https://dom-khv.ucoz.ru/index/reshebniki_zadach/0-54
https://dom-khv.ucoz.ru/index/reshebniki_zadach/0-54
В последние 10 лет наблюдалось стремительное становление и развитие оценочной деятельности в России. От отдельных опытов по оценке в основном недвижимости в начале 90-х годов до широкомасштабной деятельности, опирающейся на законодательные акты, регулирующие правительственные документы и богатейший опыт многих профессионально подготовленных оценщиков — таков путь, пройденный отечественной практикой в сфере оценки имущества.
С переходом к рыночной экономике в стране становится все больше конкурирующих собственников имущества. Имущество предприятий и частных лиц активно включается в хозяйственный оборот, а отсюда все острее потребность в оценке его рыночной стоимости.
В последние годы нарастает не только объем оценочных работ, но и происходит изменение их направленности. Если в первой половине 90-х годов оценщики в основном занимались переоценкой основных фондов по заказам предприятий, то в настоящее время к услугам оценщиков обращаются по причине изменения состава собственников и их имущественных прав в ходе таких хозяйственных процедур, как приватизация, привлечение новых участников бизнеса при дополнительных эмиссиях акций, страхование имущества, получение кредита под залог имущества, исчисление налоговых платежей, исполнение прав наследования и, конечно, разнообразные операции по реструктуризации предприятий особенно в условиях антикризисного управления.
Для решения задач реструктуризации предприятий оценочные работы все чаще интегрируются с аудиторскими и консалтинговыми работами. Под влиянием данной тенденции чисто оценочные компании укрупняются и трансформируются в смешанные аудиторско-оценочные компании. Чтобы добиться успеха в оценочной деятельности, оценщику недостаточно ориентироваться только на эпизодические, разовые заказы по «чистой» оценке. Клиентам (особенно средним и крупным предприятиям) все чаще нужна комплексная услуга, охватывающая вопросы и оценки, и анализа, и особенно управления стоимостью своих активов. Особенно остро эти вопросы встают при выполнении оценочных работ для целей реструктуризации предприятий. В этом случае оценщики должны тесно взаимодействовать с другими специалистами: финансовыми и инвестиционными аналитиками, аудиторами, техническими экспертами и системными интеграторами. Оценочные работы становятся важной составной частью выработки стратегической программы кардинальных преобразований деятельности предприятий.
Говоря о значении оценки, нельзя упускать из виду также и макроэкономический аспект данной проблемы. Ведь оценочная деятельность в масштабах страны позволяет получить адекватное представление о национальном богатстве государства.
Одним из весомых компонентов в активах предприятий являются машины, оборудование и транспортные средства. Согласно данным статистики примерно 40% промышленных основных фондов составляют машины, оборудование и транспортные средства. Отсюда понятно, какое большое значение имеет правильность оценки рыночной стоимости этого компонента фондов. Например, практика показывает, что при оценке бизнеса (действующего предприятия) балансовыми методами неизбежна корректировка каждого объекта активов по рыночной стоимости.
В силу того что многие отечественные предприятия уже давно не переоценивали свои фонды, это значительно повышает стоимость активов. Особенно это касается машин, оборудования и транспортных средств. На многих предприятиях значительная часть вполне работоспособного оборудования имеет нулевую остаточную бухгалтерскую стоимость, но в то же время рыночная стоимость этого оборудования с учетом реального износа может составлять весьма значительную величину. Правда, возможны и обратные случаи, когда малоэффективные, тяжелые машины числятся на балансе по чрезмерно высокой стоимости. Подобные расхождения между оцененной рыночной стоимостью и учетной балансовой стоимостью могут исчисляться в несколько раз.
Оценка машин, оборудования и транспортных средств - это достаточно специфическая область оценочной деятельности, так как объекты оценки имеют много особенностей в экономическом, правовом и техническом отношении.
Как известно, в теории оценки сформировались четыре направления:
1) оценка недвижимости,
2) оценка бизнеса (действующего предприятия),
3) оценка машин, оборудования и транспортных средств,
4) оценка нематериальных активов.
Все эти направления опираются на единый методологический фундамент понимания категорий рыночной стоимости, цены и издержек, принципов рыночных и финансово-кредитных отношений с использованием сложных процентов.
Тем не менее, каждое из направлений теории оценки имеет свои специфические особенности. В методике оценки недвижимости особое меcто занимают вопросы долгосрочной аренды и арендных поступлений как индикатора доходности от земли и зданий, ипотечно-кредитного анализа и влияния на стоимость недвижимости процессов передачи права собственности и других вещных прав. В методике оценки бизнеса акцент делается на финансовом анализе состояния предприятия, оценке пакетов акций с точки зрения конъюнктуры рынка ценных бумаг, исследовании процесса формирования дивидендов и процентов по ценным бумагам. В методике оценки нематериальных активов центральное место занимают прогнозирование доходности этих активов в их взаимосвязи с материальными активами и определение долевого вклада в общий доход.
Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств тесно связана с методиками перечисленных выше направлений и, особенно, с методикой оценки недвижимости, но в то же время существенно от нее отличается. Отметим основные отличия между этими методиками.
