Арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК) РФ.
Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды.
Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора). Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором.
Нередко возникает ситуация, когда лицо незаконно пользуется чужим имуществом. Например, договор аренды закончился, а арендатор имущество не возвращает и продолжает им пользоваться, не внося при этом арендную плату. Бывший арендодатель в данном случае может не только требовать возврата имущества, но может еще и взыскать с бывшего арендатора сумму неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
Например, ФАС ВВО рассмотрел спор между городским рынком и предпринимателем, который торговал через павильон на этом рынке, но за место не платил. Суд посчитал, что предприниматель в результате «бесплатного» пользования торговым местом получил неосновательное обогащение, и взыскал с него эту сумму. Расчет суммы неосновательного обогащения суд произвел исходя из ставок арендной платы, действовавших на рынке[30].. Аналогичные решения принимают и другие суды[31].
Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.
Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Так, закрытое акционерное общество «Восточная Инвестиционная Газовая Компания» (далее - ЗАО «ВИГК») обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к администрации Новорождественского сельского поселения о взысканиисуммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования были мотивированы сбережением ответчиком денежных средств за счет истца в связи с выполнением последним капитального ремонта арендуемого имущества по договорам аренды муниципального имущества в отношении системы коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа удовлетворил требования истца, указав в своем решении следующее[32].
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ни действующим в момент выполнения истцом работ законодательством, ни договорами аренды не было предусмотрено выполнение арендатором капитального ремонта арендуемого имущества, руководствуясь упомянутой нормой, пришли к обоснованному выводу, что поскольку капитальный ремонт в рамках договора аренды выполнен ЗАО «ВИГК» за свой счет, тогда как по закону капитальный ремонт арендуемого имущества выполняется арендодателем, то администрация обязана возместить расходы истца.
При этом апелляционный суд правильно указал, что к арендным правоотношениям, в том числе связанным с осуществлением арендатором капитального ремонта положения Закона № 94-ФЗ не применяются, тем более что договор аренды заключен по итогам торгов, а Закон № 94-ФЗ не содержит норм, предусматривающих выставление на аукцион проведение капитального ремонта по договору аренды и заключение в этих целях государственного (муниципального) контракта.
От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом.
Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т.п.
Арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав.
При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам.
Заключение
На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем.
Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1. ст.606 ГК РФ).
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным
Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.
Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества а аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.
Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.
Предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.
По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ
Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).
Список литературы
Нормативные акты:
1. Конституция Российской Федерации от 12декабря 1993 г //РГ. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1 от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 22 декабря 1995 года //СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001. // Собрание законодательства Российской Федерации.29.10.2001. №44. Ст.4147.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.12.2011) //Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14,
6. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ, 01.07.2002, № 26, ст. 2519.
Научная и учебная литература:
7. Бычков А. Не зарегистрирован, но должен исполняться // ЭЖ-Юрист. 2014. № 10.
8. Гражданское право /Под ред. А. П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2013.
9. Гриценко И.В. Для государственной регистрации договора аренды части помещения необходима постановка части помещения на государственный кадастровый учет // Бюллетень нотариальной практики. 2013. № 3.
10. Зернин Н.В., Эйриян Г.Н. Изменение размера арендной платы за публичные земли: эволюция правовых позиций ВАС РФ // Вестник ВАС РФ. 2013. № 12.
11. Игнатова Ю.Н. Договоры аренды транспортного средства: понятие и классификация объекта // Юрист. 2014. № 1.
12. Кирпичев А.Е. Применение зачета встречных требований по гражданско-правовым обязательствам между публично-правовыми образованиями и предпринимателями // Адвокат. 2014. № 2.
13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. –., 2011.
14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой./ Отв. ред. О.Н Садиков. М., 2012. С. 453.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /Под ред. Е.Л. Забарчука. – М.: Экзамен, 2011.
16. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора //Право и экономика. 2008, № 11.
17. Гусев Я.И. В ответе за чужое имущество // ЭЖ-Юрист. 2009. № 8.
18. Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. 2013. № 6.
19. Супрун В.В., Майдаровский Д.В. Современные проблемы правового регулирования арендных отношений // Закон. 2013. № 10.
20. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика, 2007, № 12.
21. Терновцов А. Уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта недвижимости, пути и способы правового противостояния//Правовые вопросы недвижимости, 2007, № 2.
22. Эрделевский А.М. О судебной практике применения норм о договоре аренды // М., 2013.
Постановления судебной практики:
23. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ, № 1, январь, 2012.
[1] Собрание законодательства Российской Федерации.05.12.1994. №32. Ст. 3301.
[2] Собрание законодательства Российской Федерации.29.01. 1996. №5. Ст. 410.
[3] Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №5. Ст. 410.
[4] Гражданское право /Под ред. А. П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 2013. – С.141.
[5] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. –., 2011. – С. 248.
[6] Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 2013. – С. 142.
[7] Витрянский В.В. Общие положения об аренде//Хозяйство и право. – 1996. - №2. – С. 34.
[8] Витрянский В.В. Общие положения об аренде //Хозяйство и право. 1996. №2. – С. 35.
[9] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М., 2011. – С. 250.
[10] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой./ Отв. ред. О.Н Садиков. М., 2012. С. 453.
[11] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /Под ред. Е.Л. Забарчука. – М.: Экзамен, 2011. С. 543.
[12] Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.
[13] Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
[14] Кузнецова О.В. Указ. соч. – С. 56.
[15] Котов Б.А. Сделки. Правовое регулирование и юридическое оформление. – М., Приор.- 2005.- С. 34.
[16] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /Под ред. Е.Л. Забарчука. – М.: Экзамен, 2012. С. 548.
[17] Котов Б.А. Указ. соч. – С. 35
[18] Информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года // Вестник ВАС РФ. 2001. №8.
[19] Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2010.- С. 367.
[20] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66
[21] Вестник ВАС РФ. 2006. №43.
[22] Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора //Право и экономика. 2008, № 11.
[23] Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика // Бухгалтерский учет. 2002. N 15.
[24] Постановление ФАС ЗСО от 24.01.2008 № Ф04-158/2007(180-А75-21), Определение ВАС РФ от 14.03.2008 № 2784/08 //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. №12.
[25] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66
[26] Гусев Я.И. В ответе за чужое имущество // ЭЖ-Юрист. 2009. № 8.
[27] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. – М., 1999. – С. 56.
[28] Гражданское право /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 2013. – С. 155.
[29] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М., 2011. – С. 253.
[30] Постановление ФАС ВВО от 21.07.2008 № А82-3581/2007-38.
[31] Постановления ФАС СЗО от 01.08.2008 № А21-1904/2007, ФАС МО от 26.06.2008 № КГ-А40/4522-08-1,2
[32] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2014 по делу N А67-2495/2013.