1. Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:
- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
- площади земельного участка;
- вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;
- факторов местоположения и окружающей среды.
2. Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по следующей формуле:
P= S зем.уч. * (Pпосi+Pсделкиi) * Кiц, (1)
где:
S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);
Pпосi –линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;
Pсделкиi – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;
Кiц – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.
1. При определении удельного показателя кадастровой стоимости земель в i-м кластере составляется избыточная система уравнений, описывающая конкретные сделки в конкретном поселении:
| Рпосi+Рсделкиi = |  (2)
|
где:
Fj – значение j-го фактора для конкретной сделки;
Gk- значение k-ой характеристики объекта сделки;
j,i, k – значения коэффициентов регрессии, определяющих вклад в величину кадастровой стоимости земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной составляющих;
|
|
Consti – средняя удельная цена сделки для i-го кластера;
i – номер кластера.
2. В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).
В этом случае производится процедура приведения цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом. Цена сделки (Pсделкиj), полученная в результате анализа статистических данных, может быть описана следующей формулой:
Рсделкиj = Sj * P1 * Пхi,j, (3)
где:
Sj – общая площадь здания (строения) в j - ой сделке, кв.м.;
Р1 – базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки руб./кв.м.;
Пхi,j - совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка (территориальный коэффициент).
Решение системы уравнений (3) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.
На основании модели (2) составляется избыточная система уравнений, описывающая зависимость удельной цены сделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом (Рпрn), от сжатых факторов, учитывающих особенности инфраструктуры поселения в i-м кластере:
|
|
(4)
Кадастровая стоимость земельного участка и/или удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом «извлечения» (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).
3. Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Piц), осуществляется по формуле:
Piц = Рi* * Кiц, (5)
где:
Pi* – удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
Кiц – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.
|
|
4. Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (Кiц) по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:
, (6)
где:
Qi* – показатель качества поселения или кадастрового квартала в поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
Qiц – показатель качества поселения или кадастрового квартала в поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.
Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».