Особенности российского рынка недвижимости
Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется экономическим законам. Однако специфика нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.
Формирование РН в Российской Федерации затрудняется искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли под ними. Кроме того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточным государственным регулированием отношений на РН и неразвитостью рыночной инфраструктуры.
Особенности развития РН в России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения РН многие исследователи относят к середине 1990г., когда Закон "О собственности в СССР" признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992г. - с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости.
Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в России - стадия его становления - характеризовалась следующими особенностями:
оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;
значительное превышение спроса над предложением;
система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;
поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;
форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.
В конце этого периода произошел резкий рост цен на объекты жилой недвижимости в 7-8 раз.
Следующий период, который в различных регионах Росси проходил со второй половины 1993г. до начала 1995г., можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:
начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;
коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;
поведение продавцов и покупателей - рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен и следят за курсом доллара;
темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться.
Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30-40% объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что в конце переходного периода происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная нормативная база, усиливается регулирующая роль государства.
Следующий этап развития жилищного рынка - стадия продвинутого, сформировавшегося рынка.
В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом доллара.
Становление рыночных отношений в сфере недвижимости, а также закономерное вовлечение российской экономики в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.
Основные функции рынка недвижимости
1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.
4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.
7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
9) Инвестиционная: рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.
10) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.
Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:
развитие (создание) недвижимости;
оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);
управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).
По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
рынок купли-продажи;
аренды;
ипотеки;
доверительное управление и др.,
а по степени готовности к эксплуатации:
незавершенное строительство;
новое строительство;
строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по форме собственности:
частные объекты недвижимости;
государственные;
муниципальные объекты недвижимости.
По отраслям:
промышленные объекты;
сельскохозяйственные объекты;
общественные здания и сооружения.
По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
По виду объектов недвижимости:
земельный рынок;
здания и сооружения;
помещения;
предприятия как имущественные комплексы;
кондоминиумы;
вещные права;
многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.