2.1Факторы, влияющие на оценку стоимости земельных участков
На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:
- социальные и демографические особенности;
- общая экономическая ситуация;
- правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
- природные условия и окружающая среда;
- физические и качественные характеристики земельного участка;
- расположение земельного участка;
- доход, который можно получить, используя земельный участок.
К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.
К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.
К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.
К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.
К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.
К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.
2.2Принципы оценки стоимости земельных участков
Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведется, исходя из положений специальных оценочных принципов.
В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке.
При этом различают:
- принципы, основанные на представлениях пользователя;
- принципы, связанные с рыночной средой;
- принципы, связанные с объектом собственности;
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов; оценки. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта.
Принципы, основанные на представлениях пользователя:
Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять: потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определенной экономической функции, например, для выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.
Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью. Принцип замещения обнаруживается в каждом из трех подходов к оценке стоимости.
Принцип ожидания - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.
Принципы, связанные с рыночной средой:
Принцип зависимости выясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов, находящихся в сфере его расположения (или действия). Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.
Принцип соответствия. Соответствие - степень, в которой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк с богатыми архитектурными украшениями. В обоих случаях стоимость несоответствующей стандартам рынка собственности будет меньше.
Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке. Предложение - количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос - количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.
Принцип конкуренции. Прибыль как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.
Принцип изменения устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов.
Принципы, связанные с объектом собственности:
Принцип сбалансированности устанавливает, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недозагруженность или перезагруженность приводит к уменьшению стоимости земли).
Принцип экономической величины заключается в определении оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Например, отсутствие места для парковки машин может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода.
Принцип экономического разделения. Имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась.
Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости принцип можно интерпретировать следующим образом: стоимость любого отдельного элемента недвижимости (фактора производства) зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии. Этот принцип имеет практическое применение при расчете уровня излишних или недостаточных улучшений либо неправильного размещения при анализе лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как; чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность возникает в результате то го, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимума выручки от продаж, минимума издержек или удовлетворения особых потребностей. Соответственно, чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности Так, продуктивность отдельных видов угодий неодинакова: более высокий доход на единицу плодородия дают земли плодово-ягодных насаждений, далее следуют пашня, залежь, сенокосы и пастбища, притом орошаемые угодья более ценны, чем неорошаемые.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования:
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этот принцип является синтезом принципов всех групп, которые были рассмотрены ранее.
2.3Основные подходы и методы к оценке земельных участков
При оценке земли используется три подхода:
Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.
Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).
Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.
Методы используемые при оценке земли:
Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:
-расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
-определение величины соответствующего коэффициента капитализации;
-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Если известны величина чистого дохода (ЧОД) и норма капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:
Капитализация земельной ренты – определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой земельных участков. Коэффициент капитализации – ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. В настоящее время имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации земельной ренты.
Метод предполагаемого использования. Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода –возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
-анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
-расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;
-прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка
-расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка
-оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.
Метод остатка. Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода –возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
-расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
-расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
-расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;
-расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
-расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.
Метод сравнения продаж. Применяется для оценки земельных участков, как застроенных, так незастроенных. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Последовательность действий:
- определение элементов сравнения
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение величин корректировок цен аналогов;
- непосредственно корректировка цен каждого аналога;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Метод распределения. Применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
-наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение величин корректировок цен аналогов;
- непосредственно корректировка цен каждого аналога;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод выделения. Применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
-наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение величин корректировок цен аналогов;
- непосредственно корректировка цен каждого аналога;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.