Что касается меня, то у меня нет в полной собственности ни одного объекта недвижимости. Нотариально недвижимость оформлена на меня, но на все объекты у меня есть ипотечные кредиты. Когда мне говорят, что это означает, будто недвижимость не моя и 3 миллиона вовсе не мои, могу сразу расставить все точки на «и».
Мы выплачиваем достаточно большие суммы, и 1,8 миллиона реально принадлежат нам. Остальные профинансированы в банке. Как только у нас повышаются выплаты, мы сразу же эти деньги как бы закладываем и заново берем кредит.
Поэтому на все вопросы я отвечаю так: 3 миллиона не мои, но каждый цент из этих 3х миллионов работает лично на меня. Главная задача состоит в том, чтобы заставить чужие деньги работать на себя.
Можно сказать, что в Германии мы покупаем дома под 4%, плюс дополнительно платим возврат суммы 2%. Казалось бы, это мало, а 17% много. Это то, что может Вас смущать. Поэтому предлагаю вернуться к таблице.
Почему я так настаиваю на том, что графа «ДП к ЛК» называется «реально»?
Нам неважно, за сколько мы берем деньги, нам важно, сколько получается в этой графе.
Я беру под 6,5 %, и мои личные деньги работают под 30 %, или я беру под 17%, и мои деньги работают под 30%? Какая мне разница, сколько стоят эти деньги? Первый вариант никак не отличается от второго, потому что важно, сколько я кладу себе в карман.
Процент работы собственных денег гораздо больше зависит от того, что происходит в данный момент на рынке. Сумма денег, положенных в карман, зависит от того, какую конструкцию Вы придумаете.
Что такое банк?
Банк – это фирма, которая продает деньги. Хочу обратить Ваше внимание на то, что банки – это не какие-то там страшные монстры и полугосударственные инстанции (даже если это и так), и деньги – совсем не страшная вещь. В данном случае деньги – такой же товар для инвестора, как любой другой, а также способ что-то сделать. Можете считать, что деньги – это Ваше орудие производства, и Вы его просто покупаете.
|
|
В одном месте Вы можете купить деньги под 17%, в другом под 22%. Это то же самое, что купить хлеб или машину - Вы просто покупатель. Причем, Вы должны стать очень искушенным покупателем денег.
| Запомните! Деньги покупать не страшно. Важно, что Вы будете с ними делать. |
Для этого Вы должны знать:
- сколько купить,
- как купить,
- что Вы будете с ними делать.
Банки достаточно мягко относятся к форс-мажорным обстоятельствам, и я постараюсь Вам объяснить, как правильно нужно вести свою политику по отношению к ним.
Проценты
То, что сейчас в России высокий банковский процент – очень здорово. Это говорит о бурном росте экономики, а также о том, что деньги очень востребованы и рост будет продолжаться.
Сейчас в России особенно наблюдается рост среднего класса. Это хорошо, потому что основной потребитель недвижимости именно средний класс. Есть центральные точки, крупные города, куда из провинции стекаются люди, поэтому в этих местах недвижимость будет становиться все более востребованной. Поэтому Вы начинаете инвестировать в очень удачное время. Если будет наблюдаться какой-то кризис или спад, я абсолютно уверена, что это временно.
Вполне реально научиться получать ДП к ЛК в размере 30%. Со своими студентами мы пришли к выводу, что 27-30% - это порог интереса. Есть люди, которые говорят: 30%? Да это реально! Я получил их без проблем! По крайней мере, многим становится понятно, что это сделать можно и вполне реально. Есть ребята, которые уже смогли этого достичь, и поэтому никто не сможет сказать, что это невозможно.
|
|
27-30% - это реально, вопрос только в том, как это сделать.
Штурмовые конструкции
Штурмовые конструкции одновременно являются стратегиями.
Хочу пояснить по этому поводу некоторые моменты.
К сожалению, я считаю себя не вправе советовать людям, добывать справки 2-НДФЛ.
Дело в том, что на Западе работа «по-черному» считается очень серьезным экономическим преступлением, и карается большими штрафами. Я бы сказала, что в России 50% населения, а может быть, и больше, работают и получают серую зарплату. По сути, они работают «по-черному». Я считаю, что это достаточно серьезное правонарушение, но это реальность России.
Поэтому чтобы компенсировать эту ситуацию с «серой» зарплатой, можно обратиться к своим друзьям и знакомым с просьбой выдать Вам 2-НДФЛ. Я считаю, что это гораздо меньшее преступление и гораздо меньшее нарушение закона.
