Основные параметры правового режима земельных участков, принадлежащих лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, определяются нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.
Следует иметь в виду, что некоторые нормы ГК и ЗК различно определяют отдельные черты правового режима имущества, принадлежащего субъектам на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения земельными участками. В дальнейшем, впредь до законодательного устранения расхождения в содержании аналогичных норм ГК и ЗК (см., например, ст. 265 ГК и п. 1 ст. 21 ЗК, ст. 267 ГК и п. 2 ст. 21 ЗК, п. 1 ст. 268 ГК и п. 1 ст. 20 ЗК, ст. 270 ГК и п. 4 ст. 20 ЗК), предпочтение при изложении материала, видимо, надо отдавать нормам Земельного кодекса. Такое решение основывается на том, что оба закона равны по юридической силе. При этом нормы ЗК, относящиеся к рассматриваемым отношениям, будучи по своей природе гражданско-правовыми, являются специальными по отношению к нормам ГК, имеющим общий характер. Наконец, нельзя не учитывать факта более позднего по времени принятия ЗК.
Закрепление в законе в качестве самостоятельной разновидности ограниченных вещных прав права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК) обеспечивает его обладателю владение и пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установления срока (бессрочно).
Это право пользования земельным участком предоставляется юридическим лицам на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (п. 1 ст. 268 ГК, ст. 20 и ст. 29 ЗК). В соответствии с указанным решением производится государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
|
|
Возможны и другие основания получения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Так, в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК). В соответствии со ст. 271 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК при приобретении в собственность здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, приобретатель недвижимости имеет право использования соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или из договора не вытекает иное, собственник здания, строения или сооружения приобретает право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
Специальный случай приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предусмотрен в п. 4 ст. 36 ЗК. В ситуации, когда помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями, участок на основании решения его собственника предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование одному из этих юридических лиц, а остальные обладают правом ограниченного пользования земельным участком (сервитутом) для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
|
|
Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования являются граждане и юридические лица.
После введения в действие Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут предоставляться только ограниченному кругу юридических лиц: государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам с этого момента земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Вместе с тем возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие ЗК право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется. При этом за гражданами закреплено право приобрести безвозмездно принадлежащие им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в собственность (п. 5 ст. 20 ЗК).
Основные рамки содержания права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком определены в ст. ст. 269–271 ГК, п. 4 ст. 20, ст. ст. 40–42 ЗК. Обладатель права постоянного пользования земельным участком осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, другими правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
Если иное не предусмотрено законом, он вправе: самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен; использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, лес, растения и обособленные водные объекты; возводить жилые, производственные и иные здания и сооружения, которые становятся его собственностью; проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и т.п. В соответствии с п. 4 ст. 274 ГК субъект права постоянного пользования может требовать от собственника соседнего участка установления сервитута в своих интересах.
|
|
Специфика объекта вещного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком требует установления широкого круга обязанностей, которые субъект этого вещного права должен соблюдать при осуществлении правомочий по владению и пользованию земельным участком. Он обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, способами, которые не наносят ущерба окружающей среде и земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по использованию и охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; не нарушать прав владельцев соседних участков; осуществлять строительство и содержание зданий и сооружений на участке в соответствии с градостроительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными правилами.
Что касается распоряжения земельными участками, находящимися в постоянном пользовании, то возможности обладателей такого права незначительны. Общее правило сформулировано в п. 3 ст. 264 ГК: владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ныне, с момента введения в действие Земельного кодекса, вопреки правилу, установленному в ст. 270 ГК, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками лишены возможности совершать сделки, прямо направленные на распоряжение этими участками. Однако, отчуждая право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на его земельном участке, субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в соответствии с п. 2 ст. 271 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК передает приобретателю право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Указанное обстоятельство свидетельствует о возможности субъекта права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком через сделку (например, купли-продажи здания) косвенно распорядиться и частью принадлежащего ему земельного участка.
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком можно разбить на две группы: 1) добровольное прекращение права постоянного пользования земельным участком по воле его субъекта, 2) принудительное прекращение права постоянного пользования земельным участком. Все случаи прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предусмотрены законом.
В добровольном порядке право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается, во-первых, при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок и, во-вторых, при выражении гражданином, обладающим земельным участком на праве постоянного пользования, желания приобрести его в собственность (п. 5 ст. 20, п. 1 ст. 45 ЗК).
