Статья 71. Защита прав землепользователей
Нарушенные права землепользователей подлежат восстановлению в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства.
Споры, связанные с возмещением убытков, разрешаются судом.
Решения государственных органов, в том числе решения об отказе в предоставлении земельных участков, могут быть обжалованы в вышестоящие государственные органы и (или) в суд. Решения государственных органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательными актами.
Статья 73. Гарантии, предоставляемые землепользователям при изъятии у них земельных участков для государственных нужд
При изъятии земельных участков для государственных нужд землепользователям возмещаются убытки, а также осуществляется выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности. Кроме возмещения убытков землепользователям в зависимости от местных условий и особенностей (в том числе обусловленных градостроительными проектами) и волеизъявления землепользователей могут быть предоставлены равноценные земельные участки.
Если иное не определено Президентом, выкуп земельного участка для государственных нужд производится по его кадастровой стоимости на дату выкупа. В случае приобретения участка по результатам аукциона по продаже земельных участков в частную собственность собственнику возмещается стоимость приобретенного участка с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости на дату выкупа.
Статья 74. Гарантии, предоставляемые землепользователям при изменении границ административно-территориальных и территориальных единиц
Изменение границ административно-территориальных и территориальных единиц не влечет за собой прекращения прав, изменения вида вещных прав на земельные участки, ранее предоставленные землепользователям, и не является основанием для изменения размеров земельных участков, на которые выданы документы, удостоверяющие право на земельные участки.
Статья 75. Возмещение землепользователям убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельных сервитутов
Убытки, причиняемые изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, ограничением (обременением) прав на земельные участки, подлежат возмещению землепользователям, понесшим эти убытки.
Возмещение убытков производится лицами, которым предоставляются изымаемые земельные участки либо разрешается без изъятия участков строительство подземных линейных сооружений в срок до полутора лет без вырубки древесно-кустарниковой растительности, а также лицами, деятельность которых влечет за собой установление ограничений.
Статья 76. Возмещение потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства
Потери сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанные с изъятием земельных участков из сельскохозяйственных земель, земель лесного фонда для использования их в целях, не связанных с ведением сельского и (или) лесного хозяйства, а также связанные без изъятия земельных участков со строительством подземных линейных сооружений в срок до полутора лет без вырубки древесно-кустарниковой растительности, возмещаются, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, в доход республиканского бюджета.
Потери сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства возмещаются независимо от возмещения убытков.
Потери сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства возмещаются лицами, которым предоставляются изымаемые земельные участки, либо разрешается строительство (реконструкция, капитальный ремонт) линейных сооружений.
Средства, поступающие от возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, используются для освоения земель, не используемых в сельском хозяйстве, сохранения и повышения плодородия почв и иных полезных свойств земель, для землеустройства, а также для осуществления комплекса мероприятий, направленных на охрану, защиту и воспроизводство лесов.
Порядок определения размеров потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства и их возмещения устанавливается Советом Министров Республики Беларусь.
Защита прав землепользователей является одним из основных принципов земельных отношений. Кодексом предусмотрены следующие способы защиты прав землепользователей:
· возмещение убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, ограничением прав на земельные участки;
· обжалование решений государственных органов, должностных лиц, осуществляющих государственный контроль.
Защита прав землепользователей может также осуществляться способами, предусмотренными нормами гражданского законодательства, а именно путем:
· признания права;
· восстановления положения, существовавшего до нарушения права;
· пресечения действий нарушителей права;
· признания сделки недействительной;
· самозащиты права;
· компенсации морального вреда;
· прекращения правоотношения и некоторые другие (ст. 11 ГК).
Отношения по защите права собственности и других вещных прав на земельный участок отдельно урегулированы главой 20 ГК, нормы которой предоставляют право как собственнику, так и иному землепользователю истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права.
Землепользователи могут обжаловать в исполком или суд в соответствии с подведомственностью земельных споров, решения государственных органов и должностных лиц об изъятии и предоставлении, изменении основного целевого назначения земельных участков, об установлении ограничений (обременений) прав на земельный участок, решения по земельным спорам, другие решения, нарушающие их права. Кроме того, землепользователи вправе обжаловать иные действия (бездействие) этих органов, должностных лиц, например, отказ в переводе земельного участка из одной категории в другую.
Гарантии, предоставляемые землепользователям при изъятии земельных участков, - это правовые меры, направленные на обеспечение их прав при принудительном отобрании земельных участков для государственных нужд.Ст.73 Кодекса предусматривает два вида гарантий:
- возмещение правомерных убытков;
- предоставление взамен изъятого равноценного земельного участка.
Правомерные убытки включают в себя имущественные затраты, а для частных собственников - еще и стоимость земельных участков, которая возмещается в порядке выкупа, предусмотренного Положением, утв. Пост. СовМина № 462. Выкуп участка для государственных нужд производится по его кадастровой стоимости на момент выкупа за счет средств местного бюджета. Таким образом, возмещение стоимости участка гарантируется государством, в то время как возмещение убытков производится за счет средств лица, которому предоставляется изымаемый участок.
