В настоящей работе приводится фрагмент реального отчета об оценке рыночной стоимости прав собственности на объект недвижимости (раздел отчета «Оценка затратным подходом»), в котором наглядно демонстрируется применение поправки на масштаб, которая в профессиональном сообществе получила название как «поправка Мисовца». Использованные в расчетах показатели и данные сопровождаются источниками получения информации.
Таблица 1. Индекс «Рублевка»: динамика стоимости 1 сотки ЗУ
Источник: https://www.issledovanie.ru
Среднее значение темпа роста удельной стоимости ЗУ за период с сентября 2004 года по сентябрь 2005 года составило по ценам предложений – 2,01%, а по ценам спроса – 1,46%.
В настоящем отчете среднемесячное значение темпа роста удельной стоимости земельных участков (2,01%) за год по ценам предложений использовано в сравнительном подходе с целью внесения поправок на различие во времени продажи объектов аналогов.
Рисунок 1. Цены спроса и предложений ЗУ по Рублевскому направлению
Источник: https://www.issledovanie.ru
Расчет стоимости прав собственности на земельный участок 7 250 кв.м.
Таблица 2. Аналоги по продаже земельных участков (Рублево – Успенское направление). Выборка за сентябрь - октябрь 2005 г.
| № п/п | Местоположение | Площадь, кв.м | Расстояние от МКАД, км | Улучшения | Удельная ст-ть, долл./кв.м | Источник информации |
| Д. Барвиха | 3 500 | Эл-во, коммуникации по границе, лес | 380,0 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354 | ||
| Д. Подушкино | 2 000 | Все коммуникации | 300,0 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386 | ||
| Д. Барвиха | 3 000 | Все коммуникации | 310,0 | Недвижимость и цены, № 36,2005 г., стр.375 | ||
| Д.Рождественно | 2 100 | Все коммуникации, лес | 300,0 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354 | ||
| Д. Барвиха | 3 000 | Все коммуникации по границе | 210,0 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386 | ||
| Горки-6 | 4 000 | Все коммуникации | 250,0 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.354 | ||
| Горки - 2 | 2 000 | Все коммуникации по границе | 279,2 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386 | ||
| Горки - 2, Знаменское поле | 2 000 | Все коммуникаци | 220,0 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386 | ||
| Горки - 8 | 2 400 | Все коммуникации. Рядом лес | 220,0 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355 | ||
| Горки - 8 | 2 480 | Все коммуникации. Рядом лес | 220,0 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386 | ||
| Д.Бузаево | 1 500 | Все коммуникации. | 243,3 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355 | ||
| Д. Назанрьево | 2 100 | Все коммуникации | 180,9 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387 | ||
| Д. Успенское | 3 300 | Все коммуникации | 200,0 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.386 | ||
| Горки - 9 | 11 000 | Все коммуникации | 170,0 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355 | ||
| Николина Гора | 1 000 | Все коммуникации | 130,00 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355 | ||
| Д. Горышкино | 1 200 | Все коммуникации | 141,6 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387 | ||
| Горки - 10 | 1 200 | Все коммуникации | 140,00 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355 | ||
| П. Ларюшино | 2 450 | Все коммуникации | 100,00 | Недвижимость и цены, № 34,2005 г., стр.355 | ||
| П. Грязь | 12 300 | Все коммуникации | 86,0 | Недвижимость и цены, № 40,2005 г., стр.387 |
Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика
На основании вышеприведенной выборки построен график изменения удельной стоимости земельных участков и сделан корреляционно – регрессионный анализ. Результаты приведены ниже по тексту.
Рисунок 2. Изменение стоимостей ЗУ от расстояния, в км от МКАД
Источник: расчеты оценщика
На основании установленной корреляционно – регрессионной связи рассчитана ориентировочная стоимость земельного участка, расположенного на расстоянии 13 км от МКАД:
381,1 – 9,6046 * 13 = 256,24 долл./кв.м.
Корректировка на уторговывание (цены предложения) проводится с применением коэффициента 0,925 (обоснование приводится ниже по тексту):
256,24 * 0,925 = 237,02 долл./кв.м.
