Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников жилых помещений в этом многоквартирном доме. Общее собрание
решает все вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Голосование по всем вопросам осуществляется простым или квалифицированным большинством голосов. Решения, принятые общим собранием, оформляются в виде протокола.
Для того чтобы решение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, необходимо выполнить следующие условия:
- оформить решение в виде протокола очередного или внеочередного общего собрания собственников жилых помещений;
- принять решение по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;
- принять решение с соблюдением обязательных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов;
- довести до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке;
- принять решение по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания.
Жилищным кодексом РФ установлено три варианта управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление самими собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление с помощью созданного жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или товарищества собственников жилья;
- управление управляющей организацией.
Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При непосредственном управлении домом самими собственниками жилых помещений договоры на проведение работ и оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и др. заключаются всеми или большинством собственников в этом доме. Договоры на предоставление коммунальных услуг каждый собственник заключает индивидуально. Целесообразно принятие некой общей формы таких договоров для всех собственников на общем собрании собственников, чтобы в дальнейшем не было разночтений во взаимоотношениях с поставщиками коммунальных услуг.
Жилищный кооператив (ЖК), жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Отличие ЖК и ЖСК заключается в наличии или отсутствии одной важной стадии – стадии строительства, что отражено в названии самого кооператива. Члены ЖСК вкладывают свои собственные средства в строительство, реконструкцию и последующее содержание многоквартирного дома, а члены ЖК – только в приобретение,реконструкцию и последующее содержание дома без участия в строительстве. Чтобы стать членом ЖК или ЖСК – необходимо написать заявление в правление этого кооператива.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления многоквартирным домом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в таком доме. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Создание ТСЖ возможно, если за него проголосовало не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом и считается созданным с момента государственной регистрации. Для вступления или выхода из товарищества собственников жилья необходимо заявление. Органами управления товариществом являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
Управляющая компания (УК). Собственники жилья могут выбрать способ управления – управление управляющей компанией. Управляющая компания может быть привлечена и в случае создания ТСЖ и кооператива, а также при непосредственном управлении собственниками своим многоквартирным домом.
При выборе управляющей компании собственники жилья должны руководствоваться такими критериями, как качество услуги, размер оплаты за управление, прозрачность, периодичность отчета управляющей компании. На качество информации, которую необходимо представлять в таком отчете, оказывает существенное влияние организация и ведение бухгалтерского учета в управляющей компании.