Введение
Из-за отсутствия официальной статистической классификации существует некоторая путаница относительно понимания таких категорий, как малоэтажное жилье, индивидуальное жилье и жилье, построенное за счет собственных средств.
Практически все дома, рассчитанные исключительно на одну семью (коттеджи), являются малоэтажными. Однако, важнейшим классификационным признаком жилья, как представляется, является не многоэтажное/малоэтажное, а индивидуальное/коллективное.
Классификация
Критерием отличия индивидуального жилья от коллективного является наличие общей стены. К малоэтажному жилью относят
· индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
· блокированные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
· многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования и таунхаусы.
Таунхаус (англ. townhouse) — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (т.е. без общего подъезда), получивший распространение в европейских городах и пригородах на территории застройки средней плотности. Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев (но не обязательно) имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник. Несмотря на некоторую структурную схожесть, не стоит путать таунхаусы с блокированными домами, поскольку под термином "таунхаус" может пониматься как блокированное, так и отдельно стоящее жилое здание (например, Campbell Townhouse в Орегоне, Bute House или Queensberry House в Эдинбурге и т.п.).
Малоэтажка – это традиционно загородный формат. Дело в том, что цена земли в городе в несколько раз выше, чем за его пределами. И еще – в городах свободных площадей под застройку практически нет. Поэтому строительство малоэтажного жилья в городской черте просто нерентабельно, и девелоперы стараются выжать максимум прибыли каждого квадратного метра. Отсюда и возникает необходимость строительства многоэтажек.
Проблемы развития малоэтажного строительства
По мнению экспертов, есть ряд веских причин, которые тормозят это направление в строительстве. Всех их можно условно разделить на следующие крупные проблемные направления:
1. Организационно-правовые
2. Экономические
3. Организационно-технологические
4. Социальные
В организационно-правовых проблемных областях можно указать на следующее. Сегодня в жилищном кодексе малоэтажному строительству уделяют мало внимания, то есть, нет ни формы объединения граждан, ни формы управления малоэтажными поселками. Эта проблема тоже должна быть решена в ближайшее время на административном уровне.
Очевидно, что для самих застройщиков развитие малоэтажного строительства крайне выгодно. Ведь если при обычной застройке уходит на цикл строительства 5 лет, то в этом случае будет уходить год, а возможно и меньше. Соответственно, оборачиваемость капитала становится быстрее и годовая рентабельность выше. Кроме того, при сокращенном цикле строительства снижаются строительные риски: за один год ситуация на рынке не изменится так, как за пять.
Занимаясь проблемами территориального зонирования и планировки пригодных для заселения зон на территориях областей субъектов РФ, следует говорить о необходимой последовательности мероприятий, способствующих развитию. В первую очередь, стоит упомянуть о грамотном учете земельных ресурсов, планирования зон для малоэтажного строительства, объединенных общими объектами социальной инфраструктуры. Очевидно, что участки выделяются довольно бессистемно. Девелоперы, застройщики зачастую не имеют представления о планах развития территории соседнего участка. Такое знание, рекомендации, полученные в рамках регламента застройки от администрации того или иного района, могли бы снизить затраты на объекты социальной инфраструктуры. Как правило, их количество оказывается избыточным и, соответственно, влечет удорожание вновь вводимого жилья.
Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась в несколько раз за последние 20 лет. В 1990 г. этот показатель составлял - 6,2%, в 2004 г. вырос до 39,2%, а в 2011 г. достиг 43%.
Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства, действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (МЖС) еще не достаточно эффективен.
Основной экономической проблемой малоэтажного строительства, сдерживающей развитие рынка малоэтажного жилья, является очень высокая конкурентоспособность на общероссийском рынке жилья кластера инвестиционных компаний по многоэтажному строительству и высокий уровень лоббирования их интересов на всех уровнях управления экономикой. Градостроительное доминирование концепции многоэтажного строительства в городах привело к разработке и закреплению в документах территориального планирования, выделению приоритетных функциональных и территориальных зон многоэтажного строительства в генеральных планах застройки населенных пунктов, правилах землепользования и застройки, а также созданию соответствующего земельного рынка. Высокая плотность многоэтажного строительства, в сочетании с традиционно высоким спросом, обеспечивает для бизнеса более высокий уровень доходов на сопоставимых по площади участках застройки. Более высокая инвестиционная привлекательность площадок под многоэтажную застройку делает развивающийся бизнес-кластер малоэтажного строительства менее конкурентоспособным по сравнению с традиционно работающими компаниями.
Другой проблемой развития малоэтажного жилищного строительства является высокая стоимость земельных участков под строительство жилья, особенно вблизи крупных городов. Эта стоимость способна составить до половины себестоимости строительства. Земельные участки на рынках, сформированные до развития малоэтажного строительства, преимущественно не соответствуют приоритетам малоэтажного строительства. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на выполнение технических условий по подключению внешних инженерных сетей или большой стоимости платы за подключение.
