Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
· заключение с заказчиком договора об оценке;
· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
· анализ рынка, к которому относится объект оценки;
· выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
· составление и передача заказчику отчета об оценке.
Итак, для проведения оценки собственности необходимо определить стоимость объекта. Самая главная в оценке – это полезность, т.е. стоимость выступает как мера полезности вещи. Также на стоимость влияют умственные и физические усилия, затраченные при создании вещи; редкость вещи, т.е. она не должна быть общедоступной (спрос должен превышать предложение). Важным аспектом является то, что в оценке стоимость выражается в деньгах.
Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки», определено, что цена - это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
В федеральных стандартах оценки (их 7) описаны все важные аспекты, касающиеся оценочной деятельности: подходы к оценке и требования к проведению оценки, виды стоимости и т.д.
Наиболее важным аспектом вопроса оценки недвижимости является оценка земельных ресурсов. Незавершенность земельного законодательства препятствует введению в оборот земельных участков, приводит к произвольному завышению стоимости их использования.
3.1 Основные положения кадастровой оценки земли.
Земля, являясь одним из объектов природы, обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены через сравнение их по определенным оценочным показателям. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, государственного регулирования объектами недвижимости и др. Качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение.
На качество земельных участков влияют также пространственно-технологические условия, которые также можно отнести к характеристикам местоположения. К таким условиям относят удобство подъезда к полям и другим используемым участкам, размер земельного участка, его конфигурация, раздробленность, чересполосица, дальноземелье, вкрапливание (камней, кустарников, заболоченных участков и др.) и т. д.
Для комплексного количественного определения роли этих показателей применяется земельно-кадастровое действие «оценка земель». Цель оценки земель — определить их плодородие и местоположение по показателям, которые характеризуют качество земельных участков. Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки.
Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.
Объектом экономической оценки земли являются участки, используемые в различных отраслях народного хозяйства.
Основным источником достоверной информации при оценке земель является статистическая отчетность по объектам земельных отношений, структуре земель, материалы почвенных, геоботанических, экологических, гидромелиоративных и других обследований, представленные в текстовом и графическом виде (карты, планы, схемы и др.).
Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо учитывать их в процессе оценки ее стоимости:
• во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;
• в сельском хозяйстве земля являемся главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;
• земля пространственно (по площади) ограничена и ничем незаменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования;
• не изнашиваемость и вечность. Земля в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличии от стоимости улучшений. Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительною способность.
Заключение.
Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, потом добавились стандарты профессиональных организаций, появились специальные законы и акты регулирующие.
Исследуя мировой опыт развития оценки в современной России возможно развивать национальную систему оценки. Нельзя слепо копировать опыт других стран или создавать принципиально новых подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии оценочной деятельности.
Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.
Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.
В настоящее время наработанный и обобщенный опыт уже позволяет адаптировать западные методики к российским условиям и ведет к повышению качества оценочных услуг. Вследствие этого управленческие решения, основанные на результатах квалифицированной оценки, более обоснованы и снижают вероятность ошибочных действий руководителя в нестабильной рыночной среде.
Развитие оценочной деятельности является необходимым условием для укрепления рыночных отношений и дальнейшего продвижения страны по пути реформ.
Список литературы:
1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
2. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 «Об утверждении стандартов оценки» (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.12.2006 N 767)
3. «Основы оценочной деятельности» под ред. Косоруковой И.В., Москва 2010
4. «Становление оценочной деятельности в России» М.: Институт оценки природных ресурсов, 2007