МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
КОСТРОМСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
КУРСОВАЯ РАБОТА
Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы
Кострома, 2007
Содержание
Введение
1. Правовые основы рынка жилой недвижимости
1.1 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья
1.2 Сущность национального проекта «Доступное и комфортное жилье»
2. Инвестиционная привлекательность рынка жилья
2.1 Источники формирования инвестиций
2.2 Пути решения проблем инвестиционной привлекательности рынка жилья
3. Ценовая политика на рынке жилья
3.1 Факторы, влияющие на уровень цен
3.2 Анализ цен на рынке жилья
4. Ипотечное кредитование на рынке жилья
4.1 Сущность и механизмы осуществления ипотечного кредитования
4.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
4.3 Анализ ипотечного кредитования в современных условиях
5. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Костромской области
5.1 Основные положения областной программы «Жилище 2006-2010»
5.2 Состояние и динамика показателей жилищного фонда
5.3 Характеристика строительного производства
5.4 Характеристика рынка жилья
5.5 Развитие инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
Приложение
Введение
Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку.
На протяжении как советской, так и постсоветской эпохи улучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностей населения России. При этом на фоне относительной стабилизации общей социально-экономической ситуации значимость возможности удовлетворения данной потребности растет.
|
|
Существование этой десятилетиями нерешаемой проблемы ведет к появлению комплекса негативных социально-экономических, политических и психологических последствий.
Во-первых, это усиление процессов социальной дифференциации, которые имеют ярко выраженную пространственную специфику.
Во-вторых, ухудшение социального и психологического климата.
В-третьих, снижение инвестиционной активности, ограничение темпов экономического роста.
Цель настоящей работы состоит в исследовании проблем и перспектив развития рынка жилья в РФ и изучения состояния рынка жилой недвижимости в субъекте РФ – Костромской области.
В соответствии с этим были поставлены следующие задачи.
1. Изучить законодательную базу регулирования рынка жилья.
2. Исследовать факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность рынка жилья.
3. Рассмотреть факторы, влияющие на уровень цен, и их динамику на рынке жилья.
4. Выявить уровень развития ипотечного кредитования жилой недвижимости на современном этапе.
5. Проанализировать состояние рынка жилья в Костромской области и осуществление национального проекта «Доступное и комфортное жилье».
В работе использованы метод сравнения, математические методы, метод статистического анализа с применением динамических рядов, изучение проблем, поставленных в работе, с помощью построения графиков (гистограмм).
Разработке поставленной темы посвящают в настоящее время свои работы многие юристы и экономисты такие, как Н. Косарева, А. Туманов, В. Минц, С.П. Гришаев. Исследование отдельных признаков состояния рынка жилой недвижимости также находит отражение в работах многих авторов. И.Д. Тургель и С.В. Придвижкин изучают систему государственного финансирования жилищного строительства, а В.Г. Зарецкая и Е.А. Коровина определили факторы, влияющие на объемы ипотечных кредитов.
|
|
Глава 1. Правовые основы рынка жилой недвижимости
Нормативно-правовое регулирование рынка жилья
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.
Источники права подразделяются на три основные группы:
• федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
• законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);
• законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты[2.1,с. 264].
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству.
В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» [1.1].
|
|
«Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственникам свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.
Гражданский кодекс РФ (ГК) [1.2] содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику.
ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В соответствии с ГК собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи. Одновременно устанавливается, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.
Вторая часть ГК РФ включает гл.35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства.
В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы, а нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Отсюда следует: во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено.
Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» [1.3], принятый 24.12.1992 г. Этот закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.
Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов пользования недвижимостью в жилищной сфере.
Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся связи с пользованием жилыми помещениями. В нем уделяется недостаточно внимания регулированию жилищных отношений в частном и других фондах, не нашли отражения разнообразные формы приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие частный жилищный фонд, приватизацияи др.) [1.3].
Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.) [1.3].
Принципы жилищного права – это основные идеи, требования, выражающие сущность жилищного права. К числу основных принципов относятся:
1. Неприкосновенность жилища. Статья 25 Конституции РФ [1.1] в качестве основных гарантий и свобод граждан закрепляет неприкосновенность жилища. Развитие данного принципа нашло отражение в ст. 3 ЖК РФ [1.3].
2. Недопустимость произвольного лишения жилья. Данный принцип закреплен в ч.1 ст.40 Конституции РФ [1.1]. Это означает, что ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяется законом.
3. Свобода выбора места жительства. Согласно ст.27 Конституции РФ [1.1] каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой части страны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен на институт регистрации по месту жительства.
4. Доступность пользования жилищным фондом. Одним из самых сложных принципов, прежде всего с точки зрения его реализации на практике, и в настоящее время, к сожалению, является декларативным. С одной стороны, каждый человек может получать в свое пользование и в собственность жилое помещение. С другой стороны, высокая стоимость жилья, особенно в крупных городах, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда позволяет гражданам воспользоваться правом на практике. Однако следует отметить позитивное стремительное развитие рынка недвижимости в России в сторону строительства новых жилых площадей, организация кондоминимумов, ипотечного кредитования. Все чаще и чаще поднимается вопрос о реформе жилищно-коммунального хозяйства.
5. Целевое использование жилищного фонда. В ч.1 ст. 17 ЖК РФ [1.3] подчеркивается, что жилое помещение, прежде всего, предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмездной основе). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
6. Признается равенство участников жилищных отношений. Этими лицами, как следует из ч.2 ст.4 ЖК РФ [1.3], являются не только граждане РФ, но и юридические лица (организации), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.
7. Судебная защита жилищных прав. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
.Жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.).
Жилищное право в широком смысле — комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.) [1.3].