В СООТВЕТСТВИИ С URAR
Важной частью курса является составление демонстрационного отчета об оценке. Нижеприведенные данные позволят подготовить демонстрационный отчет об оценке.
ДАННЫЕ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА
А. РЕГИОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ. Г. Сан-Антонио, штат Техас расположен в центральной части южного Техаса приблизительно в 150 милях от Мексиканского залива и 150 милях от Мексики. Город Хьюстон расположен в 200 милях к востоку, а г. Даллас в 280 милях к северу.
Сан-Антонио является одним.из четырех уникальных городов США с историческими памятниками (остатками 5 испанских католических миссий), международным конгресс-центром и т.д. Очень большое количество туристов посещает город ежегодно.
В Сан-Антонио имеется электричество, газ, вода и канализация. Вода очень чистая, из подземных скважин. Рост производства электроэнергии и развитие сети по уборке мусора позволяет развиваться городской застройке.
Система скоростных дорог развивается вместе с ростом города. Общественная система транспорта представлена автобусным сообщением - чистым и регулярным. Система воздушного сообщения обеспечивает связь со всеми городами США, а также с Мексикой. Город связывает с другими штатами 3 железнодорожные линии и система автодорог.
В. ДАННЫЕ О БЛИЖАЙШЕМ ОКРУЖЕНИИ. Объект оценки расположен в северной части города к востоку от Военного шоссе, к северу от кольца 410 примерно в 3,5 милях я в 2,25 милях к югу от кольца 1604. Два кольца образуют замкнутые круги вокруг Сан-Антонио и являются скоростными магистралями. Международный аэропорт расположен в 4,5 милях от объекта и поэтому можно слышать некоторый щум от самолетов.
1. Квартал расположения. Окружением объекта является близлежащий квартал. Границы - Военное шоссе на западе, город Савано-Парк на севере, старая дорога (Voelker Lanе) на востоке и дренажная система на юге.
Квартал включает в себя 223,39 акров земли и состоит из 602 индивидуальных домов, расположенных на 170, 727 акрах. В окрестностях имеется только один свободный земельный участок, которым владеет одна из 2-х церквей. Каждая церковь имеет участок в 5 акров с расположенными на них церковными зданиями. На Военном шоссе расположены коммерческие здания, магазины, конторы риэлторов, архитекторов и т.д. Примерно 2,609 акра используется под коммерческую застройку.
Ближайший бассейн и теннисный корт расположен на участке земли в 2085 акра. В наличии имеется 350б9 акров вакантной земли, зарезервированной застройщиком для использования в коммерческих целях. Предполагается, что на этой земле будет построен торговый центр, который не повлияет на стоимость индивидуалъных домов.
2. Транспорт - автобусная остановка имеется на Военном шоссе. Городской муниципалитет Сан-Антонио обеспечивает пожарную охрану и охрану порядка (полицию) на уровне окружающих районов. Школьный автобус обслуживает детей всех трех учебных групп в районе.
3. Школы и церкви - качество школ является средним. В районе имеется 2 церкви, а в ближайших районах находится также много других церквей,
4. Возраст застройки - застройка района началась 8 лет назад и закончилась в прошлом году. Большинство домов было построено одним застройщиком с минимальными изменениями в стиле застройки. В процессе застройки имелись некоторые изменения в кухонном оборудовании.
5. Рейтинг окрестностей - по сравнению с близлежащими районами данный район можно считать средним. Вакантными является менее 3% домов. Дома, оцененные в 10(% их стоимости продаются в среднем за 4-6 месяцев. Нет объявлений "ПРОДАЕТСЯ", однако и нет недостатка предлагаемых квартир. Цены остаются стабильными.
6. Уровень цен в районе - уровень цен в данном районе колеблется от $100000 до $160000, при том, что примерно 8% процентов арендовано. Наиболее вероятная цена квартир в районе - $145000.
С. ИНФОРМАЦИЯ ОБ УЧАСТКЕ - участок является угловым, размером 13691 кв. фут. В настоящее время он расположен в черте города и в соответствие с зонированием на нем могут строиться индивидуальные жилые дома. Настоящие улучшения отвечают этим требованиям. Участок лежит в зоне, не подверженной затоплениям.
1. Коммунальные услуги - коммунальные услуги представлены газом, водой, сбором мусора и обеспечиваются муниципальными компаниями. Телефонные услуги предоставляются Southweatern Веll. Доступно кабельное телевидение. Все коммуникации являются подземными. Участок земли имеет ухудшения в 12` из-за прохождения коммуникации вдоль задней стороны участка, которые не влияют на его рыночную стоимость.
2. Топографическая информация - участок имеет легкий наклон назад, что обеспечивает адекватный дренаж. Внешний вид участка является средним.
3. Внешние улучшения - улица, идущая от дома, освещена. Улица покрыта асфальтом и имеет тротуары. Нет специальной канализации, ее заменяет от-крытая дренажная система.
