Сравнительный анализ продаж (рыночный подход)

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы. При оценке зданий методом сравнительной единицы используется такой вид нормативных показателей как УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.

При этом рыночную стоимость здания определяем путем реализации следующих этапов оценки:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

2. Определение поправочных коэффициентов.

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки.

По условию задачи необходимо определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли. Для этого в расчетах будем использовать сборник УПВС № 33 «Здания и сооружения торговых предприятий».

Характеристика здания: Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки - кирпичные. Перекрытия и покрытия - железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка - повышенного качества. Отопление - центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности I.

Исходные данные по оцениваемому зданию магазина:

Исходные данные

Определим восстановительную стоимость объекта. Для этого рассчитаем объем здания:

O = S * H,

где О – объем здания, м³;

S – площадь здания, м²;

H – высота здания, м.

О = 1200 * 9,6 = 11520 м³.

На основании таблицы «Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов», которая представлена в виде Приложения 2 к Общей части УПВС, определяем, что Иркутской области соответствует I климатический район и 4 территориальный пояс.

С1_{востанов.} = О * К * С_{востанов.}(на 1 м³),

Восстановительная стоимость зданий и сооружений, расположенных в I-ом климатическом районе, устанавливается при пользовании сборниками на местах путем применения к восстановительной стоимости следующего поправочного коэффициента равного 1,14.

Восстановительная стоимость 1м³ согласно УПВС № 33 = 20,7 (для 4-ого территориального пояса и объема здания до 15000 м³)

С1_{востанов.} = 11520 * 1,14 * 20,7 = 271849 руб.

Для того чтобы определить восстановительную стоимость оцениваемого объекта на дату оценки необходимо определить индексы роста цен. Данные индексы определяются на основании данных бюллетеня «Индексы цен в строительстве». Данные индексы определяются ежеквартально уполномоченными органами. Так как магазин смешанной торговли по виду строительства относится к объектам торговли и общественного питания, то, применительно к Иркутской области, коэффициент И1 составляет 6,04, а коэффициент И2 - 36,8. Таким образом, восстановительная стоимость здания магазина смешенной торговли на дату оценки равна:

С2_{востанов.} = С1_{востанов.} * И1 * И2 = 271849 * 6,04 * 36,8 = 60424421руб.

Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (К_ки), прибыли предпринимателя (К_пп) и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (К_ндс).

К_ки и К_пп определяется по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым. Если получение рыночных данных затруднено, то прибыль предпринимателя принимается на уровне плановых накоплений для строительных организаций (12%), а косвенные издержки – 3%. Ставка НДС для большинства товаров, работ, услуг установлена в размере 18 %.

Для расчета полной восстановительной стоимости здания магазина принимаем: К_ки = 1,03; К_пп = 1,12; К_ндс = 1,18.

Тогда полная восстановительная стоимость здания будет равна:

С3_{востанов.} = С2_{востанов.} * К_ки * К_пп * К_ндс = 60424421 * 1,03 * 1,12 * 1,18 = 82252622 руб.

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Физический износ (И_физ) оцениваемого объекта составляет 42,2%. Определим функциональный износ здания.

Здание магазина, введенное в эксплуатацию в 1978 г., на данный момент не отвечает санитарным и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли, а именно:

- зданию необходим косметический ремонт;

- здание магазина оборудовано холодильными установками, но их необходимо заменить на более современные и качественные холодильные камеры;

- необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования;

- необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов - установка охранной системы видеонаблюдения.

Затраты на модернизацию оцениваемого объекта:

Расчет функционального износа

Износ функциональный рассчитывается как отношение суммы затрат на модернизацию к восстановительной стоимости объекта. И_функ = 8,5 %.

Найдем общий износ оцениваемого объекта:

И_общ = И_физ + И_функ = 42,2 + 8,5 = 50,7 %.

Далее необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки. Воспользуемся следующей формулой:

С_{рыночная} = С3_{востанов.} * (1 - И_общ) = 82252622 * (1 – 0,507) = 40550543 руб.

Таким образом, рыночная стоимость здания магазина смешанной торговли составляет 40550543 рубля.

Сравнительный анализ продаж (рыночный подход)

Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Исходные данные

Установление стоимости объекта оценки, на основании данных о цене продажи объекта-аналога, с учетом внесения необходимых корректировок:

Итого: стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 1919605 рублей.