Аренда является одним из самых доступных и распространенных способов получить юридический адрес, владеть и пользоваться помещением. Самым большим спросом на рынке недвижимости пользуются, конечно же, офисные помещения, в силу закона необходимые для размещения исполнительного органа юридического лица (например, директора), а также хранения учредительных документов фирмы и получения почтовой корреспонденции.
Отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Временный характер отношений означает, что право распоряжения недвижимым имуществом к арендатору не переходит.
По сроку действия договора аренды нежилых помещений различают краткосрочную и долгосрочную аренду.
Основные условия аренды установлены в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Любой договор аренды базируется на этих гражданско-правовых нормах. Оформление договора в письменной форме является обязательным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Для того чтобы получить полную информацию о контрагенте, арендатору необходимо ознакомиться с учредительными документами арендодателя и документами, подтверждающими право арендодателя на сдачу в аренду помещения. Если речь идет о субаренде, то подтверждением права арендатора на сдачу помещения в субаренду являются договор аренды с собственником и свидетельство о праве собственности на помещение.[14] По ряду причин не всегда возможно увидеть оригиналы документов арендодателя или собственника помещения, но в сам договор аренды рекомендуется всегда включать пункт о том, на каком праве помещение принадлежит арендодателю (например, для договора субаренды: «Право сдачи указанного помещения в субаренду предоставлено арендатору арендодателем (ООО «ТКМ»), являющимся собственником помещения, на основании договора аренды от 12 мая 2008 г. № 4, заключенного на срок 11 месяцев»).
Предметом договора аренды нежилого помещения является передача во временное пользование (или же владение и пользование) нежилого помещения. Согласно теории права само нежилое помещение правильно называть объектом договора (хотя зачастую само передаваемое помещение называют предметом договора).
Нежилые помещения входят в состав зданий, строений, сооружений, построек или жилых домов. Арендоваться по одному договору аренды могут одно или несколько помещений, расположенных как в одном здании, так и в разных зданиях, имеющих разные адреса, литеры, этажность и т.п.
Договор аренды в обязательном порядке должен содержать информацию о сдаваемом в аренду помещении: точный адрес здания, в котором находится помещение (в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется); описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации); площадь помещения (указывается в соответствии с технической документацией); назначение сдаваемого помещения (например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе)[15].
Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. 607 ГК РФ. Пример: если нежилое помещение находящегося на 5-м этаже специализированного офисного комплекса, литера «Р», по плану БТИ № 46 сдается в аренду, то договор аренды, в котором указано «нежилое помещение по адресу: пр-т Кирова, д. 17, для использования под офис» и к которому не приложен план здания с указанием на нем арендуемого помещения, можно считать незаключенным. Это значит, что арендодатель, который заключил договор аренды на длительный или неопределенный срок, имея свой интерес в прекращении арендных отношений, легко может «избавиться» от арендатора досрочно, обратившись в суд с иском о признании договора незаключенным и обязании арендатора освободить занимаемое помещение.
Как и любой другой договор, договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки[16].
Право сдачи указанного помещения в субаренду предоставлено арендатору арендодателем, являющимся собственником помещения, на основании договора аренды.
Часто арендатор крайне заинтересован в том, чтобы арендные отношения носили длящийся характер. Особенно это актуально, когда арендатор вкладывает немалые денежные средства в ремонт и оборудование помещения. В таких случаях есть два варианта. Первый и наиболее правильный - заключение долгосрочного договора, который подлежит государственной регистрации. Однако в связи с тем, что арендодатель не всегда согласен регистрировать договор в органах юстиции, а также в связи с определенными финансовыми затратами[17].
Вторым вариантом является заключение договора на 11 месяцев с автоматической пролонгацией при отсутствии на то возражений сторон. Фактически такой договор действует в течение неопределенного срока. В своем информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 Высший Арбитражный Суд РФ признал, что для таких договоров государственной регистрации не требуется (п. п. 10, 11[18]).
Для арендатора выгодно предусмотреть условие о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора субаренды помещения.
Преимущественное право означает преимущество арендатора перед другими потенциальными арендаторами в заключении договора аренды на новый срок после его расторжения или истечения срока его действия.
В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, или только возмещения таких убытков.
Для обеих сторон удобно, когда в договоре указывается, что текущий ремонт производится арендатором за счет собственных средств по мере необходимости.
Зато вопросы капитального ремонта, переустройства и перепланировок должны быть решены в договоре аренды более четко. Капитальный ремонт, переоборудование и перепланировка арендуемого объекта производятся с письменного согласия арендодателя с соблюдением санитарных норм, правил пожарной безопасности, правил охраны труда, правил устройства электроустановок, технических и иных правил и норм. При возникновении у арендатора необходимости производства капитального ремонта, переоборудования и перепланировки арендуемого помещения он должен представить на согласование арендодателю соответствующую проектно-сметную документацию. В любом случае окончательное решение о переустройстве или перепланировке объекта недвижимости принимает собственник или уполномоченный им на то представитель собственника.