1. Совершенно разный характер объектов оценки. Стоимость недвижимости, т.е. таких объектов имущества, которые непосредственно связаны с землей, находится под влиянием факторов, вытекающих из этой «земельной зависимости» (география, местоположение, окружающая инфраструктура, ценность земельного участка и ближайших угодий и др.). Что касается машин и оборудования, то это имущество движимое, и для них при оценке земельный или территориальный фактор практически роли не играет, но в то же время приобретает значение другой круг факторов (техническое совершенство, надежность и качество, степень изношенности, моральное старение, брэнд изготовителя и т.д.).
2. При оценке машин, оборудования и транспортных средств большую остроту имеет проблема идентификации объектов оценки. Задача идентификации таких объектов значительно сложнее, чем при оценке объектов недвижимости.
Количество оцениваемых объектов только на одном предприятии может достигать десятков тысяч единиц самого разнообразного по назначению, устройству и характеристикам оборудования. При этом оценщик машин, оборудования и транспортных средств часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, относящихся к другим видам активов предприятия. С одной стороны, объекты машин и оборудования должны быть отграничены от объектов недвижимости. При этом в большинстве случаев проблем не возникает.
Однако встречаются такие объекты, которые настолько основательно связаны со зданием или сооружением, что возможно с равным правом их отнесение как к недвижимости, так и к оборудованию.
Например, вентиляционные, отопительные и осветительные системы в зданиях по существу представляют собой оборудование, но относятся к недвижимости. Их стоимость является составной частью стоимости здания. Лифт в здании, его кабина, привод и управление — это оборудование, а шахта лифта — это сооружение и к оборудованию не относится. Четкое разграничение между объектами оборудования и недвижимости особенно важно при ведении учета имущества на предприятии, регистрации имущественных прав, а также при оценке имущества всего предприятия, когда оценку недвижимости выполняет одна бригада оценщиков, а объектов машин, оборудования и транспортных средств — другая бригада.
С другой стороны, машины, оборудование и транспортные средства как компоненты основных средств надо отличать от малоценных и быстроизнашивающихся предметов, которые относятся к оборотным средствам. Это средства труда со сроком службы менее года независимо от их стоимости и средства труда со сроком службы более года, но с первоначальной стоимостью менее установленного нормативными документами уровня. Понятно, что изменение учетной стоимости некоторых недорогих объектов по результатам оценки может сказаться на их положении как учетных единиц.
3. При оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа.
Земля, как известно, не подвержена износу, здания изнашиваются, но очень медленно. Что касается машин, оборудования и транспортных средств, то их износ происходит весьма интенсивно. В большинстве случаев оценщику приходится иметь дело с техникой, имеющей ту или иную степень износа, причем как физического, так и морального.
4. На стоимость машин, оборудования и транспортных средств могут оказывать влияние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобретение, ноу-хау и др., в то время как при оценке недвижимости эти элементы роли не играют.
5. Рынок машин, оборудования и транспортных средств очень структурирован. Практически каждая группа машин имеет свой сектор товарного рынка, и этих секторов оказывается гораздо больше, чем на рынке недвижимости. Причем характер рынка в разных секторах различный. Для многих видов машин, оборудования и транспортных средств массового применения характерен олигополистический рынок. В то же время рынок специальной и уникальной техники в основном монополистический.
6. Для многих видов специализированных и специальных машин и оборудования рынок ограничен. Лишь отдельные виды машин, оборудования и транспортных средств (автомобили, тракторы, компьютеры, бытовая и офисная техника, универсальные станки и др.) представлены на активном массовом рынке. Значительная часть специального оборудования изготавливается по индивидуальным заказам и не имеет открытого рынка, поэтому его оценку приходится вести с применением затратного подхода.
7. Рынок машин, оборудования и транспортных средств весьма подвижен в сравнении с рынком недвижимости. Это вызвано систематическим обновлением ассортимента продукции промышленно-технического назначения и появлением новых образцов взамен морально устаревших.
8. Если недвижимость (здания, постройки, сооружения) создаются отраслью капитального строительства, то машины, оборудование и транспортные средства — продукты отраслей машиностроения. Отраслевые факторы (производственные и операционные технологии, организация производства, серийность выпуска, применяемые материалы, применяемые стандарты и технические требования к продукции, кооперированные связи между предприятиями и т.д.) существенно отражаются на себестоимости, а, следовательно, и на ценах объектов.
9. В связи с тем, что изготовитель оборудования, как правило, стремится реализовать его на возможно большем числе рынков сбыта в разных регионах, произведенные им маркетинговые и рекламные затраты могут существенно отразиться на цене единицы оборудования.
10. При оценке машин, оборудования и транспортных средств следует также учитывать зависимость стоимости объекта от стадии жизненного цикла, на котором он находится.