В организационно-технологическом направлении следует отметить, что в развитых странах уже давно существуют нормы по теплоснабжению, при нарушении которых владелец дома не сможет получить разрешение на подключение к различным коммуникациям. В США при укладке утеплителя в конструкции строящегося дома, обязательно присутствие государственного инспектора. Сейчас необходимо менять требования к новому строительству. Соответственно, сразу возникнут вопросы: как строить и из каких материалов. При изменении требований все характеристики материалов будут проходить проверку и часть материалов будет вынуждена уйти с рынка. В России уже получили легализацию тепловизоры, а появление четких требований по характеристикам энергосбережения и проверка зданий по факту сдачи их в эксплуатацию на потери тепла еще не производились. В мае 2011 года был издан приказ, определяющий требования энергетической эффективности зданий, сооружений и строений. Согласно ему, требования энергоэффективности определяются нормируемым показателем суммарного удельного годового расхода тепловой энергии зданий на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение. По отношению к базовому уровню этот показатель должен поэтапно уменьшаться: на 30% до 2020 года и на 40% позднее.
Важнейшим аспектом, как упоминалось выше, являются энергоресурсы. В настоящее время ведутся разработки и адаптирование существующих инновационных решений в области устройств, генерирующих различные типы энергии. Как правило, речь идет о нескольких устройствах общей генерированной мощностью 1 МВт. Этого вполне хватает для обслуживания одного коттеджного поселка. Данные устройства вполне применимы в различных регионах страны.
Решение проблемы водоснабжения тоже довольно очевидно – использование грунтовых вод, горизонт залегания которых, объем потребления, сроки восполняемости можно оценить еще на этапе предпроектных исследований. Возможно обустройство локализованных до участка источников водоразбора или насосной станции, общей на весь поселок.
К проблемным аспектам также необходимо отнести необходимость существенного повышения уровня энергоэффективности и энергосбережения всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного условия формирования конкурентных преимуществ МЖС перед многоэтажным и как важнейший фактор сокращения стоимости их эксплуатации.
Важно также изменить структуру малоэтажного строительства и перейти с преимущественного использования трудоемких в использовании кирпичных и каменных материалов и технологий (около 70%) на индустриальные панельно-каркасные, модульные и комбинированные системы. Технология строительства с использованием кирпичных и каменных материалов исчерпала себя по себестоимости, потому что она является трудоемкой и энергозатратной. Необходимо развивать альтернативные строительные материалы: глубокую переработку древесины, использование цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку.
Рассматривая социальные проблемы хочется выделить, что в России более 10,8 млн. семей и одиноких людей проживают в общежитиях, ветхих домах, коммунальных квартирах или снимают жилье. На фоне обострения дефицита жилья имеет место огромная объективная социальная потребность в решении жилищного вопроса. Положительным фактором является лишь то обстоятельство, что индивидуальные застройщики более ускоренными темпами наращивают ввод жилья в действие.
Поликлиники, детские сады, школы, сфера услуг, дороги - все это составляет общественно полезную, социальную инфраструктуру. Именно ее необходимо развивать в первую очередь при строительстве жилых домов. Необходимо сделать максимально выгодной эту область для застройщика, но, в тоже время, достаточно экономичной для заказчика.
Указанные основные проблемы, как и многие другие, сдерживающие приоритетное развитие территориальных рынков малоэтажного жилья, требуют изменений в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиков, так и в государственно - муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов развития данного сегмента жилищного рынка.
Выбор оптимального варианта инфраструктуры поселка - далеко не такая простая задача, какой она представляется на первый взгляд. Почти во всех случаях потенциальные покупатели квартир в поселке не хотят платить денег за содержание недвижимости больше, чем, например, жители близлежащего города за такую же по площади недвижимость. Существует несколько достаточно простых и высокоэффективных решений проектирования оптимальной инфраструктуры малоэтажного жилого поселка. В любом поселке:
· наибольшим спросом пользуются объекты, требующие минимальных финансовых затрат: детские игровые площадки и открытые спортивные площадки;
· экономически целесообразно строительство одного или нескольких многофункциональных зданий, расположенных ближе к въезду в поселок;
· целесообразно строительство одного или нескольких двухэтажных гаражей общей площадью до 1500 кв.м.
· целесообразно строительство двухэтажного бизнес центра общей площадью до 1500 кв.м.
В 2012 году был проведен опрос корреспондентами журнала «Федеральный строительный рынок». По результатам опроса потенциальных жителей малоэтажных поселков города Санкт-Петербурга был определен рейтинг наиболее популярных объектов инфраструктуры поселков.
Развитая инфраструктура является одним из факторов, повышающих как себестоимость, так и цену жилья в малоэтажном коттеджном поселке. Также важными факторами являются стоимость земли и инженерная инфраструктура