Я думаю, что можно использовать такую штурмовую конструкцию, но нужно посмотреть, как сделать так, чтобы причинить себе меньший вред. Во-первых, надо, чтобы на этот месяц, когда Вам выдают документ, Вас провели по бумагам (друзья либо работодатель). Банк проверяет достоверность информации по звонку, поэтому должны быть те, кто будет готов ответить.
Рассмотрим еще одну штурмовую конструкцию, предложенную некоторыми участниками моего курса. Речь идет об оформлении нескольких ипотек одновременно.
|
|
В тот момент, когда Вы заполняете форму банка, нужно написать, что у Вас нет ипотеки. Я не рекомендую делать это много раз, но взять две ипотеки одновременно вполне реально. Если у Вас хватит денег на первый взнос, то тогда это возможно. Не забывайте, что не все банки объединены в одну и ту же базу.
В штурмовых конструкциях есть разные ходы и выходы, поэтому еще раз Вам напомню, что инвестирование – это не таблица умножения. Это как шахматная игра, в которой нужно рассчитать все свои ходы, и научиться правильно играть.
Теперь становится понятно, что таблица нужна нам для того, чтобы проверять все наши конструкции и концепции.
Если Вы уже действуете по какой-то определенной конструкции, которая себя оправдывает и позволяет увеличить доход, то параллельно имеет смысл обратить все внимание на другие удачные конструкции, чтобы не прыгать на одной ножке, а наращивать инструменты инвестирования.
В курсе мы будем учиться, как все возможные конструкции проверять, отрабатывать и смотреть по таблице.
Фактор капитализации
Фактор капитализации нужен для того, чтобы сравнить разные банки, и посмотреть, насколько имеет смысл подтянуться по зарплате. Этот фактор может быть одним и тем же для города, для страны и для экономической ситуации в целом. Например, бывает так, что под новый год банки начинают давать ниже процент, благодаря чему Вы можете взять большую сумму.
Сама цифра фактора капитализации напрямую зависит от города, от страны и от того, как меняется экономическая ситуация.
Как вычислить фактор капитализации? Берете срок финансирования, и делите свою максимальную зарплату на свой годовой доход. Так Вы получаете сумму – 3,8; 4,5 и т.д. Полученная цифра сильно зависит от того, что сейчас происходит на рынке.
Чем больше Ваш годовой доход, тем больше денег даст банк, но в то же время, чем больше Ваш годовой доход, тем меньше нужно будет вносить личного капитала в качестве предоплаты. Лучше всего брать максимальный срок кредита и вносить минимальный личный капитал. Благодаря этому Вы сможете заставить свой актив работать так, чтобы это было выгодно.
Личный капитал – это ЛК в таблице, те кровные деньги, которые Вы заработали, сэкономили, заняли у родителей или друзей, принесли в банк и сделали предоплату. Деньги, которые мы занимаем в банке – это финансируемая сумма (ФС).
Также на фактор капитализации влияет банковский процент. В банке, где дают деньги под 22%, фактор будет ниже, чем в банке, где дают под 9%. Также гораздо ниже процентные ставки в валюте.
Таким образом, Вам нужно вычислить средний фактор капитализации в Вашем городе и в Вашей стране.
Немного о курсе
В курсе «От ресурсов к капиталу» мы будем учиться, как проверять, отрабатывать и смотреть по таблице все возможные конструкции. Вы сможете узнать, как благодаря инвестициям в недвижимость можно сформировать свой собственный капитал.
Курс состоит из нескольких уроков, куда входит:
- теоретическая часть
- практическая часть,
- работа с таблицами,
- домашние задания после каждого урока,
- обсуждение в группе насущных тем и вопросов,
- обмен опытом между участниками.
Даже если в процессе курса кто-то будет не успевать, все материалы будут выложены в записи. Это очень удобно, потому что Вы всегда сможете скачать непонятный Вам материал, обдумать его в спокойной обстановке и во всем разобраться.
Тем, кому будут непонятны многие темы, я рекомендую поставить это себе на заметочку, и по прошествии трех-четырех уроков вернуться к этому материалу.
Обращаю Ваше внимание, что по нашему курсу создана группа «ВКонтакте», где постоянно ведутся обсуждения участников по всем волнующим темам. Присоединяйтесь к нам, и Вы всегда будете в курсе новостей в сфере недвижимости, а также сможете грамотно и правильно перевести свои ресурсы в капитал.
Желаю Вам успехов!
С уважением, Наташа Закхайм