Сопоставление парной продажи земельных участков на расстоянии 21 и 22 км от МКАД в д. Успенское и Горки-9 площадью в 3300 и 11 000 кв.м. показала, что масштабный эффект оказывает влияние на удельную стоимость земельных участков (разница в 15 % полностью не может быть отнесена к разбросу выборки). Земельные участки на расстоянии в 28 и 29 км от МКАД в п. Ларюшино и Грязь площадью 2 450 и 12 300 кв.м. показали разницу в 16 %, что подтверждает вывод о влиянии масштабного эффекта на стоимость земельных участков.
По данным исследований (Таблица 1) рынка спроса и предложений (за 2004-2005 г.г.) среднемесячный темп роста стоимости одной сотки земельных участков (цены предложений) в районе Рублево-Успенского шоссе составил 2,01%. Полученная величина (2,01%) использована при проведении корректировок при сравнении стоимостей участков (на время продажи).
Согласование сопоставимых стоимостей и заключение о стоимости объекта методом прямого сравнения продаж представлены в табличной форме:
Таблица 3. Определение удельной стоимости ЗУ
| Параметры | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Оцениваемый объект |
| Объект сравнения | Земельный участок | Земельный участок | Земельный участок | Земельный участок |
| Разрешенное использование | Под ИЖС | Под ИЖС | Под ИЖС | Под ИЖС |
| Форма реализации | Предложение на продажу | Предложение на продажу | Предложение на продажу | |
| Юридические передаваемые права | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Условия финансирования (условия продажи) | Платеж по перечислению денежных средств | Платеж по перечислению денежных средств | Платеж по перечислению денежных средств | Платеж по перечислению денежных средств |
| Площадь объекта, кв.м | 2 000 | 2 400 | 7 250 | |
| Стоимость, долл. | 1 000 000 | 558 400 | 528 000 | |
| Удельная стоимость, долл./ кв.м | 279,2 | |||
| Источник информации | Недвижимость и цены, № 34, 2005 г., стр.354 | Недвижимость и цены, № 40, 2005 г., стр.386 | Недвижимость и цены, № 34, 2005 г., стр.355 | |
| Местоположение | Горки -6 | Горки-2 | Горки-8 | Хорошее1 |
| Удаленность от МКАД, км | 11,0 км | 12,0 км | 15,0 км | 13,0 км |
| Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая |
| Выход на крупные магистрали | - | - | - | - |
| Особенности экологии района | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая |
| Дата предложения | Сентябрь 2005 | Октябрь 2005 | Сентябрь 2005 | Октябрь 2005 |
| Корректировка на условия продажи | 0,925 | 0,925 | 0,925 | |
| Корректировка на время продажи | + 2,01 % | + 2,01 % | ||
| Корректировка на местоположение | - 7,5 % | - 3,7 % | + 7,5 % | |
| Скорректированная удельная ст-ть, долл./кв.м | 218,83 | 248,7 | 223,79 | |
| Корректировка на условия зонирования | ||||
| Корректировки на масштаб | -6,7% | -13,4% | -11,2% | |
| Корректировки на состояние участка | ||||
| Скорректированная стоимость, долл./кв.м | 203,54 | 215,27 | 198,16 | |
| Удельные веса | 0,33 | 0,33 | 0,33 | |
| Итоговое значение удельной стоимости ЗУ, долл./кв.м | 205,66 |
Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика
Корректировка стоимости сопоставимых объектов:
Передаваемые права.
Поправка вводится при обременении прав покупателя залогом.
Корректировку проводить нецелесообразно.
Условия продажи.
Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом.
Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается2, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются на 5…10 %, - поэтому вводится поправка в размере 7,5% (среднее значение) или коэффициент – 0,925.
Фактор времени продажи.
Оптимальную поправку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами, либо использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке. В связи с достаточно высокой устойчивостью рынка объектов строительства в Московской области поправка вводится по среднемесячному темпу роста стоимости земельных участков (2,01 % - см. Таблица 1).
Местоположение.
Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка.
Ввиду того, что все аналоги подбирались с условием различного расположения от МКАД - поправки на удаленность вводились с применением регрессионной формулы, установленной при анализе выборки данных (Таблица 2). Для аналога № 1 (11 км от МКАД) - 7,5 %; Для аналога № 2 (12 км от МКАД) - 3,7 %; Для аналога № 3 (15 км от МКАД) - + 7,5 %
Корректировка на транспортную доступность.
Транспортная доступность аналогов и образца схожая, поэтому корректировки делать нецелесообразно.