Договором может быть предусмотрено, что по истечении срока договора, а также в случае досрочного его расторжения арендатор передает арендодателю в собственность безвозмездно все произведенные улучшения, не отделимые без вреда для конструкции арендуемого объекта, или производит за свой счет ремонтно-восстановительные работы, вызванные переоборудованием, не согласованным в установленном порядке. Такое условие в тексте договора может и не содержаться, но если вопрос дойдет до суда, то, скорее всего, он будет решен в пользу арендодателя[19].
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, которые производятся за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Безусловно, что для арендатора выгоднее, когда арендодатель полностью или частично возмещает арендатору стоимость ремонта или засчитывает ее в счет арендной платы. Удобно, когда на возможность такого зачета, а также на условия и сроки согласования проектно-сметной документации на проведение ремонтных работ указывается в тексте самого договора аренды.
Указание на размер арендной платы является существенным условием договора. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку данный договор относится к числу возмездных.
Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ и изменению в договорном порядке не подлежит. Это означает, что условие договора о том, что «размер арендной платы может корректироваться арендодателем один раз в квартал», является недействительным в силу закона. Если договор аренды подписан обеими сторонами с таким недействительным условием, то на действительность договора в целом это не влияет - недействительно только такое условие.
Размер платы может не устанавливаться в твердом размере, а быть определяемым. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66[20], стороны могут определить ставку арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте. Оно означает установление механизма исчисления арендных платежей, что имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.
Крайне важным пунктом договора аренды является условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.
В состав коммунальных и иных платежей, которые стороны должны распределить между собой, входят: стоимость услуг водоснабжения и водоотведения; стоимость услуг телефонной связи; стоимость потребленной электроэнергии; стоимость пользования частью земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, и прилегающей территорией; стоимость теплоснабжения (газоснабжения); плата за уборку помещений; плата за вывоз мусора; плата за негативное воздействие на окружающую среду; некоторые другие виды платежей.
Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него, заблаговременно в письменной форме предупредив об этом другую сторону. Предварительное предупреждение является обязательным (ст. 610 ГК РФ). Если арендатор выехал из занимаемого помещения без соблюдения установленного порядка, а арендодатель не принял фактически освобожденное помещение по акту приема-передачи (возврата), то он, арендодатель, может взыскать через суд сумму арендных платежей до окончания срока действия договора как за фактическое пользование помещением (если, конечно, этим помещением не начнет пользоваться новый арендатор).
Договор, заключенный на определенный срок (срочный договор), прекращается с истечением этого срока. Но в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. Обычно условия о расторжении договоров аренды дублируют положения ст. ст. 619 и 620 ГК РФ.
Передача помещения от арендодателя арендатору обычно оформляется актом приема-передачи (сдачи-приемки). По окончании срока аренды составляется аналогичный акт возврата помещения (ст. 655 ГК РФ).
Акт служит доказательством фактической передачи помещения и позволяет точно определить момент времени, с которого помещение переходит в пользование или во владение и пользование арендатора вместе с соответствующими правами и обязанностями в отношении имущества. Если стороны не желают составлять акт приема-передачи, то на это обстоятельство обязательно нужно указать в тексте самого договора (например: «в связи с тем что помещение фактически передается в пользование арендатора в момент заключения настоящего договора, стороны договорились, что акт приема-передачи помещения составляться не будет»). В последнем случае сам договор аренды одновременно служит документом о передаче арендуемого помещения, как того требует п. 1 ст. 655 ГК РФ.
В арбитражной судебной практике нередки случаи, когда сторона по делу, которая имеет на руках договор аренды и документы об оплате по договору, но не имеет акта приема-передачи помещения, не может доказать фактическое нахождение в арендуемом помещении и проигрывает в споре (например, Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2006 г. № А08-2847/06-15[21]).
Кроме того, в акте стороны имеют возможность подробно описать состояние имущества, указать на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, приборов учета воды, тепло- или электроэнергии, состояние внутренней отделки, наличие или отсутствие мебели, оборудования и иные характеристики, которые неуместно указывать в самом договоре аренды. Это делать обязательно, так как арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию, а арендатор несет полную ответственность за порчу арендованного имущества.
Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Если недостатки переданного помещения полностью или частично препятствуют использованию по указанному в договоре назначению, то арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя или безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков в счет арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора[22].
Арендодатель не отвечает за недостатки помещения, сданного в аренду, и, соответственно, не возмещает арендатору расходы, понесенные им в случае принятия арендатором этого имущества с оговоренными недостатками (например, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 марта 2002 г. по делу № Ф04/793-106-2002[23]).
Таким образом, содержание договора аренды должно позволять сторонам договора беспрепятственно осуществлять свои права и обязанности, возложение которых связано с целью аренды – извлечение благ из используемого объекта аренды.