1.1Понятие земельного участка как объекта оценки
Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу.
Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу России, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами.
Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.
При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.
При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.
Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.
При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета. Обязательные требования к отчету:
· однозначность толкования содержащейся в нем информации;
· общедоступность изложения, включая пояснения к специальным терминам;
· наличие развернутых обоснований и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.
В отчете должны быть указаны:
· даты определения стоимости земельного участка и составления отчета;
· основание для проведения оценки;
· информация об оценщике: юридический адрес, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности;
· точное описание объекта оценки;
· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их применения;
· перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка;
· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.
Кроме того, в отчете могут содержаться: описание земельного участка и его улучшений (зданий и сооружений) и их фотографии; описание соответствующей времени составления отчета ситуации на рынке, предложения оценщика по наиболее оптимальному использованию участка.
Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины или диапазона величин.
1.2Правовое обеспечение оценки стоимости земельного участка
В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:
1. федеральные законы;
2. постановления Правительства Российской Федерации;
3. ведомственные нормативные акты;
4. нормативные акты субъектов Российской Федерации.
К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2. Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.
3. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
К документам второго уровня относятся:
1. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.
2. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. "О порядке определения нормативной цены земли".
К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов.
1. Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами МЭРТ РФ № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 г. и № 508 от 22 октября 2010 г.:
ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки";
ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости";
ФСО № 3 "Требования к отчету об оценке ";
ФСО № 4 "Определение кадастровой стоимости".
2. Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".
3. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г.39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"
К нормативным актам субъектов Российской Федерации относятся различные документы, регулирующие процедуры определения тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных прав, связанных с землей.
Имущественные права на земельный участок. С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.
Такими правами могут являться: право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.
При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.
Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга.
Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ландшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.
Термин землепользование означает пользование землей в установленном обычаем или законодательством порядке.
Регулирование землепользования обычно направлено на соблюдение интересов определенного сообщества людей - населения всего государства, местной общины или муниципалитета.
Существует два типа земельного регулирования.
Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сельскохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохранение ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населения, проживающего на территориях, подверженных воздействию негативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с планированием землепользования и принятием правовых актов, выделяющих те или иные категории или типы земель и территорий.
Второй тип регулирования направлен на предупреждение нежелательных видов застройки земельных участков. В его основе лежит метод зонирования, заключающийся в разработке комплексных планов по распределению видов и плотности землепользования, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и других ограничений, включая подземное и воздушное пространство для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях.