3.1. Расчетная задача №1
Рассчитайте стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода при следующих исходных данных:
Показатели по объектам-аналогам
| Объекты-аналоги | Чистый операционный доход | Продажные цены | Ставка капитализации | Среднее значение ставки капитализации |
| 0,12 | 0,11 | |||
| 0,11 | ||||
| 0,105 |
Годовые чистые операционные доходы для оцениваемого объекта:
| Варианты | Годы | ||||
Чистый операционный доход для оцениваемого объекта рассчитывается как среднее арифметическое из годовых чистых операционных доходов за пять последних лет (таблица 5).
ЧОД = (56000 + 60000 + 60500 + 62000 + 61000) / 5 = 59900
Для определения стоимости оцениваемого объекта также воспользуемся методом прямой капитализации. В качестве ставки капитализации используем среднее значение по данному показателю для объектов-аналогов.
Стоимость оцениваемого объекта определяется как отношение чистого операционного дохода объекта к среднему значению ставки капитализации по объектам-аналогам:
Ст = ЧОД / R = 59900 / 0,11 = 544545,5 руб.
Ответ: стоимость оцениваемого объекта недвижимости, при использовании метода прямой капитализации дохода, составит 544545,5 рублей.
3.2. Расчетная задача №2
Оцените стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитайте денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов и определите ставку дисконтирования. Длительность прогнозного периода примите равным 3 годам.
Исходные данные для расчета стоимости складского комплекса методом дисконтированных денежных потоков
| Варианты | Площадь складов, м2 | Арендная ставка, руб/(м2·мес) | Квл в долях от ЧОД, % | СДбр, % | УПР, % | УПЛ, % | УПИМ, % |
Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %
| Недозагрузка | Недосбор арендных платежей | ||||||
| 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год | 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год |
Расходы:
1. Налоги:
- налог на землю рассчитывается, исходя из балансовой стоимости этого имущества (1,5%)
- налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается, исходя из балансовой стоимости этого имущества (2%).
Предполагается, что вышеуказанные налоги будут постоянными в течение прогнозного и постпрогнозного периодов.
2. Коммунальные платежи:
Удельные значения платежей за коммунальные услуги, руб./(м2 * год)
| Коммунальные услуги | Сумма |
| Электроэнергия | |
| Водопровод, канализация | |
| Уборка помещений |
Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 6 %.
3. Оплата труда:
Затраты на заработную плату принять из расчета 25 руб./м2 площади склада. Отчисления во внебюджетные фонды – 26 % от объема заработной платы. Годовой темп роста заработной платы принять равным 6 %.
4. Охрана:
Удельные расходы на охрану принять равными 30 руб/м2 площади складских помещений.
5. Резервный фонд на восстановление - величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (7 %).
6. Управление - расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (принять 8 %).
7. Реклама услуг - для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты, по экспертным оценкам, составляют в среднем 50 тыс. руб. в год для складского комплекса.
8. Обязательное страхование недвижимости - принять 60 руб./1000 м2 площади складов.
9. Оплата услуг сторонних организаций - принять 5 % от ДВД.
10. Прочие расходы (включая предпринимательские расходы - принять 4% от ДВД.
Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
| Денежные | Прогнозный период - годы | Постпрогнозный период | ||
| потоки | ||||
| ПВД | ||||
| Поправка на недозагрузку, % | ||||
| Поправка на недосбор платежей, % | ||||
| Прочие доходы | - | - | - | - |
| ДВД | ||||
| Операционные расходы, | ||||
| в том числе | ||||
| 1. Налоги | ||||
| - налог на землю | ||||
| - налог на имущество | ||||
| 2. Коммунальные платежи | ||||
| - электроэнергия | ||||
| - водопровод, канализация | ||||
| - уборка помещений | ||||
| 3. Оплата труда работников, в том числе | ||||
| - заработная плата | ||||
| - отчисления от заработной платы | ||||
| 4. Охрана | ||||
| 5. Резервный фонд на восстановление | ||||
| 6. Управление | ||||
| 7. Реклама услуг | ||||
| 8. Обязательное страхование недвижимости | ||||
| 9. Оплата услуг сторонних организаций | ||||
| 10. Прочие расходы | ||||
| ЧОД | ||||
| Капиталовложения | ||||
| Обслуживание кредита | - | - | - | - |
| Денежный поток до уплаты налогов |
Остаточную стоимость определить путем капитализации денежного потока в постпрогнозный период по ставке 25 %:
Ст. ост. = 11758375 / 0,25 = 47033500
Теперь определим безрисковую ставку доходности в соответствие с формулой:
СД = СДбр + УПР + УПЛ + УПИМ
где СДбр – безрисковая ставка доходности, %;
УПР – уровень премии за риск, %;
УПЛ – уровень премии за низкую ликвидность недвижимости, %;
УПИМ – уровень премии за инвестиционный менеджмент, %.
СД = 7 + 2 + 3 + 3 =15 %
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
(14)
Где PV – текущая стоимость;
ДП t – денежный поток в году t;
r – ставка дисконтирования;
Сост – остаточная стоимость объекта недвижимости
Расчет стоимости объекта недвижимости согласно формуле:
PV = 51380045,84 руб.