Право на получение другого равноценного земельного участка имеют любые землепользователи (независимо от того, каким правом на землю они обладали). Статья 73 называет два обстоятельства, с учетом которых могут предоставляться равноценные участки:
- местные условия и особенности; - волеизъявление землепользователей.
Дополнительные гарантии, связанные с изъятием земельных участков для государственных нужд и сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества предусмотрены Указом Президента от 2.02.2009. №58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд». Эти гарантии предоставляются гражданам и организациям, в собственности которых находятся жилые дома, квартиры, в том числе находящиеся в долевой или совместной собственности. В соответствии с Указом, исполком обязан до принятия решения об изъятии участка для государственных нужд предложить на выбор получение:
· в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, сооружений и насаждений при них - денежной компенсации в размере разницы;
· денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры.
Дополнительно местный исполнительный комитет при наличии возможности, обязан предложить собственнику жилого дома реализацию одного из его прав на:
строительство или получение в собственность жилого дома, равноценного по благоустройству и общей площади;
перенос и восстановление сносимого жилого дома, с предоставлением нового земельного участка взамен изымаемого.
При изменении границ административно-территориальных и территориальных единиц закон гарантирует землепользователям сохранение права на земельный участок в полном объеме. Однако необходимо учитывать, что при изменении границ территориальных образований возможно изменение правового режима участка в связи с его отнесением к другому виду, может быть предусмотрена иная цель использования данного участка. В этих случаях допускается изъятие земельных участков для государственных нужд в установленном порядке.
75 ст. КЗ регулирует возмещение убытков, причиненного землепользователям (правомерного вреда). Порядок определения размера убытков, устанавливается СовМином (Положение о порядке определения размера убытков, утв. Пост. № 462 2008 г.)
Предусматрено несколько случаев возмещения правомерного вреда:
а) убытки, причиняемые изъятием участков в целях их перераспределения другим лицам. В этом случае убытки возникают в связи с прекращением права на участок у прежнего землепользователя и переходом этого участка к новому лицу;
б) убытки, причиняемые временным занятием земельных участков. В этом случае убытки могут возникнуть, если временное занятие препятствует надлежащему использованию участка. Если землепользователь сохраняет возможность использования в полном объеме, возмещение убытков не потребуется. В данном случае речь идет об использовании чужих земельных участков для изыскательских работ, строительства линейных сооружений, размещения геодезических пунктов. Понятие «временное занятие земельных участков » не употребляется в действующем Кодексе, поскольку такие случаи использования чужих участков без их изъятия допускают и постоянное их использование (для размещения геодезических пунктов).
в) убытки, причиняемые сносом объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках. Стоимость объектов недвижимости учитывается при определении ориентировочного и фактического размера убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков.
Кроме того, гражданским законодательством установлены особые гарантии по изъятию недвижимого имущества при изъятии земельного участка. В соответствии со ст. 240 ГК требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если соответствующий государственный орган, обратившийся в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
г) убытки, причиняемые ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельных сервитутов.
Относительно данного случая законодательство содержит неоднозначные подходы. В соответствии с п. 2 Положения, убытки, связанные с ограничением прав землепользователей в результате влияния, вызванного деятельностью граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц включаются в состав убытков, но не рассматриваются как самостоятельное основание их возмещения. Но ограничения могут сопровождать право на участок весь срок его существования. Поэтому требование о возмещении убытков, связанных с ограничением прав, может рассматриваться как самостоятельный случай возмещения правомерного вреда. Так, в соответствии с п. 16 Положения убытки, причиняемые ограничением прав землепользователей, ведущих сельское, лесное хозяйство в результате установления санитарно-защитных и охранных зон вокруг источников водоснабжения, ООПТ, курортов, промышленных организаций, возмещаются юридическими лицами, деятельность которых ограничивает права землепользователей. Размеры убытков в этих случаях определяются по заявлениям землепользователей в исполком с учетом материалов утвержденных проектов санитарно-защитных и охранных зон соответствующих объектов.
Таким образом, убытки возмещаются в полном объеме, включая реальный ущерб и упущенную выгоду. В состав убытков включаются:
· стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных строений; многолетних насаждений, мелиоративных и противоэрозионных сооружений; незавершенного производства или урожая сельскохозяйственных культур;
· убытки, связанные с деятельность других лиц;
· упущенная выгода;
· плата за право заключения договора аренды.
Ориентировочные размеры убытков определяются при подготовке земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии по выбору места размещения земельного участка, документации на участок, намечаемый к изъятию для проведения аукциона, а фактические - при разработке проекта отвода участка. При строительстве подземных линейных сооружений (в срок до полутора лет без вырубки древесно-кустарниковой растительности и без изъятия участков), ориентировочные размеры убытков определяются при подготовке земельно-кадастровой документации к акту выбору места размещения участка, а фактические - после разработки проектной документации на строительство.