Следует отметить, что теория и практика оценки находится в постоянном развитии. Особенно в последние годы усилиями отечественных и зарубежных ученых и специалистов внесено немало новых подходов и идей в методику оценки машин, оборудования и транспортных средств. Среди последних новаций отметим такие, как экономико-статистическое моделирование процесса формирования стоимости (цены), создание баз данных и рабочих мест оценщика на базе информационных технологий, применение Интернет технологий, анализ ошибок, разработка экспрессных методов оценки, совершенствование методик технической экспертизы для разных видов объектов, оценка степени интегрального износа и др. Специалистами разных организаций разрабатываются конкретные практические методики для оценки стоимости отдельных классов машин, оборудования и транспортных средств (технологического оборудования, контрольно-измерительных приборов, вычислительной техники, средств связи, средств автомобильного, воздушного, морского и речного транспорта и т.д.).
Специфика оценки машин, оборудования и транспортных средств накладывает отпечаток на характер профессиональной подготовки оценщиков, специализирующихся на данном направлении оценочной деятельности. Оценщик должен иметь высшее профессиональное образование, а его квалификация должна отвечать «Государственным требованиям профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации», утвержденным Министерством образования РФ 12 мая 2000 г. Согласно утвержденной образовательной программе лица, обучающиеся на диплом специалиста по оценке, должны обязательно изучить наряду с другими дисциплинами также такие дисциплины, как «Основы оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств», «Ценообразование в машиностроении и приборостроении», «Практика оценки стоимости машин, оборудования и приборов» и «Оценка стоимости транспортных средств».
Опыт ведущих оценочных компаний показывает исключительно важную роль специализации оценщиков по объектам оцениваемого имущества. Так, оценщик машин, оборудования и транспортных средств должен иметь не только достаточную финансово-экономическую и специальную оценочную подготовку, но и необходимые инженерные знания в предметной области, т.е. в области конструкций и устройств машин, технологии производства, правил их эксплуатации и технической диагностики. Высокий уровень профессиональной подготовки оценщиков — залог успеха в оценочной деятельности.
НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО, СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Затратный подход был практически единственным на протяжении всего советского периода нашей истории. Именно этот подход лежит в основе определения инвентаризационной стоимости, которую рассчитывают предприятия технической инвентаризации (БТИ, ПТИ и т.п.), а также для расчетов налогооблагаемой базы многих объектов.
Затратный подход может быть определяющим только в случае отсутствия данных для использования доходного и сравнительного подходов, т.е. когда рынок обращения объекта оценки не развит или он вообще является уникальным, а также не приносит дохода. Поэтому при оценке социальных объектов (школ, детсадов, вокзалов, мест лишения свободы, лечебных и культовых учреждений) обычно возможно применить только затратный подход. Также он применяется для целей страхования, налогообложения, при оценке объектов незавершенных строительством, требующих капитального ремонта или реконструкции.
Недостатки затратного подхода.
Расчет в рамках затратного подхода может дать неадекватные результаты в следующих случаях:
· несоответствие улучшений в составе объекта недвижимости наилучшему и наиболее эффективному использованию;
· отсутствие информации о правовом статусе и площади земельного участка (встречается очень часто при оценке имущества сельскохозяйственных предприятий, частных домовладений и дачных построек, встроенных и пристроенных помещений и т.п.);
· отсутствует рынок земельных участков (или прав на них) в районе объекта оценки;
· улучшения (здания и сооружения) не типовые, редко встречающиеся, при этом сметы на строительство отсутствуют;
· отсутствуют данные для объективной оценки прибыли предпринимателя;
· затруднено определение физического износа улучшений, например, когда их невозможно осмотреть визуально (сети коммуникаций), или когда в старом, давно построенном здании производится косметический ремонт, отделка дорогими стройматериалами, т.е. имеет место несоответствие внешнего вида объекта и его конструктивных элементов;
· имеются признаки существенного функционального и/или внешнего износов (отсутствуют утвержденные методики их расчетов).
На самом деле, как показывает практика, большинство оцениваемых объектов недвижимости имеют один или сразу несколько вышеперечисленных признаков, что снижает достоверность результата затратного подхода. Поэтому если затратный подход и применяется, оценщики обычно присваивают ему при согласовании результатов минимальный удельный вес в общей стоимости, чтобы уменьшить его влияние на итоговую стоимость. При расчете стоимости в обмене, например, при кредитовании под залог оцениваемой недвижимости многие банки рекомендуют присваивать ему удельный вес не более чем 5%-10%.
Сравнительный подход в условиях развитого рынка является наиболее объективным и адекватным. Невозможен для оценки уникальных объектов, аналогов которым нет, а также для большинства объектов, незавершенных строительством. При оценке стоимости в обмене для ликвидного имущества, такого как типовые квартиры, офисные и торговые помещения в развитых районах, является основным, а зачастую и единственным рекомендованным к применению подходом.
Недостатки сравнительного подхода:
- Неприменим для объектов, не обращающихся на рынке.
Доходный подход является наиболее предпочтительным для оценки объектов, способных приносить доход, особенно при оценке коммерческой недвижимости с развитым рынком аренды. Применяется для расчета стоимости в пользовании, то есть для конкретного собственника или инвестора, а также для расчета инвестиционной стоимости, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.
Недостатки доходного подхода:
· Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.
· Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.
· Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).