Поскольку отказ граждан и юридических лиц от принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их основных обязанностей по использованию земельных участков (п. 2 ст. 43 ЗК), временем прекращения постоянного (бессрочного) пользования, видимо, следует считать не дату подачи заявления об отказе от прав на участок, а момент принятия решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о согласии принять такой отказ и поступления земельного участка в распоряжение соответствующего органа (ст. 53 ЗК). Что касается желания гражданина – обладателя права постоянного пользования земельным участком приобрести его в собственность, то удовлетворение его просьбы решением соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, которое принимается в упрощенном порядке (п. 3 ст. 28 ЗК), является одновременно юридическим фактом, прекращающим право постоянного пользования земельным участком и основанием возникновения у гражданина права собственности на данный участок.
В перечне обстоятельств, достаточных для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, называются: использование земельных участков не по назначению; неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, их охране и по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельных налогов; неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (пп. 3, 4 п. 2 ст. 45 ЗК). Условия и порядок принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком определяет ст. 54 ЗК.
Среди оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками закон (ст. 283 ГК, пп. 5 п. 2 ст. 45 ЗК) предусматривает возможность изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Прекращение права постоянного пользования в этих случаях осуществляется путем выкупа земельного участка по правилам, установленным для прекращения права собственности на земельный участок.
Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возможно также при реквизиции участка (пп. 6 п. 2 ст. 45, ст. 51 ЗК).
Вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком обеспечивает его обладателю владение и пользование участком, передаваемые по наследству (ст. 266 ГК, ст. 21 ЗК).
Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись гражданам безвозмездно из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в виде приусадебных участков для ведения личного подсобного хозяйства, создания крестьянского (фермерского) хозяйства и т.п.
Земельный кодекс 2001 г., сохраняя за землевладельцами имеющееся у них право пожизненного наследуемого владения земельными участками, вместе с тем установил, что впредь после введения в действие Кодекса предоставление гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, получили право приобрести их однократно бесплатно в собственность. Последнее позволяет предположить, что сфера применения отношений пожизненного наследуемого владения земельными участками будет неуклонно сужаться.
Субъектами права пожизненного наследуемого владения земельными участками являются только граждане. Это предопределяется самой природой данного права: переход права на имущество по наследству возможен лишь после смерти гражданина (физического лица).
Основными правомочиями, определяющими содержание права пожизненного наследуемого владения, являются владение и пользование земельным участком, которые передаются по наследству. Реализуя их, владелец участка (если из закона и иных нормативных актов не вытекает иное) вправе возводить на участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК), а также совершать иные действия и обеспечить исполнение обязанностей, которые предопределяются природой данного ограниченного вещного права. Содержание этих прав и обязанностей во многом совпадает с изложенным выше в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (см. п. 1 данного параграфа). Правомочие распоряжения землевладельца ограничено возможностью передавать участок другим лицам лишь в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог и иные сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 267 ГК). Однако субъект права пожизненного наследуемого владения вправе распорядиться земельным участком, составив в соответствии с общими правилами наследования завещание, в котором определяется судьба земельного участка на случай смерти лица. Земельным кодексом, гражданско-правовые нормы которого являются специальными по отношению к ГК, еще более сужаются возможности землевладельца по распоряжению земельным участком. Согласно п. 2 ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Но в ст. 22 ЗК допускается специальный случай аренды земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении. Если земельный участок перешел по наследству к несовершеннолетнему лицу, его законный представитель вправе передать участок в аренду на срок до достижения наследником совершеннолетия (п. 10 ст. 22). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается по тем же основаниям, которые охарактеризованы в п. 1 данного параграфа применительно к праву постоянного пользования земельным участком. Дополнительно следует сказать лишь о прекращении этого права в случае отсутствия наследников у умершего владельца земельного участка либо их отказа от наследства.
Сервитутные права
Сервитуты, или сервитутные права (от лат. servitus – рабство, сервитут), выделяемые законом в качестве разновидности ограниченных вещных прав (ст. ст. 216, 274 – 277 ГК, ст. 23 ЗК), представляют собой права, закрепляющие за гражданами и юридическими лицами возможность пользования в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом.
По российскому законодательству предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо для полноценного осуществления своих прав собственником другой недвижимости.
Во всех случаях закон называет предметом сервитута только недвижимое имущество. Так называемые личные сервитуты, т.е. ориентированные на конкретную личность, а не на имущество, в законе не упоминаются.
При установлении сервитута происходит обременение имущества собственника, ибо земельным участком, зданием, сооружением или иным недвижимым имуществом собственника получает право пользоваться обладатель сервитута. Однако это не лишает собственника прав по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.
