От ресурсов к капиталу
Поток
Методичка
Урок 1. Принципы инвестирования
Содержание
Введение в урок…………………….………………………….………..3
Работа с таблицей…………………………………………………….…4
Как я начала инвестировать……………………………………..……..6
Бизнес или пассивный доход?............................................................8
Стоит ли брать кредит на недвижимость?.......................................12
Что такое банк?..................................................................................13
Проценты………………………………………………………………14
Штурмовые конструкции………………………………………….….14
Личная капитализация…………………………………………….…..16
О курсе…………………………………………………………………17
Введение в урок
С точки зрения организации учебного процесса хочу сказать, что темп задан очень высокий. Хорошая новость заключается в том, что благодаря полученной информации и навыкам, Вы сможете далеко продвинуться, но есть и менее приятная новость – если Вы еще новичок в инвестировании, Вам будет тяжело.
Продвинутым и средним читателям хочу сказать, что наш курс – это не волшебная таблетка и не таблица умножения, где можно с уверенностью сказать 3х4=12. В смысле системы инвестирование все же ближе к шахматам, где вероятность сочетания всевозможных ходов и вариантов очень высокая. Поэтому для Вас очень важно научиться думать, как инвестор, и получится это абсолютно у всех, но только в том случае, если Вы будете делать домашнее задание.
В моем курсе есть много таблиц, но на данном этапе обучения Вы не получите от них решения своих вопросов, но если поработаете с ними, то приобретете определенный ход мыслей, необходимый в инвестировании.
Во время прохождения этого курса выделилось два принципиальных возражения участников:
|
|
1. Зачем заполнять таблицу
2. Отказ учитывать кредитные средства
Постараюсь развеять эти возражения.
Работа с таблицей
Рассмотрим таблицу «Формула расчета эффективности актива». 
Как Вы думаете, от чего зависит результат в выделенной графе? Надеюсь, Вы обратили внимание на то, что в зависимости от того, какая часть цены покупки (ЦП) попадет в личный капитал (ЛК) и в финансируемую сумму (ФС), очень сильно зависит результат в выделенной графе.
Желательно поиграть с таблицей, чтобы посмотреть, как она работает – подставить разные значения и получить разные результаты. Вы должны понимать, что эта таблица неоднозначна, и если поменять в ней какие-то величины, в конечном итоге получатся разные значения.
Бывало так, что после первого занятия многие студенты в принципе, не могли запомнить таблицу. Проверяя домашние задания, я обратила внимание на то, что многие избегают заполнения колонки, куда вписывается финансируемая сумма (ФС), и даже отказываются ее считать.
Как я начала инвестировать
Многие спрашивают: зачем мне нужно брать ипотеку, зачем покупать и сдавать недвижимость, если я и так прекрасно зарабатываю?
В связи с этим хочу привести пример из своей жизни.
В 1999-м году я была членом совета директоров крупной компании. На тот момент у меня была достаточно серьезная карьера, хорошие деньги и занятость около 30 часов в неделю. Когда мы с мужем начали инвестирование, незадолго до этого я добровольно ушла со своей должности, после чего все мои друзья сказали, да ты что, с ума сошла? На то время от фирмы у меня была новенькая Volvo, кредитная карточка, путешествия бизнес классом и очень большая зарплата. Когда я ушла с работы, мои доходы снизились примерно в 2 раза.
|
|
Конечно, меня никто не понял, но это было мое принципиальное решение, я не хотела зависеть от работодателя, а стремилась к тому, чтобы самостоятельно принимать решения. Понимаете, когда такая высокая зарплата и «хорошая» работа, то и требования очень высокие, причем в то время меня поставили перед выбором совершить сделку с совестью, со своими внутренними принципами. Так часто случается, когда на человека возложена высокая функция.
Когда мы начали инвестировать в недвижимость, то применили одну интересную штурмовую конструкцию. Возможно в России, это вполне обычная вещь, но, по крайней мере, в Голландии не поставить банк в известность о том, что мы сдаем недвижимость, является очень серьезным нарушением.
Что мы делали? Мы начали сдавать недвижимость, которую покупали на себя. Денежный поток стал увеличиваться, и в тот момент, когда количество объектов достигло 5ти, мы поняли, что нужно проводить перефинансирование у профессионального банка. То есть нам предстояло сообщить о том, что мы профессионально сдаем недвижимость.
В тот момент, когда ты начинаешь сдавать недвижимость с целью заработка, банк выставляет другие условия. Во-первых, в Голландии это выше процент, во-вторых, нужно ежемесячно возвращать тело кредита в размере 3-х %. Соответственно, в этот период наши доходы резко снизились.
|
|
Мы решили обратиться в профессиональные банки и найти для себя более выгодные условия, благодаря чему снова получилось нарастить свои доходы.
Когда наш пакет недвижимости стал приближаться к 30-ти сдаваемым квартирам, мы стали строго выбирать своих клиентов. Раньше для нас было главным, чтобы квартиры не простаивали, мы были готовы идти на какие-то компромиссы, брать не очень хороших жильцов, иметь с ними мороку, выселять, стрясать деньги и т.д. Мы поняли, что это неправильно, и решили пересмотреть приоритеты. Так наши доходы снова снизились.
Наш бухгалтер говорит, что сейчас мы приближаемся к такой черте, когда у нас будет серьезное налогообложение, поскольку наш доход стабильно идет вверх.
В Германии налог может дойти до 40%, и это еще хорошо, потому что в Голландии он составляет 54%, а во Франции вообще 72 %. Поэтому многие инвесторы в момент роста своих доходов начинают сдерживаться, им жалко тратить свои усилия, чтобы потом все больше и больше платить налогов.
Что мы решили сделать?
Мы решили резко нарастить пакет, чтобы в случае, если налоговая будет брать даже 40%, наши 60% только возрастали. То есть через какое-то время нам снова придется побороть очередной спад.
Если Вы заметили, то в инвестировании постоянно происходит то рост, то падение, то рост, то падение, то есть доходы не стабильны. Для продвинутых ребят хочу сказать, что когда Вы выходите на новый рубеж и осваиваете новые инструменты, отходя от выгодных концепций и переходя к более умеренным или альтернативным, у Вас будет наблюдаться падение дохода. Но диалектика подсказывает, что после падения будет более сильный рост. Как в шахматах – жертва фигурой ради стратегического преимущества.
Это касается тех, кто сейчас сидит на хорошем доходе. Зачастую имеет смысл пожертвовать меньшим, чтобы получить большее. Например, когда я ушла с работы, это освободило мне время и дало стратегическое преимущество. В итоге, я все равно выиграла.
Так на втором этапе из разряда аматеров мы перешли в лигу профессионалов. На третьем этапе мы наладили систему, во время чего понесли потери. По факту, ты больше зарабатываешь, когда сам все делаешь, налаживаешь и крутишься, как белка в колесе, но когда ты начинаешь привлекать команду, тоже идут потери. Поэтому в моем случае, когда мы справимся с налогами и начнем наращивать команду, то снова начнется спад, однако, как только команда начнет работать, опять освободиться время и начнется движение.