Возмещение правомерных убытков, хотя и предусматривает участие государственных органов и организаций, но имеет частно-правовую природу, поэтому все имущественные отношения складываются между лицами, у которых возникли убытки, и лицами, в чьих интересах производилось изъятие, временное занятие участков, или установление ограничений. Определение размеров убытков выполняется за счет средств лица, которому отводится изымаемый участок.
Возмещение потерь с/х и л/х производства является одной из мер, обеспечивающих сохранение количественных и качественных характеристик с/х земель, земель лесного фонда, которые используются в качестве средства производства. Сущность возмещения потерь заключается в компенсации по условным нормативам государству затрат, обусловленных необходимостью вовлечения в с/х и л/х производство новых земель, взамен используемых не по целевому назначению.
Возмещению подлежат потери, вызванные:
- изъятием участков из с/х и л/х земель для использования их в целях, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства;
- невозможностью использовать участок по целевому назначению в связи со строительством (реконструкцией) подземных линейных сооружений, осуществляемым без изъятия участка.
Эти потери не возмещаются в случаях изъятия участков для социально значимых целей, перечень которых устанавливается Положениями о порядке возмещения потерь с/х и л/х производства, утв. Пост. № 462 2008 г.
В частности, потери с/х и л/х производства не подлежат возмещению при изъятии земель для:
- строительства жилых домов, социальных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в населенных пунктах;
- строительства, ремонта местных автомобильных дорог;
- добычи сапропелей и торфа на удобрение и топливо;
- полосы крепления Государственной границы;
- ведения коллективного садоводства и дачного строительства;
- создания ООПТ;
- создания водохранилищ при строительстве гидроэлектростанций;
- для строительства объектов придорожного сервиса.
Потери с/х производства, кроме того, не возмещаются при изъятии земель:
- для строительства мелиоративных систем;
- для организации прудовых и озерных хозяйств (за исключением пахотных земель, земель под постоянными культурами, улучшенных луговых земель);
- при предоставлении участков государственным лесохозяйственным учреждениям и организациям;
- для складирования и сушки лигнина для изготовления топлива;
- при предоставлении участков во временное пользование либо аренду для строительства воздушных линий электропередачи и связи, если это строительство осуществляется в сроки, не препятствующие выполнению с/х работ.
Потери л/х производства, кроме того, не возмещаются при изъятии земель:
- для нужд, связанных с ведением с/х;
- организации дендрологических парков, ботанических садов.
Потери с/х и л/х производства возмещаются лицами, которым предоставляются изымаемые участки в доход республиканского бюджета.
Потери возмещаются независимо от возмещения убытков, причиняемых землепользователям. Ориентировочный размер потерь определяется на стадии предварительного согласования места размещения участка. Фактический их размер определяется на стадии разработки проекта отвода.
Размеры потерь с/х и л/х производства определяются организациями по землеустройству на основании нормативов с коэффициентами к ним. Они учитывают:
- месторасположение участков, качество почв, интенсивность с/х производства, степень мелиоративного обустройства - для потерь с/х производства;
- защитные, водоохранные и другие природоохранные функции лесов - для потерь л/х производства;
- уровень инфляции по отношению к предыдущему году.
В случае, когда изымаемые участки предоставляются во временное пользование либо аренду и предусмотрено их последующее приведение в состояние, пригодное для использования в с/х и л/х, потери возмещаются в размере 4% от рассчитанных сумм за каждый год пользования участками.
Если же по условиям отвода не предусматривается дальнейшее использование участков в качестве с/х земель, земель лесного фонда, потери возмещаются в полном объеме.
При предоставлении земельных участков потери могут возмещаться поэтапно в течение пяти лет.
Предусмотрен строго целевой характер использования средств, поступающих от возмещения потерь. В частности, они могут быть использованы в целях:
от возмещения потерь сельскохозяйственного производства:
- освоения новых земель (земли под болотами, покрытые древесно-кустарниковой растительностью, высвобождаемые земли под застройкой) для использования их в с/х;
- повышения плодородия почв и иных полезных свойств земель (проведение культуртехнических работ, ремонт мелиоративных систем, рекультивация, увеличение мощности плодородного слоя почвы малопродуктивных земель);
- землеустройства и оснащения землеустроительной службы;
от возмещения потерь лесохозяйственного производства:
- создания насаждений, выполняющих защитные, водоохранные, санитарно-гигиенические и оздоровительные функции;
- освоения переувлажненных, малопродуктивных и закустаренных с/х земель, улучшения их качества, строительства лесохозяйственных дорог;
- повышения продуктивности земель лесного фонда;
- реконструкции лесных насаждений в промзонах для повышения их устойчивости;
- благоустройства лесов в зонах интенсивного посещения гражданами для регулирования рекреационного использования лесов;
- охраны, улучшения качества, повышения продуктивности лесов;
- проведения противопожарных мероприятий в лесах;
- проведения научно-исследовательских работ в целях повышения лесистости территории и продуктивности лесов, усиления их природоохранных функций, улучшения санитарного состояния и рационального лесопользования, выявления антропогенных влияний на леса, развития лесного мониторинга.