случае если гражданину и членам его семьи на праве собственности принадлежало два жилых дома, то один из них необходимо было продать. Думается, что данное и другие ограничения, с одной стороны, сдерживали гражданский оборот, а с другой - подталкивали граждан к заключению мнимых сделок. В настоящее время самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения.
Выделение в гл. 30 ГК особых правил, посвященных продаже жилых помещений, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано
5 Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред.от 29.06.2015) вступил в силу с изменениями и дополнениями 01.07.2015. Часть вторая, глава 30,статься 549https://logos-pravo.ru/page.php?id=3200
6Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред.от 29.06.2015) вступил в силу с изменениями и дополнениями 01.07.2015. Часть вторая, глава 30,статься 549https://logos-pravo.ru/page.php?id=3200
с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так
В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.
В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК устанавливает два - предмет и цену.
При характеристике понятия жилых помещений, как предмета договора купли-продажи, следует обратиться к жилищному законодательству. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). 7 Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 2 ст. 15 ЖК).
Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного
7Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N188-ФЗ (ред.от 31.01.2016). Глава 2,статья 15 https://www.zakonrf.info/jk/
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирной признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатной признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилое помещение имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан (ст. 17 ЖК, п. 2 ст. 288 ГК). 8 В литературе отмечается, что такое проживание может быть временным или постоянным.
Предметами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования учитываются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации.
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения
8Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред.от 31.01.2016). Глава 2, статья 17. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. От 31.01.2016). Часть первая, глава 18, статья 288 https://www.zakonrf.info/jk/
Так, в общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является главной вещью по отношению к хозяйственным постройкам, подсобным (сарай, гараж, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним неправильно.
Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо. Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом).
С принятием части второй ГК окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений.
На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры
В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По мнению автора настоящей работы, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.
На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение. Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет.
Комплексный анализ нормативных положений ГК, предусмотренных в ст.ст. 209 и 2889, из которых следует, что собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству.
Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор и, во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
ГК урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст. 552 ГК 10следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. Виды права на земельный участок могут быть различны. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится покупатель.
Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены продаваемого жилого
9 Гражданский кодекс РФ от 31.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 31.01.2016).Часть первая, глава 12, статья 208. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. От 31.01.2016). Часть первая, глава 18, статья 288 https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=198259&dst=4294967295&req=doc&rnd=210680.1926715317
10 Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N14-ФЗ (ред.от 29.06.2015) вступил в силу с изменениями и дополнениями 01.07.2015.Часть 2,глава 20, статья 552
помещения и другой недвижимости. Согласно ст. 555 ГК11 при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.ГК устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе с недвижимым имуществом (ст. 552 ГК) 12, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
В ст. 558 ГК13 устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор купли-продажи жилого помещения является видом договора купли-продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить рассматриваемый нами вид договора, является его предмет - жилые помещения.
11Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N14-ФЗ (ред.от 29.06.2015) вступил в силу с изменениями и дополнениями 01.07.2015.Часть 2,глава 20, статья 555https://logos-pravo.ru/page.php?id=3200
12 Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N14-ФЗ (ред.от 29.06.2015) вступил в силу с изменениями и дополнениями 01.07.2015.Часть 2,глава 20, статья 552https://logos-pravo.ru/page.php?id=3200
13Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N14-ФЗ (ред.от 29.06.2015) вступил в силу с изменениями и дополнениями 01.07.2015.Часть 2,глава 20, статья 558https://logos-pravo.ru/page.php?id=3200