4. Минимальные услуги - Частный клуб отдыха имеет два корта, бассейн и расположен через улицу от объекта. Членство стоит $175,00 в год. Корты и бассейн похожи на аналогичные в округе/
D. ОЦЕНИВАЕМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - адрес оцениваемого имущества -14303 Чимней хауслайн, Сан-Антонио, Графство Бексар, Техас, 78231. Участок по земельному кадастру - 1914, номер по карте 515Е7, полный набор прав владения (fее simple), годовой налог $2091. Заказчик оценки - Первая федералъная депозитная ассоциация (First Federal Savings Association). Дата продажи оценки - 1 декабря 1987 г. Владелец - Джон и Мэри Доэ. Объект представляет собой 2-х этажное здание, построенное 6 лет назад. Эффективный возраст составляет 3-5 лет при оставшейся экономической жизни 40-50 лет. Оставшейся срок физической жизни установлен в 50 лет.
1. Конструкция здания - стены облицованы с трех сторон кирпичом, внутри - доски. Конструкция может быть квалифицирована как кирпичная для защиты от огня. В целях оценки следует использовать кирпичные здания из справочника Маrshall & Swift. Крыша - деревянная черепица. Окна алюминиевые, с одним стеклом и защитным экраном. Внешние двери деревянные. Уровень изоляции для стен и потолка соответствует стандартам R-22 и R-11, что является типичным для данной местности.
2. Фундамент - объект имеет бетонный ленточный фундамент (в данном примере на него не надо делать поправки), РVС дренажные трубы, медные трубы водоснабжения на 1-м и 2-м этажах.
3. Электричество - электрическая проводка в изоляции, счетчик, что является типичным для данной местности. Отопление - газ, теплый воздух подается в помещения через систему кондиционирования.
4. Полы - полы паркетные имеются в гостиной, кухне и комнате для завтраков. Виниловые покрытия - в ванных, мраморный пол в прихожей, в остальных помещениях - ковер. Ванные комнаты отделаны керамической плиткой. Все другие комнаты имеют ковровое покрытие. Для подхода по стоимости рекомендуется использовать ковровое покрытие.
5. Кухонное оборудование. Состоит из плиты с духовкой, микроволновой печи, вентилятора. Имеется посудомоечная машина, бак для сбора мусора, смягчитель воды. Горячая вода обеспечивается газовым нагревателем объемом 50 галлонов, что является обычным. Имеется 6 вентиляторов и б пожарных детекторов. (Не надо вводить поправки на вентиляторы, т.к. они являются типичными).
6. Сантехника - вся сантехника состоит из керамики, за исключением мойки в кухне и баре. Раковины в туалетах мраморные. На верху - две ванные комнаты. Внизу ванная имеет душ. В каждой ванной комнате имеется кондиционер/нагреватель.
7. Отделка комнат. Стены всех комнат покрыты тканевыми обоями поверх сухой штукатурки, гостиная отделана деревянными панелями. Потолки покрашены побелкой по штукатурке. Ванные комнаты покрыты обоями и плиткой.
8. Гараж - Внутренность гаража сделана из окрашенных панелей. Потолок покрыт звукоизоляционным материалом. Гараж имеет бетонный пол и две 8-дюймовые двери.
9. Крытая веранда - крытая веранда размером 22' * 30', крыша с деревянной черепицей, две застекленные двери. (При расчетах необходимо учесть пространство между камином и окном).
10. Ландшафт - размер дороги для машин 40' * 18', пешеходной дорожки 238' * 3'6". Имеется деревянная ограда длиной 290 футов, двое ворот 6' * 4'. Земля покрыта травой. В передней части двора имеется 4 больших дуба, позади дома 6 больших дубов и много маленьких. Данный вид деревьев престижен в этом районе.
Оцениваемая недвижимость квалифицируется как "хорошего качества".
11. Условия финансирования. Текущее финансирование покупки дома за счет обычного кредита (80% - 90% от оцененной стоимости, на 30 лет при 12% годовых, концессия со стороны продавца 0-2%. Некоторые займы VА - продавец платит 2% -5%. Покупатель обычно платит 1 % стоимости).
ЗАМЕЧАНИЕ: Все необходимые данные можно вычислить исходя из схематического плана объекта. Все вычисления следует занести в форму Маrshal & Swift 1007. Цифры при этом округляются до единиц долларов.
ИНФОРМАЦИЯ О ДОХОДЕ
Следующие объекты недвижимости были проданы и сейчас сдаются в аренду:
1. [10] 2951 Green Runе, Lane 2863 кв.фута, продана в октябре $140000. Арендная плата $1000 в месяц.
2. [11] 14302, Cluster Oak 2942 кв. фута, продана в ноябре за $143000, арендуется за $1100.
3. [12] 2902 Меadow Circle, 2672 ПРОДАНА В ИЮЛЕ ЗА $132000. Арендуется за $950.
Установлено, что рыночная арендная плата для объекта оценки составляет $1050 в месяц.
Примечание: Цифры в квадратных скобках соответствуют номеру аналогов на карте.
ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРОДАЖАМ
Следующие аналоги были найдены по мультилистинговой службе (М.L.S. system). Данная информация была перепроверена у брокера по недвижимости.
[1] 2702 Green rage, продана в октябре за $145500. Новый кредит 12,5%, 90% от стоимости. Продавец пойнт в 2%.. Крыша покрыта кедровой дранкой. Возраст дома - 4 года. 7 комнат, 4 спальни, 2,5 ванных комнаты, 2900 кв. футов, пристроенный гараж на 3 машины, крытая веранда, деревянная ограда, охранная сигнализация, смягчитель воды, камин.
[2] 14018 Gingerwood, продана в мае за $137500. Продажа за наличные деньги. Крыша - бетонная. Возраст дома - 2 года. 7 комнат, 4 спальни, 2,5 ванных комнаты, 2800 кв. футов, пристроенный гараж на 2 машины, открытая веранда, деревянная ограда, охранная сигнализация, 2 вентилятора, камин.
[3] 14003 Cluster Oak, продана в июле за $148454. Кредит VА 13%, 90% от стоимости. Крыша покрыта кедровой дранкой. Возраст дома - 4 года. 8 комнат, 4 спальни,. 3 ванных комнаты, 2863 кв. футов, пристроенный гараж на 2 машины, открытая веранда, деревянная ограда, охранная сигнализация, поливочная система, смягчитель воды, бассейн (меньший, чем обычно - $7000), камин.
[4] 2802 Peppermill Run, проданавиюлеза$123000. Кредит VА12,75% Крыша - бетонная. Возраст дома - 2 года. 7 комнат, 4 спальни, 2,5 ванных комнаты, 2362 кв. фута, пристроенный гараж на 2 машины, открытая веранда, деревянная ограда, камин.
[5] 2518 Indian Ridge, продана в в сентябре за $151500. Новый кредит 13%, 90% от стоимости. Крыша - бетонная. Возраст дома - 2 года. 8 комнат, 4 спальни, 3,5 ванных комнаты, 2742 кв. фута, пристроенный гараж на 2 машины, открытая веранда, 2 вентилятора, бассейн, камин. (Бассейн стоит $8500).
[6] 2907 Соuntry Villaaa, продана в октябре за $133500. Новый кредит 10%, 90% от стоимости. Продавец заплатил 6 % пойнтов (следует вводить поправку на 3 пойнта). Крыша - бетонная. Возраст дома- 2 года. 9 комнат, 4 спальни, 3,5 ванных комнаты, 2768 кв. футов, пристроенный гараж на 2 машины, открытая веранда, нет ограда, камин.
[7] 14202 Indian Ridge Court, продана в октябре за $132500. Новый кредит 9%,90% от стоимости. Продавец заплатил 2% пойнт. Композиционная крыша. Возраст дома - 7 лет. 7 комнат, 4 спальни, 2,5 ванных комнаты, 1800 кв. футов, пристроенный гараж на 2 машины, открытый настил, бассейн ($8000), камин.
[8] 14603 Ваsett Lane, продана в октябре за $132000. Новый кредит VА 12,5%, 100% от стоимости. Продавец заплатил 3% пойнт. Маленький угловой участок с маленькими деревьями. Крыша покрыта кедровой дранкой. Возраст дома - 5 лет. 7 комнат, 4 спальни, 2,5 ванных комнаты, 2569 кв. фута, пристроенный гараж на 2 машины, открытая веранда, нет ограды, деревянный настил, внутренняя переговорная система, камин.
[9] 14139 Vantage Hill, продана в декабре за $128500. Новый кредит 12,5%, 80% от стоимости. Продавец заплатил 1% пойнт. Композиционная крыша. Возраст дома - 8 лет. 7 комнат, 4 спальни, 3,5 ванных комнаты, 2637 кв. футов, пристроенный гараж на 2 машины, крытая веранда, деревянная ограда, внутренняя система коммуникации, смягчитель воды, камин. Установлен внешний износ из-за загруженной улицы в $3000.
Примечание: Цифры в квадратных скобках соответствуют номеру аналогов на карте.
ВЕЛИЧИНА ПОПРАВОК К СТОИМОСТИ
Изучение данных по продажам в этом районе показало, что следующие величины стоимости соответствуют имеющимся различиям.
· гараж на 3 машины дороже гаража на 2 машины на $2500
· охранная система - $500
· система уплотнения мусора - $200
· система полива - $500
· крытая веранда дороже открытой на $1000
· застекленная веранда дороже открытой на $1500
· смягчитель воды - $200
· камин - $1500
· внутрення система связи - $250
· деревянный настил - $1000
· открытая веранда - $1000
· деревянная ограда - $1500
· бассейн $5000 - $12000
· полная ванная - $1000
· половина ванной - $750
· композиционная крыша дороже деревянной дранки на $1000
· деревянная дранка дороже деревянной черепицы на $250
· деревянная черепица дороже бетонного покрытия на $1500
Примечание: Поправка на разницу в площади составляет $30 на квадратный фут. Округлите все поправки в подходе по прямому сравнению продаж до $50.