ЖК «Большое Путилково».
Застройщик ООО СЗ «Самолет-Путилково».
По данным ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства): https://наш.дом.рф/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA/%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82/30861
* 24 из 54 домов, построенных группой застройщика, введены в эксплуатацию с задержками - 44% случаев нарушения сроков.
* застройщик, имеющий уставный капитал в 10 тыс.руб, по итогам 9 месяцев 2020 года показал убыток в размере 486 млн.руб.
Могут ли данные факты свидетельствовать о неблагополучии застройщика?
Состояние застройщика, и то как оно может отразиться на возможностях застройщика вести строительство своих объектов (используя в качестве примера дома 8, 16 и 18 п/о Путилково ЖК «Большое Путилково ») разберем в представленной ниже справке.
Общие данные:
Дом 8
Проектная декларация №50-002379 от 07.12.2020
Ввод в эксплуатацию 3 кв. 2021. Отсутствует перенос плановых сроков строительства.
Количество квартир 448: Количество нежилых помещений 10.
Дом 16.
Проектная декларация №50-002379 от 07.12.2020
Ввод в эксплуатацию 3 кв. 2021. Отсутствует перенос плановых сроков строительства.
Количество квартир 144. Количество нежилых помещений 4.
Дом 18.
Проектная декларация №50-002379 от 07.12.2020
Ввод в эксплуатацию 3 кв. 2021.
Количество квартир 131. Количество нежилых помещений 1.
Финансовые результаты застройщика.
Размер убытков по данным промежуточной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): - 486 554 тыс.руб.
Размер кредиторской задолженности: 18 750 718 тыс. руб.
Размер дебиторской задолженности: 400 519 тыс. руб
Размер уставного капитала: 10 тыс. руб.
Итак.
Застройщик, имеющий уставный капитал в размере 10 тыс.руб., по итогам 9 месяцев 2020 года заявил убытки в размере 486 млн..руб., при этом ему должны 400 млн..руб., а он, в свою очередь, должен 18 млрд.750 млн.руб. Не слишком блестящие показатели.
Грозит ли это чем-нибудь дольщикам?
Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.
Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются два показателя:
Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более);
Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 27 октября 2020 года значение норматива Н1 составляло 0,94, то есть меньше 1.
Значение данного коэффициента говорит о том, что если все дольщики застройщика ООО СЗ «Самолет-Путилково» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик за счет имеющихся активов не сможет этого сделать. На каждый вложенный в строительство рубль он сможет вернуть не более 94 копеек.
Этот коэффициент важен для банков. Он позволяет оценивать финансовую устойчивость застройщика при принятии решения о выдачи ему кредита. Значение коэффициента менее 1 означает невозможность для этого застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу, который обеспечивает большие гарантии дольщикам в возврате их денежных средств, если строящийся объект будет признан проблемным.
В нашем случае, когда застройщик ООО СЗ «Самолет-Путилково». использует для финансирования строительства не кредитные денежные средства, а деньги дольщиков, гораздо важнее значение другого норматива.
Норматив целевого использования средств (Н2),который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).
Если данный норматив превышает показатель в 1, то это свидетельствует о том, что застройщик использует денежные средства дольщиков для формирования (финансирования) своих активов, не имеющих отношение к строительству объектов, на финансирование которых участники долевого строительства передали свои денежные средства.
Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(деленная) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.
Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 27 октября 2020 года значение норматива Н2 составляло – 0, 4723, то есть было менее 1 и было отрицательным.
Отрицательное значение данного коэффициента невозможно.
При надлежащем и достоверном ведении бухгалтерского учета, на основании данных которого рассчитывается норматив целевого использования, значение показателя числителя, то есть стоимости активов застройщика, не связанных со строительством, не может иметь отрицательное значение, поскольку сумма активов застройщика, используемых для расчета норматива, всегда больше суммы произведенных затрат и суммы денежных средств, предоставленных с отсрочкой платежа.
Показатель знаменателя (общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве), также не может быть отрицательным, поскольку сумма обязательств, используемых для расчета, всегда больше суммы обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве.
Вероятно, отрицательное значение норматива вызвано особенностями ведения учета активов и обязательств бухгалтерией застройщика, в результате чего при расчете не обеспечена достоверность информации о нормативе целевого использования денежных средств участников долевого строительства.
Таким образом, оценивая по показателям финансовую устойчивость ООО СЗ «Самолет-Путилково» можно сделать следующий вывод:
а). застройщиком не соблюдается норматив обеспеченности обязательств;
б). норматив целевого использования средств не достоверен.
О соблюдении нормативов застройщик отчитывается перед органами контроля в сфере долевого строительства ежеквартально в соответствии с постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 №645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной привлечением денежных средств участников долевого строительства». Несоблюдение любого из нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщиков является основанием для обращения контролирующего органа в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
По состоянию на начало января 2021 года на ресурсе «Электронное правосудие» отсутствует информация о соответствующем обращении контролирующих органов в арбитражный суд.