Сервитутным правам, как и иным вещным правам, присуще право следования, т.е. они сохраняются за обладателем сервитута при переходе права на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК). В случае нарушения сервитутных прав они защищаются способами, характерными для защиты вещных прав (негаторный иск и др.).
Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица. При этом согласно ст. 274 ГК субъекты обременяемого недвижимого имущества во всех случаях являются его собственниками. Что же касается лиц, в интересах которых устанавливаются сервитуты, то они могут быть как собственниками земельных участков, так и обладателями права пожизненного наследуемого владения или права постоянного пользования земельными участками.
Поскольку других исключений ГК не предусматривает, представляется сомнительной правомерность (по признаку несоответствия ГК – п. 2 ст. 3 ГК) нормы 43 ВК, допускающей обременение частным водным сервитутом водных объектов не только собственников, но и объектов, принадлежащих лицам на праве долгосрочного или краткосрочного пользования.
В гражданском законодательстве проводится деление сервитутов на публичные и частные.
Публичные сервитуты устанавливаются законом или иными нормативными актами в интересах всех лиц (без какой-либо конкретизации), разрешая им пользование в определенных пределах конкретными видами объектов государственной либо муниципальной собственности. Публичные сервитуты устанавливаются как для удовлетворения потребностей пользователей сервитутов, так и для обеспечения интересов государства, муниципальных образований, использующих данную правовую форму в целях реализации своих функций (п. 2 ст. 23 ЗК). Например, в силу публичного водного сервитута, установленного ст. 43 ВК, каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством. Десять разновидностей публичных сервитутов предусматривает ЗК.
По общему правилу, частные сервитуты устанавливаются по соглашению между собственником недвижимого имущества, интересы которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего участка, здания или другого недвижимого имущества, которое должно быть обременено сервитутом. Стороны договариваются об установлении и условиях сервитута. В частности, собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено федеральными законами, требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование этим имуществом (п. 5 ст. 274 ГК, п. 6 ст. 23 ЗК). При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается по иску лица, требующего установления сервитута.
Договор об установлении сервитута, а также сам сервитут как вещное право подлежат государственной регистрации.
В случаях, предусмотренных законом, частный сервитут может возникнуть без специального соглашения сторон. Достаточно наступления определенных в законе иных юридических фактов. Так, если при продаже земельного участка, на котором находится здание или иная недвижимость, принадлежащая продавцу, а условия пользования соответствующей частью земельного участка, обслуживающей эту недвижимость, в договоре купли-продажи не определены, у продавца возникает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением (ч. 2 ст. 553 ГК).
Конкретные разновидности сервитутов в соответствии с законом могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота, свободного доступа к прибрежной полосе и др. (ст. 274 ГК, п. 3 ст. 23 ЗК).
Применительно к зданиям, сооружениям и другому недвижимому имуществу (кроме земельных участков) виды сервитутов в законе не конкретизируются (ст. 277 ГК). Таковыми могут быть, например, право укрепить балку при строительстве дома на стене соседнего дома, если это не нанесет вреда последнему, а возведение дома невозможно без такого технического решения; право собственника малоэтажного дома, окруженного высокими зданиями, установить телевизионную антенну на одном из них, поскольку без этого невозможно обеспечить прием телепередачи.
По продолжительности существования различают сервитуты срочные и постоянные (бессрочные).
В соответствии с законом (п. 2 ст. 275 ГК) сервитуты не могут быть предметом купли-продажи, залога и не могут передаваться иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого установлен сервитут. Это не означает абсолютной невозможности передачи сервитута другому лицу. Она возможна, например, при открытии наследства. К наследнику в порядке универсального правопреемства переходит не только право собственности на имущество, обслуживаемое сервитутом, но и соответствующее сервитутное право.
Основания прекращения сервитутных прав подразделяются на две группы в зависимости от вида сервитутов. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (ст. 48 ЗК).
В отношении частных сервитутов ГК устанавливает два случая их прекращения по требованию обремененного сервитутом недвижимого имущества. Первый предусматривает прекращение сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Второй закрепляет право лица, обладающего имуществом, обремененным сервитутом, требовать по суду его прекращения в случае, когда оно не может использовать это имущество в соответствии с его назначением (ст. 276 ГК).
Кроме того, учитывая природу сервитутного права, следует признать, что его прекращение возможно вследствие отказа от него обладателя сервитута; в связи с гибелью имущества, являвшегося предметом сервитута; по соглашению сторон, а также в случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного сервитутом, в собственность обладателя сервитута.